RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

N° I – RG 25/01673 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7FM

Minute n°2026/111

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE GRAND CONDE,

représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LCA,

demeurant 02 Rue du Grand Condé – 57100 THIONVILLE,

représentée par Maître Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [N],

demeurant 06 Rue des Coquelicots – 57650 FONTOY,

défaillant

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 15 décembre 2025, lors de laquelle est intervenue la clôture de l’instruction ;

L’affaire a été mise en délibéré sans plaidoirie pour prononcé par mise à disposition au greffe le

16 Février 2026, conformément à l’article 779 alinéa 3 du Code de Procédure Civile.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Présidente : Ombline PARRY, Présidente

Greffier : Delphine BENAMOR, Greffier

pour la mise en forme et la mise à disposition au greffe du présent jugement

________________________________________________________________________________

Par acte de commissaire de justice en date du 07/11/2025, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND CONDE 2 rue du Grand CONDE représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA LCA a fait assigner M.[L] [N] devant le Président de ce tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  11695.89 euros au titre des charges de copropriété et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14/03/2025 et à compter du jour de la demande pour le surplus, et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement cité à étude, M.[L] [N] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 15/12/2025 et mise en délibéré au 16/02/2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M.[L] [N], régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Sur les charges de copropriété

Demande en paiement de provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND CONDE 2 rue du Grand CONDE représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA LCA verse aux débats :

— la copie du livre foncier,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 06/04/2022, 26/04/2023, 01/02/2024 et 07/01/2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période du 10/06/2021 au 21/08/2025,

— la sommation de payer du 14/03/2025,

— les mises en demeure des 18/12/2023 et 08/02/2024, et la relance du 05/03/2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que M.[L] [N] reste devoir la somme de 10 678.39 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 21/08/2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 9181.20 euros à compter de la sommation de payer du 14/03/2025 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit les mises en demeure des 18/12/2023 et 08/02/2024, et la relance du 05/03/2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 110.02 euros.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » et «constitution de dossier huissier», ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires

M.[L] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND CONDE 2 rue du Grand CONDE représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA LCA supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition du greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Condamne M. [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND CONDE 2 rue du Grand CONDE représenté pas son syndic en exercice la SASU FONCIA LCA les sommes de :

— la somme de 10 678.39 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 21/08/2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9181.20 euros à compter de la sommation de payer du 14/03/2025 et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  110.02 euros au titre des frais de recouvrement,

Rejette la demande de dommages et intérêts,

Ordonne la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

Condamne M.[L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND CONDE 2 rue du Grand CONDE représenté pas son syndic en exercice la SASU FONCIA LCA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M.[L] [N] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision de plein droit,

Ainsi jugé et prononcé , la minute étant signée par la Présidente et la Greffière, à laquelle cette minute a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE