TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 14]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01185 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MJ32

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Estelle ATTALI, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 20]

représenté par M^e Charles-Henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

S.A.R.L. CITYA SAINTE VICTOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE substitué lors de l’audience par M^e FERRIER

Syndicat LE BEL ORMEAU EN PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 2] – le siège est [Adresse 1]

représentée par M^e Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 22 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 10 Juin 2025

Le 10 Juin 2025

Grosse à :

M^e Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G.,

M^e Charles-Henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET,

M^e Charles REINAUD

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [Y] est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 19] sise [Adresse 3] à [Localité 13] et se situant initialement sur les parcelles cadastrales non rénovées 425p, 426p, 428p, 429p, [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11].

Se prévalant du fait qu’il avait constaté qu’à la suite des opérations de rénovation du cadastre, la parcelle BW [Cadastre 12] n’était plus mentionnée à la conservation des hypothèques comme étant propriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 19], Monsieur [Y] sollicitait du syndic une rectification de l’erreur, puis face à son inaction, le mettait en demeure d’y procéder par LRAR datée du 10 mai 2024.

Il joignait à ladite lettre un devis sollicité auprès de Monsieur [S], géomètre, aux termes duquel il est également indiqué que la problématique pourrait être résolue rapidement par décision de l’assemblée générale de la copropriété et publication des rectifications nécessaires au cadastre.

Cependant, la problématique n’était pas évoquée lors de l’assemblée générale suivante.

Monsieur [Y] exposait par suite que, à l’occasion de chute de branches des arbres situés sur la parcelle BW [Cadastre 12], l’assureur de la copropriété, la compagnie d’assurances GROUPAMA, faisait valoir qu’il ne couvrirait pas un quelconque dommage, la propriété de cette parcelle n’étant pas revendiquée selon lui.

Ainsi face à cette situation et par acte en date du 18 juin 2024, Monsieur [J] [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires LE BEL ORMEAU ainsi que son syndic, la société CITYA SAINTE VICTOIRE.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 6 janvier 2025, Monsieur [Y] demande à la juridiction des référés de :

A TITRE PRINCIPAL

— débouter le [Adresse 22] [Adresse 18] ORMEAU et le syndic CITYA SAINTE VICTOIRE dans ses demandes tendant à voir déclarer irrecevables ses demandes,

— condamner la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE à faire respecter le règlement de copropriété et l’intégrité de l’ensemble immobilier [Adresse 19] et à mettre en œuvre le devis de publication d’appartenance de la parcelle BW81 à la copropriété de Monsieur [V] [S] en date du 31 juillet 2023 et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— condamner le [Adresse 22] [Adresse 19] à faire respecter le règlement de copropriété et l’intégrité de l’ensemble immobilier [Adresse 19] et à mettre en œuvre le devis de publication d’appartenance de la parcelle BW81 à la copropriété de Monsieur [V] [S] en date du 31 juillet 2023 et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— désigner un expert financé par le syndicat des copropriétaires compte tenu du travail de Monsieur [S], aux fins de proposer les limites du périmètre de la copropriété et dresser un plan d’état des lieux,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner la société CITYA SAINTE VICTOIRE à lui payer la somme provisionnelle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive, outre la somme de 1.704 euros au titre des frais avancés pour rémunérer Monsieur [S],

— condamner la société CITYA SAINTE VICTOIRE ou subsidiairement le [Adresse 22] [Adresse 18] ORMEAU à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 9 avril 2025, la société CITYA SAINTE VICTOIRE sollicite que soient déclarées irrecevables les demandes formées contre elle à titre personnel dans la mesure où elle n’est que le syndic et que le litige ne peut concerner que le copropriétaire et la copropriété.

Elle sollicite aussi la condamnation de Monsieur [Y] à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

Elle fait en effet valoir que les demandes de respect du règlement de copropriété ne peuvent être formées qu’à l’encontre de la copropriété, celle-ci étant la seule à pouvoir accepter le devis de Monsieur [S]. Au surplus, elle expose que les demandes sont sans fondement et se verraient opposer des contestations sérieuses en ce que la parcelle [Cadastre 15] est la propriété d’un tiers, ce que confirme le service de la publicité foncière et n’aurait jamais fait partie de l’assiette de la copropriété.

Sur la demande de désignation d’un expert judiciaire, elle fait valoir l’absence de motif légitime en exposant qu’une telle expertise serait inutile, a fortiori au contradictoire du syndic de la copropriété à titre personnel.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires LE BEL ORMEAU sollicite que les demandes de Monsieur [Y] soient rejetées au motif qu’il existerait des contestations sérieuses notamment parce que l’action de Monsieur [Y] n’a pas pour but final de conserver les droits de la copropriété mais de revendiquer des droits sur une parcelle qui ne lui appartient pas. Il sollicite également sa condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 22 avril 2025, les parties maintiennent leurs demandes contenues dans leurs écritures.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions sus-visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de la société CITYA SAINTE VICTOIRE :

Aux termes des dispositions de l’article 31 du Code de Procédure Civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code expose que l’action est irrecevable à l’encontre de quelqu’un dépourvu du droit d’agir.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Il résulte également des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 en ses articles 24 et suivants, qu’il appartient à l’assemblée générale des copropriétaires de voter les mesures de nature à, soit déléguer au syndic la gestion de la sauvegarde des droits patrimoniaux du syndicat, soit de voter directement les mesures à prendre et d’enjoindre le syndic à les appliquer. Seule l’assemblée générale est apte à réaliser ceci de sorte qu’aucune injonction ne peut être formulée à l’encontre du syndic directement en absence d’un tel vote.

En l’espèce, Monsieur [Y] sollicite que la société CITYA SAINTE VICTOIRE soit condamnée au visa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, à faire respecter le règlement de copropriété et à mettre en œuvre le devis proposé par Monsieur [S], qui propose d’établir les propriétaires de la parcelle BW81 en effectuant un plan de bornage.

La société CITYA SAINTE VICTOIRE oppose qu’elle ne peut être condamnée, à titre personnel, dans la mesure où il ne ressort pas du règlement de copropriété une évidence quant à la propriété de la parcelle BW81 et que la décision d’accepter un devis ne relève que de la compétence de la seule assemblée générale à laquelle il faut soumettre ce devis. Elle ajoute au surplus, qu’il n’est pas démontré en l’état que la parcelle [Cadastre 16] soit la propriété de la copropriété [Adresse 19].

Il est notamment produit aux débats par Monsieur [Y] le règlement de copropriété-état descriptif de division du 22 juillet 1971 qui dans son article 1er indique que « ce présent règlement concerne un ensemble immobilier qui sera dénommé « [Adresse 19] » devant être édifié sur un terrain situé sur la commune d'[Localité 13] en bordure du chemin de la cible sans numéro sur cette voie, [Adresse 21] figurant au plan cadastral non rénové section E numéro [Cadastre 4], 426p, 428p, 429p, [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] pour une contenance totale de 48.332 m², mais d’une contenance totale de 41.390 m²; restant après distraction de la bande de terrain nécessaire à l’élargissement du chemin de la cible et de l’assiette d’une voie nouvelle projetée de 17 mètres de largeur devant traverser cet ensemble d’Est en Ouest à partir du chemin de la cible toutes deux destinées à être cédées à la ville d'[Localité 13] comme dit ci-dessus. Ainsi que ce terrain figure sous teinte rouge en un plan dressé par Monsieur [M], géomètre expert à [Localité 13] qui demeurera ci-annexé après mention ». Ce plan de bornage concernait le rétablissement de la limite séparative sud.

Dans son rapport d’expertise privée, Monsieur [S] conclut qu’après superposition du plan cadastral napoléonien sur le plan cadastral actuel, les parcelles E431 et E436 sont mentionnées dans le règlement de copropriété, et sont constituées dans l’entière parcelle BW81 du plan cadastre actuel ainsi que partiellement dans les parcelles BW81 et BW205.

Pour autant, il est constant que la parcelle [Cadastre 16] n’est en l’état pas attribuée tant pas le service de la publicité foncière que par le service du cadastre comme relevant de l’assiette de la copropriété [Adresse 18] ORMEAU, celle-ci ressortant comme appartenant à la SCI LE BEL ORMEAU, venderesse de l’ensemble immobilier.

Il est également constant que la SCI LE BEL ORMEAU n’a pas vendu l’intégralité des parcelles à la copropriété [Adresse 19], puisque la superficie dont elle disposait était de 48.332 m², mais qu’elle n’en a cédé que 41.390 m², le surplus devant être cédé à la ville d’AIX EN PROVENCE, de sorte qu’il ne peut être exclu à ce stade que cette parcelle [17] soit concernée par cette cession.

Bien que Monsieur [Y] soutienne qu’il s’agit d’une simple erreur administrative et que la propriété de cette parcelle cadastrale est clairement attribuée à la copropriété [Adresse 19] aux termes des documents notariés, cela ne relève pas au vu des éléments susvisés de l’évidence et se heurte à des contestations sérieuses.

En tout état de cause, cela ne peut se déduire du seul règlement de copropriété en l’état des contradictions entre ce règlement de copropriété et les services de la publicité foncière.

Dès lors, le règlement de copropriété n’établissant pas de façon formelle la propriété de la parcelle BW81 et la preuve de l’existence d’un vote par l’assemblée générale déléguant au syndic la gestion de la sauvegarde des droits patrimoniaux du syndicat n’étant pas rapportée, la demande tendant à voir condamner la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE à faire respecter le règlement de copropriété et l’intégrité de l’ensemble immobilier [Adresse 19] et à mettre en œuvre le devis de publication d’appartenance de la parcelle BW81 à la copropriété de Monsieur [V] [S] en date du 31 juillet 2023 et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande d’injonction formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou les mesures de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En outre en cas d’obligation non sérieusement contestable, il a la possibilité d’accorder une provision ou d’ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [Y] sollicite à titre subsidiaire la condamnation du syndicat des copropriétaires à à faire respecter le règlement de copropriété et l’intégrité de l’ensemble immobilier [Adresse 19] et à mettre en œuvre le devis de publication d’appartenance de la parcelle BW81 à la copropriété de Monsieur [V] [S] en date du 31 juillet 2023 et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Cependant, comme cela a été exposé supra, cette demande se heurte à des contestations sérieuses, la propriété de la parcelle [Cadastre 16] à la copropriété [Adresse 19] ne relevant pas de l’évidence. Au surplus, comme le relève le syndicat des copropriétaires, Monsieur [Y] n’a pas suivi la procédure afin de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale les questions relatives à la propriété litigieuse de la parcelle BW81, de sorte que ses prétentions présentées aujourd’hui par voie d’assignation à la juridiction n’ont pu être soumises et débattues par l’ensemble des membres de l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions légales.

En conséquence, et en l’état de contestations sérieuses, la demande de Monsieur [Y] tendant à faire respecter le règlement de copropriété et l’intégrité de l’ensemble immobilier [Adresse 19] et à mettre en œuvre le devis de publication d’appartenance de la parcelle BW81 à la copropriété de Monsieur [V] [S] en date du 31 juillet 2023 et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il est sollicité par Monsieur [Y], à titre infiniment subsidiaire, qu’il soit ordonné une expertise judiciaire portant sur l’assiette de la copropriété.

Il lui appartient de démontrer d’un motif légitime à voir ordonner une telle expertise.

Or, force est de constater qu’il ne démontre pas d’un tel motif légitime, ni du fondement sur lequel il sollicite une telle expertise de bornage de la copropriété, pas plus que l’intérêt à une telle mesure alors que le titulaire potentiel d’une éventuelle action en revendication ou de l’exercice du droit de rectification du cadastre serait le syndicat des copropriétaires et emporterait nécessairement la mise en cause a minima de la commune d’AIX EN PROVENCE et de la SCI LE BEL ORMEAU.

Dans ces conditions, Monsieur [Y] ne démontre pas d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les demandes de provision formées à l’encontre de la société CITYA SAINTE VICTOIRE :

Au visa de l’article 835 du Code de Procédure Civile précité, Monsieur [Y] sollicite que la société CITYA SAINTE VICTOIRE soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur des dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que la somme de 1.704 euros correspondant aux frais de Monsieur [S].

Toutefois, et compte tenu des développements ci-dessus à propos de l’absence d’obligation à la charge de la société CITYA SAINTE VICTOIRE, il n’apparaît pas à ce stade d’obligation non sérieusement contestable à la charge de cette société ouvrant le droit à Monsieur [Y] de réclamer une provision sur réparation d’une résistance abusive.

Au surplus, il n’est démontré ni d’une résistance abusive, ni d’une quelconque obligation pour le syndic de la copropriété d’avoir à prendre en charge le coût des interventions déjà réalisées par Monsieur [S].

Dans ces conditions les demandes de provisions seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [J] [Y], succombant en ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens.

Par suite, il sera également condamné à verser à la société CITYA SAINTE VICTOIRE ainsi qu’au syndicat des copropriétaires LE BEL ORMEAU la somme de 1.500 euros chacun.

Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire, et en premier ressort

DECLARONS irrecevables les demandes de Monsieur [J] [Y] tendant à enjoindre à la société CITYA SAINTE VICTOIRE d’accepter le devis de Monsieur [S],

REJETONS du fait de contestations sérieuses la demande subsidiaire de même nature formée par Monsieur [J] [Y] à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE BEL ORMEAU,

REJETONS faute de motif légitime la demande très subsidiaire de Monsieur [Y] de voir ordonner une expertise judiciaire,

REJETONS du fait de contestations sérieuses les demandes de provision présentée par Monsieur [J] [Y],

DEBOUTONS Monsieur [J] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [J] [Y] à payer au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

— à la société CITYA SAINTE VICTOIRE la somme de 1.500 euros,

— au syndicat des copropriétaires LE BEL ORMEAU la somme de 1.500 euros,

CONDAMNONS Monsieur [J] [Y] aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,