N° minute :2025/226

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 25/01254 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6ES

JUGEMENT

DU 14 Octobre 2025

DEMANDEURS :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis 3-5-7-9 Rue Saint Nicolas En Forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE, pris en la personne de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER,

demeurant 12 rue Francois de Curel – 57000 METZ,

représentée par Maître [N] [W] de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET [W], demeurant 9 rempart Saint Thiebault – 57000 METZ, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, M^e Michel NASSOY, demeurant 01 rue de la Vieille Porte – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis 11-13-15 Rue Saint Nicolas en Forêt 57290 SEREMANGE-ERZANGE, pris en la personne de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER,

demeurant 12 rue François de Curel – 57000 METZ,

représentée par Maître [N] [W] de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET [W], demeurant 9 rempart Saint Thiebault – 57000 METZ, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, M^e Michel NASSOY, demeurant 01 rue de la Vieille Porte – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [D],

demeurant 5 rue Saint Nicolas en Forêt – 57290 SEREMANGE ERZANGE,

non comparant et non représenté

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [D] est propriétaire des lots n° 17 et 19 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis 3, 5, 7, 9 rue Saint Nicolas en forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE. Des charges de copropriété demeurent impayées.

Madame [Z] [D] est propriétaire du lot n° 23 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis 11-13-15 rue Saint Nicolas en forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE. Des charges de copropriété demeurent impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3, 5, 7, 9 rue Saint Nicolas en forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE, pris en la personne de son Syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER, et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11-13-15 rue Saint Nicolas en forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE, pris en la personne de son Syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER, a assigné Madame [Z] [D] devant la Présidente du Tribunal judiciaire de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

Déclarer la demande des Syndicats des Copropriétaires des 3-5-7-9 Rue de Saint-Nicolas-en-Forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE et 11-13-15 Rue de Saint-Nicolas-en-Forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE, représenté par son Syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, recevable et bien fondée ;

Juger que les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée à l’article 750-1du CPC, par application des dispositions de l’article 750-1 3° du CPC ;

Condamner Madame [Z] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 3-5-7-9 Rue de Saint-Nicolas-en-Forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE, représenté par son Syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, la somme en principal de 2 422,21 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2025, et ce au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, devenant immédiatement exigibles, et ce par application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

La condamner, en outre, au paiement des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 précités, soit la somme totale de 437,89 euros ;

Condamner Madame [Z] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 11-13-15 Rue de Saint-Nicolas-en-Forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE, représenté par son Syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, la somme en principal de 70,93 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2025, et ce au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, devenant immédiatement exigibles, et ce par application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

La condamner, en outre, au paiement des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 précités, soit la somme totale de 13,44 euros ;

La condamner, en outre, à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 3-5-7-9 Rue de Saint-Nicolas-en-Forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE, représenté par son Syndic la SAS EVEL IMMOBILIER la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C ;

La condamner, en outre, en tous les frais et dépens en application des dispositions de l’article 696 du CPC ;

Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Madame [Z] [D] n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 30 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

SUR CE :

— Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de Madame [Z] [D], régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

— Sur la demande de paiement des charges de copropriété au titre des provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats :

— Les contrats de syndic;

— Les procès-verbaux de l’assemblée générale du 17 mai 2023, du 11 juin 2024 et du 24 juin 2025 ;

— Les décomptes de provision du 1er avril 2023 au 18/08/2025 et du 11/06/2024 au 18/08/2025

— La mise en demeure du 10 juillet 2025 ;

— L’extrait du livre foncier.

Il ressort des pièces versées au débat que Madame [Z] [D] reste devoir la somme de 2097.21 euros à titre de charges de copropriété (lots 17 et 19), suivant décompte du 18 août 2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus.

Par conséquent, Madame [Z] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 2097.21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 03/09/2025.

Il ressort ensuite des pièces versées au débat que Madame [Z] [D] reste devoir la somme de 70.93 euros à titre de charges de copropriété (lot 23), suivant décompte du 18 août 2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus.

Par conséquent, Madame [Z] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 70.93 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 03/09/2025.

— Sur la demande au titre des provisions non encore échues :

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, il est constant que Madame [Z] [D] n’a pas versé la provision à sa date d’exigibilité et que la mise en demeure du 10/07/2025 est restée sans effet.

Il convient de constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, justifiant de condamner Madame [Z] [D] au paiement des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 437.89 euros correspondant aux appels de fonds provisionnels et fonds travaux du 4e trimestre 2025 des lots 17 et 19 ainsi que la somme de 13.44 euros au titre des appels de fonds provisionnels et fonds travaux du 4e trimestre 2025 (lot 23).

— Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit la mise en demeure du 10/07/2025. Les autres mises en demeure ne sont pas produites.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 54 euros.

— Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3, 5, 7, 9 rue Saint Nicolas en forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE, pris en la personne de son Syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER, supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens :

Au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Présidente, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement par défaut en dernier ressort :

Condamnons Madame [Z] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3, 5, 7, 9 rue Saint Nicolas en forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE, pris en la personne de son Syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER:

—  2097.21 euros à titre de charges de copropriété, suivant décompte du 18 août 2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 03/09/2025.

-437.89 euros au titre des provisions non encore échues,

Condamnons Madame [Z] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11-13-15 rue Saint Nicolas en forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE, pris en la personne de son Syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER:

—  70.93 euros à titre de charges de copropriété, suivant décompte du 18 août 2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 03/09/2025,

-13.44 euros au titre des provisions non échues,

Condamnons Madame [Z] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3, 5, 7, 9 rue Saint Nicolas en forêt à 57290 SEREMANGE-ERZANGE, pris en la personne de son Syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Madame [Z] [D] aux dépens de la présente instance ;

Rappelons que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par jugement mis à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE