Tribunal Judiciaire de Thonon-Les-Bains, Referes civils, 19 août 2025, n° 25/00211

TJ Thonon-Les-Bains 19 août 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité extracontractuelle pour défaut d'entretien
La cour a jugé qu'une expertise judiciaire est nécessaire pour établir l'origine des infiltrations et déterminer les responsabilités potentielles des sociétés défenderesses.
Rejeté
Absence de propriété des parties communes par la société AEW IMMOCOMMERCIAL
La cour a estimé que la demanderesse justifie d'un motif légitime pour solliciter une expertise, malgré les arguments de la défenderesse.
Rejeté
Mandat de gestion de la société SUDECO
La cour a rejeté la demande d'expertise à l'encontre de la société SUDECO, considérant qu'aucun motif légitime n'a été justifié pour engager sa responsabilité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Thonon-Les-Bains, réf. civils, 19 août 2025, n° 25/00211
Numéro(s) :	25/00211
Importance :	Inédit
Dispositif :	Désigne un expert ou un autre technicien
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Damien DEGRANGESabine FILIPPIAnne-Lise BARBIERGrégoire MANN
Cabinet(s) :	LEX LUX AVOCATSAGISANDERLAINE
Parties :	S.A.S. SUDECO, S.A.S. 4807 IMMOBILIER, S.A.S. AEW IMMOCOMMERCIAL, SARL

Texte intégral

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE REFERE DU 19 AOUT 2025

Minute : 25/00313

N° RG 25/00211 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FELL

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 17 Juin 2025

Prononcé : le 19 Août 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

[F] [L]

née le 31 Mars 2000 à [Localité 4] (74), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Damien DEGRANGE, avocat au barreau de CHAMBERY,

DEFENDERESSES

S.A.S. AEW IMMOCOMMERCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Corine BIGRE de la SELAS AGIS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Sabine FILIPPI de la SAS Sabine FILIPPI, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.S. SUDECO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne BOSSON de la SELARL ANNE BOSSON, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Grégoire MANN de la SARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat plaidant

S.A.S. 4807 IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Anne-Lise BARBIER de la SAS ANDERLAINE, avocat au barreau de CHAMBERY,

le 22.08.2025

Expédition à M^e DEGRANGE – M^e BIGRE – M^e BOSSON – M^e BARBIER et service expertises

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploits d’huissier en date des 17 et 18 avril 2025, madame [F] [L] a fait assigner la société par actions simplifiée AEW IMMOCOMMERCIAL, la société par actions simplifiée SUDECO et la société par actions simplifiée 4807 IMMOBILIER devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin qu’une mesure d’expertise soit ordonnée.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 17 juin 2025, madame [F] [L] a réitéré sa demande et sollicité le rejet de toute demande reconventionnelle, faisant valoir qu’elle avait acquis le 25 février 2022 un appartement, une cave et un garage dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 9] » situé sur la commune de [Localité 6], que depuis le mois de mai 2023 son garage était affecté de désordres liés à des infiltrations d’eau, qu’une recherche de fuite réalisée le 26 janvier 2024 avait mis en évidence un défaut d’étanchéité de la jonction des deux parties courantes du parking de supermarché situé au-dessus de son garage et appartenant à la société par actions simplifiée AEW IMMOCOMMERCIAL, que la responsabilité de cette société pouvait être engagée sur un fondement extracontractuel en raison d’un défaut d’entretien, qu’il en était de même de la responsabilité de la société par actions simplifiée SUDECO, mandataire de la société par actions simplifiée AEW IMMOCOMMERCIAL et de la responsabilité de la société par actions simplifiée 4807 IMMOBILIER, syndic des copropriétés des bâtiments Castelet A et B et de la copropriété relative aux accès, parkings et garages, qu’elle était en droit de solliciter sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise judiciaire.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société par actions simplifiée AEW IMMOCOMMERCIAL a demandé au juge des référés, à titre principal de débouter la demanderesse des prétentions formées à son encontre et, à titre subsidiaire de prendre acte de ses protestations et réserves d’usage, faisant valoir qu’elle n’était pas propriétaire des parkings dans leur ensemble, que le sol des parkings, l’étanchéité et la structure du garage ne lui appartenaient pas puisqu’il s’agissait de parties communes, qu’il n’existait donc aucun motif légitime pour solliciter une expertise à son encontre.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société par actions simplifiée SUDECO a demandé au juge des référés à titre principal de débouter la demanderesse des prétentions formées à son encontre et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile et à titre subsidiaire de prendre acte de ses protestations et réserves d’usage, faisant valoir que les désordres mettaient en cause les parties communes de la copropriété et non des locaux ou ouvrages appartenant à la société par actions simplifiée AEW IMMOCOMMERCIAL dont elle assurait la gestion.

La société par actions simplifiée 4807 IMMOBILIER a formé les protestations et réserves d’usage.

La société par actions simplifiée AEW IMMOCOMMERCIAL, la société par actions simplifiée SUDECO et madame [F] [L] ont chacune adressé une note en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu l’article 445 du code de procédure civile ;

Aucune des parties n’ayant été autorisée à déposer une note en cours de délibéré, les notes adressées par les parties après la clôture des débats seront rejetées.

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Il ressort des éléments versés aux débats par la demanderesse, et notamment du rapport de recherche de fuite réalisé par la société JB D’TECT le 28 janvier 2024, que des désordres liés à des infiltrations d’eau affectent le garage dont elle est propriétaire. Une expertise judiciaire apparaît utile pour recueillir les éléments de fait nécessaires à la solution d’une éventuelle action en responsabilité.

L’expertise sollicitée a notamment pour objet de déterminer précisément l’origine des infiltrations et les sociétés défenderesses ne sauraient affirmer, tout en rappelant le caractère non contradictoire du rapport de recherche de fuites, que ce document établit de manière indiscutable que les infiltrations ont pour origine une partie commune de la copropriété. La société par actions simplifiée AEW IMMOCOMMERCIAL est propriétaire des lots situés juste au-dessus du garage de la demanderesse. Il ne peut donc être affirmé, avec toute l’évidence requise en référé, que les infiltrations ne peuvent avoir pour origine une partie privative d’un lot lui appartenant et que toute action en responsabilité que pourrait engager la demanderesse contre cette société est manifestement vouée à l’échec. L’expertise sollicitée est de nature à apporter des précisions sur l’origine des infilitrations. Madame [F] [L] justifie d’un motif légitime pour solliciter une expertise judiciaire au contradictoire de la société par actions simplifiée AEW IMMOCOMMERCIAL.

Il est certes regrettable que le ou les syndicats des copropriétaires concernés n’aient pas été mis en cause et ce d’autant que ceux-ci sont responsables de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute de leur part. Les opérations d’expertise pourront cependant ultérieurement être déclarées communes et opposables aux syndicats des copropriétaires concernés et la demanderesse a parfaitement le droit de préférer agir contre des personnes dont la responsabilité suppose la démonstration d’une faute plutôt que contre des personnes dont la responsabilité peut être recherchée sans que cette démonstration soit nécessaire. L’imputabilité des désordres à un manquement quelconque du syndic à son obligation d’administrer et d’entretenir les parties communes ne pouvant en l’état être écartée et toute action en responsabilité que pourrait engager la demanderesse contre le syndic n’apparaissant pas en l’état manifestement vouée à l’échec, madame [F] [L] justifie d’un motif légitime pour solliciter une expertise judiciaire au contradictoire de la société par actions simplifiée 4807 IMMOBILIER.

En revanche, la société par actions simplifiée SUDECO n’est que le mandataire de la société par actions simplifiée AEW IMMOCOMMERCIAL mais n’est pas propriétaire des lots situés au-dessus du garage de la demanderesse. Les obligations qui lui incombent dans le cadre de ce mandat ne sont aucunement précisées. La demanderesse ne justifie en conséquence d’aucun motif légitime pour solliciter une expertise à l’encontre de cette société.

L’expertise sollicitée sera donc ordonnée au contradictoire de la société par actions simplifiée AEX IMMOCOMMERCIAL et de la société par actions simplifiée 4807 IMMOBILIER, aux frais avancés par la demanderesse. La demande d’expertise formée à l’encontre de la société par actions simplifiée SUDECO sera en revanche rejetée.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Chaque partie conservera la charge des dépens dont elle a fait l’avance. La demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les notes déposées par la société par actions simplifiée AEW IMMOCOMMERCIAL, la société par actions simplifiée SUDECO et madame [F] [L] en cours de délibéré ;

Déboutons madame [F] [L] de sa demande d’expertise formée à l’encontre de la société par actions simplifiée SUDECO ;

Ordonnons une expertise au contradictoire de madame [F] [L], de la société par actions simplifiée AEW IMMOCOMMERCIAL et de la société par actions simplifiée 4807 IMMOBILIER et commettons pour y procéder : monsieur [G] [R], expert près la cour d’appel de Grenoble, domicilié [Adresse 5], lequel aura pour mission :

— de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source ;

— d’entendre tout sachant utile et de demander, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix ;

— de se rendre sur les lieux, [Adresse 3], copropriété « [Adresse 9] » sur la commune de [Localité 6], en présence des parties, dûment convoquées, conformément aux dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— de décrire les désordres liés aux infiltrations d’eau affectant le garage de la demanderesse ;

— de déterminer l’origine et la cause de ces infiltrations en précisant notamment si ces infiltrations résultent d’un défaut de construction de l’immeuble, de travaux de rénovation, d’entretien ou de réparation quelconques réalisés par le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire, d’un défaut d’entretien ou d’un usage non-conforme des parties communes ou privatives de l’immeuble ou de toute autre cause ;

— de décrire les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations, d’en évaluer le coût ;

— de décrire les travaux nécessaires à la remise en état du garage de la demanderesse, d’évaluer leur coût et leur durée ;

— de rechercher et d’indiquer les éléments d’imputabilité des désordres et d’appréciation de toute responsabilité, et de fournir à la juridiction compétente tous les éléments techniques et de fait lui permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices, en ce compris les préjudices de jouissance, pouvant résulter des désordres, des éventuels travaux de remise en état ou de l’impossibilité d’y procéder ;

— de faire toute observation, de nature purement technique, utile à la solution du litige ;

Disons que madame [F] [L] devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme globale de 3 000 euros, à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 19 novembre 2025 ;

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

Disons que dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours ;

Disons que, sauf conciliation entre les parties, l’expert leur communiquera un pré-rapport de sa mission, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 20 juillet 2026 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert pourra autoriser toute partie y ayant intérêt à effectuer, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux urgents de remise en état ou conservatoires qu’il préconisera, compatibles avec la mesure d’expertise, et dans la conception et l’exécution desquels il ne pourra s’immiscer ;

Commettons le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains et à défaut, son suppléant pour en surveiller l’exécution ;

Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles ;

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens dont elle a fait l’avance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11] par mise à disposition au greffe le 19 août 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT