TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00921 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3DYP

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00267

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 12 Janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [W], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0008

ET :

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

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EXPOSE DU LITIGE

Le 22 juin 2010, Madame et Monsieur [W] ont donné à bail commercial à Monsieur [N] [D], pour une durée de neuf années à effet au 16 janvier 2004, un local situé sur rue avec deux vitrines au sous-sol [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 12.628 euros, outre les charges et les taxes. Le bail commercial a été renouvelé le 16 janvier 2013 pour un loyer annuel toutes taxe comprises de 13.962 euros.

Le 9 mai 2014, Monsieur [N] [D] a conclu un contrat de location-gérance de son fonds de commerce de restauration au profit de la SARL [T] [S].

Le 7 février 2025, le bailleur a dénoncé par commissaire de justice au preneur son refus de renouvellement du bail en raison de multiples manquements aux stipulations contractuelles à savoir le défaut de paiement des loyers aux échéances convenues, la cession du fonds de commerce en location-gérance et le manquement grave aux règles d’hygiène et d’entretien général des lieux.

Le 3 avril 2025, Madame et Monsieur [W] ont fait délivrer par commissaire de justice à Monsieur [N] [D] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 22 mai 2025, Madame [Z] [V] [H] et son époux, Monsieur [E] [R] [W], ont fait assigner Monsieur [N] [D] aux fins de voir :

Vu l’article L.145-17 du Code de commerce,

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président de bien vouloir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [N] [D] ainsi que tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 4] [Localité 1], avec au besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— DIRE et JUGER que Monsieur [N] [D], devenu occupant sans droit ni titre, resterasoumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances ;

— CONDAMNER Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 12.535,14 euros au titre des loyers impayés ;

— CONDAMNER Monsieur [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel jusqu’au départ effectif des occupants sans droit ni titre ;

— CONDAMNER Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [N] [D] aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 12 janvier 2026 et la décision mise en délibéré au 13 février 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, Madame et Monsieur [W], représentées par leur conseil, ont soutenu leurs demandes précisant que la dette locative s’élève à présent à la somme de 15.736,68 euros.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [N] [D], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

— Débouter purement et simplement Monsieur et Madame [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions telles qu’exprimées dans leur exploit introductif,

A titre subsidiaire,

— Constater à tout le moins l’existence de contestations sérieuses justifiant le renvoi de la précédente procédure devant la juridiction du fond,

— Condamner Monsieur et Madame [W] à payer à Monsieur [N] [D] :

une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur et Madame [W] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 3 avril 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 12.351,58 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, et 183,56 euros au titre du coût de l’acte.

Par ailleurs, à la différence de ce que contient le preneur, il ne ressort pas des relevés de compte de la SARL [T] [S] qu’il produit, que le loyer ait été acquitté dans son intégralité. C’est ainsi, s’agissant par exemple de l’année 2025, que les seuls paiements qui ont été effectués par la SARL [T] [S], qui rappelons-le n’est pas le preneur, sont les suivants :

—  700 euros le 20 janvier 2025

—  700 euros le 26 janvier 2025

—  1400 euros le 10 février 2025

—  700 euros le 15 mars 2025

—  700 euros le 24 mars 2025

—  700 euros le 6 mai 2025

—  700 euros le 23 mai 2025

—  700 euros le 25 mai 2025

—  700 euros le 11 juin 2025

—  1400 euros le 19 juin 2025

L’ensemble de ces paiements, pour un montant total de 8.400 euros, a été repris dans le décompte locatif produit en pièce 10 par les bailleurs. Il n’apparaît pas non plus que pour les autres années les paiements ainsi réalisés n’aient pas été pris en compte. Par ailleurs, dans le contrat de renouvellement du bail commercial du 16 janvier 2013, il est stipulé que " le loyer sera révisé automatiquement à l’issue de chaque période triennale et pour la première fois le 16 janvier 2016. La révision interviendra sur la base de l’indice des loyers commerciaux (IRL), l’indice de référence étant celui applicable au moment de la signature des présentes (indice troisième trimestre 2012 : valeur 108,17).

Une telle clause, qui ne souffre aucune ambiguïté, fait que le bailleur n’a pas à informer le preneur de l’augmentation du loyer qui doit s’effectuer dans les conditions visées par la clause. Par suite, le preneur ne peut en l’espèce se prévaloir du défaut d’information par le bailleur de l’augmentation du loyer pour se soustraire à ses obligations.

Par suite, à la date de la délivrance du commandement de payer le 3 avril 2025, malgré la prise en compte des paiements ainsi réalisés, la dette locative s’élevait à 12.495,30 euros (elle est mentionnée dans le commandement pour 12.351,58 euros). C’est ainsi que le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut que constater qu’aucune contestation sérieuse n’est soulevée par le présent litige si bien qu’il a le pouvoir de statuer sur les demandes formées par le bailleur.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 3 mai 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de Monsieur [N] [D], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Enfin, dès lors que l’action des bailleurs est fondées, le preneur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 22 juin 2010, le commandement de payer du 3 avril 2025 et le décompte actualisé au 1er janvier 2026 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 15.736,68 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Monsieur [N] [D] qui succombe sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 3 avril 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser Madame et Monsieur [W] au titre de leurs frais irrépétibles ; il sera débouté de sa demande à ce titre. Madame et Monsieur [W] sollicitent la somme de 1.500 euros à ce titre mais ne produisent aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil.

Cependant, la somme sollicitée n’apparaît pas, aux regards de la nature du dossier, disproportionnée et sera donc retenue.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 22 juin 2010, renouvelé le 16 janvier 2013, liant les parties sont réunies à la date du 3 mai 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de Monsieur [N] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 22 juin 2010, situés [Adresse 3], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [D] à payer en deniers ou quittances à Madame [Z] [V] [H] et son époux, Monsieur [E] [R] [W], la somme de 15.736,68 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2026 ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 3 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 22 juin 2010, renouvelé le 16 janvier 2013, ne s’était pas trouvé résilié ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [D] à verser à Madame [Z] [V] [H] et son époux, Monsieur [E] [R] [W], la somme globale de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [D] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 3 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 FEVRIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stephane UBERTI-SORIN