TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à Mme [O]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2024

à M^e LACONI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02071 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4X7X

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [Z] [O] munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [T] [S]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-008500 du 03/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2017, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT «HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE» a consenti à Monsieur [S] [T] et à Madame [S] [P], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 315,98 euros outre 11,84 euros d’accessoires 97,67 euros de provisions sur charges et 30,33 euros de provision au titre de la consommation d’eau froide ;

Suite au décès de Madame [S] [P], suivant avenant du 25 février 2022, Monsieur [S] [T] est devenu seul titulaire du bail ;

Alléguant des loyers impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [S] [T] le 26 septembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 747,36 € en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 16 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 14 février 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » a fait assigner en référé Monsieur [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir à déférer dans le délai légal du commandement de payer en date du 22 septembre 2023 et prononcer la résiliation du bail liant les parties

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [S] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— condamner Monsieur [S] [T] à verser à Habitat [Localité 4] Provence la provision de 1196,65 euros, comptes arrêtés au 31 janvier 2024 ;

— condamner Monsieur [S] [T] à une indemnité mensuelle d’occupation indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner Monsieur [S] [T] à verser à Habitat [Localité 4] Provence la somme de 100 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [S] [T] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2023 et après un renvoie a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience, l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » a réitéré les termes de son assignation actualisant sa créance au 30 septembre 2024, à la somme de 2924,61 € hors frais de procédure.

Monsieur [S] [T] a été représenté par son conseil et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

In limine litis

Constater que le commandement de payer du 26 septembre 2023 ne contient pas de décompte de la dette au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989Prononcer en conséquence la nullité du commandement de payer et débouter e requérant de l’intégralité de ses demandesSubsidiairement

Fixer à la somme de 3001,47 euros le montant de la dette locative au 30 septembre 2024Octroyer à Monsieur [S] [T] des délais de paiements de 36 moisSuspendre les effets de la clause résolutoire durant ces délaisDire et juger qu’en cas de paiement de l’intégralité de la somme mise à la charge de Monsieur [S], la clause résolutoire sera privée de tous ses effetsEn tout état de cause

Dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileLaisser à la charge du requérant les dépens de l’instanceDébouter le requérant de l’intégralité de ses demandes contraires.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée 14 février 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 23 mai 2024.

L’Office Public de l’Habitat "HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE" justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, L’Office Public de l’Habitat "HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE" justifie par la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent l’Office Public de l’Habitat "HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE" est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après une commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [S] [T] le 16 août 2023, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 747,36 € en principal en principal ;

Monsieur [S] [T] fait valoir que le décompte sur le commandement de payer est incomplet et ne mentionne pas les paiements effectués par la CAF, ni le règlement de 340 euros effectué par Monsieur [S] le 5 mai 2023 qui apparait sur le décompte actualisé produit aux débats et que ne respectant les exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer est entaché de nullité ;

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il est constant qu’en application de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, le commandement de payer doit comporter un décompte précis des sommes, dans lequel doit apparaître le montant du loyer appelé pour chacune des échéances, les provisions sur charges ainsi que les sommes réglées par le locataire ou par un tiers au titre d’allocation logement, afin de lui permettre de connaître de façon précise le montant exact des échéances et sommes qui resteraient dues.

Il ressort de la lecture du décompte apparaissant sur le commandement de payer litigieux que la dette locative arrêtée au 11 septembre 2023 s’élève à 747,36 euros et il ressort du décompte actualisé détaillé produit aux débats qu’au 11 septembre 2023 la dette locative est bien de 747,36 euros ;

Toutefois, le décompte sur le commandement de payer n’est pas détaillé et débute par un solde débiteur de 54, 55 euros qui n’est pas expliqué et les sommes portées au débit du compte locatif soit 191,46 euros le 31 mai 2023 et le 30 juin 2023, 219,46 euros le 31 juillet 2023 et le 31 août 2023 qui ne correspondent pas au montant du loyer et des charges, ni au montant du loyer résiduel déduction faite des sommes versées par la CAF ;

Et si le détail expliqué dans un tableau ventile le montant du loyer et des charges pour les mois de mai, juin, juillet et août 2023 , les montants susvisés finalement facturés ne permettent pas de comprendre le calcul effectué pour parvenir aux montants portés au débit du compte du locataire sur la période considérée ;

Le décompte n’est dès lors pas suffisamment précis et détaillé et n’ a pas permis au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation ;

Et si le décompte actualisé produit aux débats permet de déterminer au 11 septembre, le montant de la provision sollicitée, au moment de la mise en oeuvre de la demande en résiliation du bail, et aux termes des pièces produites, le locataire pas en mesure d’identifier et de vérifier les sommes qui lui étaient réclamées ;

Il s’ensuit que la contestation soulevée par Monsieur [S] [T] revêt un caractère sérieux et en conséquence les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Il n’y a pas lieu de débouter le requérant de l’intégralité de ses demandes, la contestation sérieuse affectant la validité du commandement de payer, n’ayant pas de conséquence sur la demande en paiement ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT «HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE» fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis d’échéance du mois de septembre 2024, et un décompte de sa créance actualisée à la somme de 3105,83 euros au 30 septembre 2024;

Monsieur [S] [T] sollicite à juste titre de déduite du montant de la provision les frais de procédure ;

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire les sommes de 76,86 et de 104,36 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 2924,61 € au 30 septembre 2024, hors frais de procédure, Monsieur [S] [T] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 2924,61 € à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 30 septembre 2024 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [S] [T] sollicite des délais de paiement ;

Il ressort du décompte produit que Monsieur [S] [T] a repris le paiement de son loyer résiduel ; il justifie percevoir le RSA à hauteur de 559,42 euros ;

L’ancienneté du bail et la situation sociale et financière de Monsieur [S] [T] justifient de lui octroyer des délais de paiement d’une durée de 36 mois, selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [T] qui succombe principalement supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » qui sera débouté de sa demande de ce chef ;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » recevable en ses demandes ;

DISONS que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation heurtent à l’existence de contestations sérieuses, et en conséquence, DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE », la somme provisionnelle de 2924,61 euros € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 30 septembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [S] [T] à apurer sa dette en 36 mensualités successives équivalentes d’un montant de 81,23 euros, la dernière mensualité devant être augmentée du solde de la somme due en principal, sauf meilleur accord, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTONS L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE » de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE