N° minute : 2025/259

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°RI N° RG 25/00088 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D4ML

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [Z],

demeurant 23 chemin du Coteau – 57100 MANOM,

représenté par M^e Eric MUNIER, demeurant 37 rue de la Tour – 57100 THIONVILLE, avocatau barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Monsieur [E] [Z],

demeurant 47 rue de Prunelles L-5639 MONDORF LES BAINS (Luxembourg),

représenté par M^e Eric MUNIER, demeurant 37 rue de la Tour – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Monsieur [S] [Z],

demeurant 5 rue du Laur – 57100 MANOM,

représenté par M^e Eric MUNIER, demeurant 37 rue de la Tour – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. FSG FOOD,

demeurant 6 rue des Deux Places – 57100 THIONVILLE,

représentée par M^e Stéphane RIPOLL, demeurant 12 rue Gallieni – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Omar HAMMOUCHE, demeurant 10 Rue Fabert – 57000 METZ, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE :

Selon un bail commercial en date du 4 août 2021, Monsieur [J] [Z] a donné à bail commercial un local sis 6 rue des Deux places à 57100 THIONVILLE à la Société BONE SNACK RESTAURANT.

Par un jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Thionville en date du 3 février 2025, enregistré sous le numéro de répertoire général n° RI RG 24/00544, le bail commercial signé le 4 août 2021 entre les parties a été résilié. La SASU BONE SNACK RESTAURANT a été condamnée à quitter les lieux et à restituer les clés.

Suivant acte sous seing privé en date du 01/10/2024, la SASU BONE SNACK RESTAURANT a cédé son fonds de commerce à la SASU FG FOOD en cours de formation.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, les héritiers de Monsieur [J] [Z], Monsieur [P] [Z], Monsieur [E] [Z] et Monsieur [S] [Z] ont assigné la SASU FSG FOOD devant la Présidente du Tribunal judiciaire de céans, statuant en référé, aux fins de :

Ordonner l’expulsion par la SASU FSG FOOD et tous occupants de son chef de l’immeuble sis 6 rue des Deux places à 57100 THIONVILLE propriété des consorts [Z] sous astreinte de 1 000.00 euros par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner la SASU FSG FOOD à verser aux consorts [Z] la somme de 2 000.00 euros par application de l’article 700 du CPC ;

Condamner la SASU FSG FOOD aux entiers frais et dépens.

Suivant conclusions déposées au greffe en date du 2 septembre 2025, Monsieur [P] [Z], Monsieur [E] [Z] et Monsieur [S] [Z] maintiennent leurs demandes.

A l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Par ordonnance du 16/09/2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats.

Suivant conclusions déposées à l’audience du 30/09/2025, La SASU FSG FOOD demande de:

— dire que la cession du ne saurait être nulle ni inexistante, les griefs soulevés ne relevant que du fond,

— dire qu’il existe une contestation sérieuse tenant à la régularité et l’opposabilité de la cession intervenue le 01/10/2024,

— en conséquence, se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond,

— subsidiairement:

— dire et juger qu’aucun trouble manifestement illicite n’est établi,

— en conséquence: débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, notamment d’expulsion immédiate et d’astreinte,

— très subsidiairement: ordonner toute mesure de sauvegarde appropriée, notamment la consignation des loyers entre les mains d’un séquestre,

— condamner M.[P] [Z], M. [E] [Z] et M. [S] [Z] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.

Le 14/10/2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04/11/2025, prorogé à ce jour.

SUR CE :

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L 145-16 du code de commerce prévoit que sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

La prohibition des clauses d’interdiction de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce ne s’applique qu’à une interdiction absolue et générale de toute cession, et non à de simples clauses limitatives ou restrictives.( Cass. Civile 2/10/2002 n°01-02.035)

Le non-respect de la clause encadrant tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce est sanctionné par l’inopposabilité de la cession au bailleur (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2025-03-13, n° 23-23.372)

En l’espèce, le contrat de bail commercial en date du 4 août 2021 conclu entre Monsieur [J] [Z] et la Société BONE SNACK RESTAURANT prévoit une clause intitulée “cession – Sous location” stipulant que:

— le preneur ne pourra céder son droit au présent bail, en tout ou partie, sans le consentement exprès et écrit du bail. Toutefois, il pourra consentir librement une cession du bail à son successeur dans son activité.

— toute cession devra avoir lieu par acte sous seing privé ou notarié auquel le bailleur sera appelé,

— le non-respect de cette clause entraîne l’inopposabilité au bailleur et constitue un motif de résiliation du bail ou de non-renouvellement.

La défenderesse soutient que cette clause est ambiguë. Si le juge des référés n’a pas le pouvoir d’interpréter une clause d’un contrat, il apparaît que la clause est dépourvue d’ambiguïté puisqu’elle prévoit une exception pour le successeur de l’activité qui n’a pas à recueillir l’accord du bailleur. Or, la défenderesse ne produit aucun élément permettant de caractériser qu’elle a succédé au preneur dans son activité.

De même, cette clause encadrant la cession du bail ne peut être considérée comme non écrite, dès lors qu’elle n’interdit pas la cession.

Suivant acte sous seing privé en date du 01/10/2024, la SASU BONE SNACK RESTAURANT a cédé son fonds de commerce à la SASU FG FOOD en cours de formation, représentée par M [G] [L]. Le contrat prévoit que le fonds de commerce comprend le droit au bail, ce qui rend la clause applicable.

Cet acte ne contient aucune mention relative au bailleur. M [O] [B], président de la SASU BONE SNACK RESTAURANT, atteste avoir reçu l’accord de M [J] [Z] pour vendre ou cesser son fonds de commerce. Il produit la lettre simple adressée à M [J] [Z] le convoquant le 01/10/2024 afin de procéder à la cession du fonds de commerce. Or, M [J] [Z] est décédé le 15/12/2023 et il avait engagé une procédure en résiliation du bail à l’encontre de la la SASU BONE SNACK RESTAURANT le 17/05/2013.

Par ailleurs, la défenderesse produit un courrier non daté de la part de la société FG FOOD adressé à l’avocat des demandeurs, dans lequel elle l’informe de la cession du fonds de commerce depuis le 01/10/2024, avoir obtenu le RIB de la part de l’ancien gérant et solliciter le nouveau RIB. La défenderesse produit aussi le RIB au nom des héritiers, la preuve de virements aux demandeurs, l’attestation d’assurance du local commercial ainsi qu’un mail adressé par son avocat à l’avocat des demandeurs en date du 10/04/2025 rappelant qu’elle a repris l’exploitation du fonds de commerce de la société BONE et sollicitant une rencontre.

IL ressort de ces éléments qu’il n’est pas rapporté la preuve que le bailleur a été convoqué lors de la signature de l’acte, la production de la copie d’une lettre simple n’étant pas suffisante pour caractériser la réalité de cette convocation. En outre, le courrier non daté adressé à l’avocat des demandeurs ne constitue pas non plus une preuve de l’information des demandeurs, dès lors qu’il n’a pas date certaine et que son envoi n’est pas prouvé. Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir recrédité les virements des loyers à la défenderesse, caractérisant l’absence d’accord de leur part pour cette cession de bail.

De même, l’acte de cession a été conclu avec la société FG FOOD en formation représentée par M [G] [L]. Or, la défenderesse est La SASU FSG FOOD, son représentant légal étant [U] [D]. Si l’erreur de dénomination (FG FOOD au lieu de FSG FOOD) peut être considérée comme une erreur matérielle, la différence du nom du représentant, non expliquée par la défenderesse, doit être prise en compte.

Par ailleurs, si le jugement du tribunal judiciaire du 03/02/2025 résiliant le bail commercial entre la SASU BONE SNACK RESTAURANT et les demandeurs n’est pas opposable à la défenderesse qui n’était pas partie à l’instance, il ne ressort pas de cette décision que la cession du fonds de commerce a été mentionné par les parties. Il ne peut être reproché aux demandeurs de ne pas l’avoir évoquée dès lors qu’ils considèrent qu’elle leur est inopposable. Il y a aussi lieu de constater que la SASU BONE SNACK RESTAURANT ne l’a pas évoquée non plus. Aucune preuve d’une fraude procédurale de la part des demandeurs n’est rapportée.

IL ressort de l’ensemble de ces éléments que la défenderesse ne dispose d’aucun titre opposable aux demandeurs, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite. La défenderesse ne peut invoquer une contestation sérieuse dès lors qu’elle ne fait pas obstacle à la prescription des mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

IL y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de La SASU FSG FOOD et de tous occupants de son chef de l’immeuble sis 6 rue des Deux places à 57100 THIONVILLE.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes accessoires

La SASU FSG FOOD, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance et à payer à M.[P] [Z], M. [E] [Z] et M. [S] [Z] la somme de 500 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU FSG FOOD sera déboutée de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Présidente du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Ordonnons l’expulsion de La SASU FSG FOOD et de tous occupants de son chef de l’immeuble sis 6 rue des Deux places à 57100 THIONVILLE,

Rejetons la demande d’astreinte,

Condamnons La SASU FSG FOOD à payer à M.[P] [Z], M. [E] [Z] et M. [S] [Z] la somme de 500 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de La SASU FSG FOOD d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons La SASU FSG FOOD aux dépens

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE