Tribunal Judiciaire de Toulon, 5e chambre, 15 mai 2025, n° 23/07308

TJ Toulon 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat a produit les documents nécessaires prouvant l'approbation des comptes et la régularité de la demande, rendant ainsi la demande de paiement des charges fondée.
Accepté
Faute du copropriétaire entraînant un préjudice
La cour a constaté que la résistance abusive de Madame [H] [L] a effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
Accepté
Absence de fondement des demandes reconventionnelles
La cour a constaté que les demandes reconventionnelles de Madame [H] [L] n'étaient pas justifiées, entraînant leur rejet.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, 5e ch., 15 mai 2025, n° 23/07308
Numéro(s) :	23/07308
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric CASANOVADonia DHIB

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 23/07308 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MN2X

AFFAIRE :

S.D.C. [Localité 6] DES AMANDIERS, pris en son syndic la SARL Cabinet IMMO 2M

Madame [L] [H]

JUGEMENT contradictoire du 15 MAI 2025

Grosse exécutoire :

M^e Donia DHIB

Copie :

M^e Frédéric CASANOVA

délivrées le 15/05/2025

JUGEMENT RENDU LE 15 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. [Localité 6] DES AMANDIERS

dont le siège social est sis [Adresse 3],pris en son syndic la SARL Cabinet IMMO 2M sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Alexis PACARIN, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

Madame [L] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric CASANOVA, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Lydie MAUCHAMP

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 MAI 2025 par Lydie MAUCHAMP, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [L] est propriétaire, des lots n° 3 et 13 dans la copropriété de l’immeuble « [Localité 6] DES AMANDIERS », sise [Adresse 4].

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M aurait enregistré des impayés de Madame [H] [L].

Suivant exploit en date du 30 novembre 2023, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M a assigné Madame [H] [L] devant le tribunal de céans aux fins de :

— condamner Madame [H] [L] à payer au titre des charges impayées, la somme de 1 400,56 euros en principal, majorée des intérêts de retard à compter de l’assignation,

—  1124,56 euros correspondant aux sommes, restant dues, pour la période du 10/06/0021 au 02/11/2023, en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles,

—  276 euros correspondant aux frais exposés nécessaires au recouvrement des créances,

— condamner Madame [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts par résistance abusive, et sa carence répétée,

— condamner Madame [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions n°2 visées par le greffe le 02 avril 2025, Madame [H] [L] a demandé au tribunal de :

— débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice à verser à Madame [H] [L] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral né de la présente procédure abusive,

— condamner Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS » à verser à Madame [H] [L] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique visées par le greffe le 02 avril 2025, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS » a demandé au tribunal de :

— condamner Madame [H] [L] à payer au titre des charges impayées, la somme de 1 534 euros en principal, majorée des intérêts de retard à compter de l’assignation,

—  1 018 euros correspondant aux sommes, restant dues, pour la période du 10/06/0021 au 18/09/2024, en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles,

—  516 euros correspondant aux frais exposés nécessaires au recouvrement des créances,

— condamner Madame [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts par résistance abusive, et sa carence répétée,

— condamner Madame [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience, à laquelle l’affaire a été renvoyée, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M représenté par son conseil, a réitéré les termes de ses conclusions et a indiqué que les frais contestés sont des frais de syndic et les frais imputés de décembre 2021 et juillet 2022 le sont sur deux factures, les comptes ont été approuvés, ces factures sont valides, le PV est non contesté.

Madame [H] [L], représentée à l’audience par son conseil, a réitéré les termes de ses conclusions, a indiqué qu’elle s’acquitte de ses charges, que les deux recherches de fuites concernent le bâti de l’immeuble qui incombe au syndicat des propriétaires, le syndicat a été remboursé de cette somme réclamée et les rapports indiquent que le défaut d’étanchéité, le regard n’est pas étanche.

Sur la piscine, Madame [H] [L] est en rez-de-jardin, la piscine est hors sol. Elle indique que la marjelle en bois est juste collée et la piscine n’est pas reliée à la terrasse.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges »

Aux termes de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 (…)

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.»

Aux termes de l’article 14-1 de la même Loi « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges. Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Ainsi, la demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d’une assemblée qui n’a pas été annulée doit être honorée. Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l’égard du défendeur, voire de l’ensemble des copropriétaires et qu’aucun d’eux n’en a sollicité ni obtenu l’annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n’ont pas d’effet suspensif.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M a produit à l’appui de ses prétentions les pièces suivantes :

— relevé de propriété,

— arrêté de compte au 02/11/2023,

— attestation de non-conciliation,

— PV AG du 05/11/2021, 17/06/2022, 23/05/2023,

— contrat de syndic,

— règlement de copropriété,

— contre-expertise PRODETEC,

— photographies jardin Madame [H],

— factures honoraires de gestion,

— échanges de mails, LRAR,

— constat amiable de dégât des eaux,

— arrêté compte au 18/09/2024,

— échanges mails contre-expertise,

— photographies jardinières,

— attestation sur l’honneur,

— mise en demeure du 02/05/2024,

— courrier GMF,

— procès-verbal d’assemblée générale du 07/05/2024,

— assignation devant le tribunal judiciaire de Toulon,

— attestation de Mme [O] [M], Mme [R] [Y], M. [D] [A], Mme [X] [G], M. et Mme [J] et [F] [A],M. [T] [V],

— échange mails SWISS LIFE,

— mise en demeure du 13/10/2023,

— attestation [B] [K],

— bordereau de lettres recommandées,

— jugement du 15/05/2024.

Madame [H] [L] a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires de retirer les factures en recherche de fuite de son compte.

En l’espèce, la terrasse de Madame [H] [L] est une partie commune à jouissance privative, Madame [H] [L] est responsable de l’entretien de la terrasse et ce sont les feuilles de son bougainvillier qui ont fait l’apparition de bouchons au niveau des regards sur la terrasse de Madame [H] [L] et sur le parking.

En effet, les rapports d’expertises produits aux débats montrent la présence de feuilles de bougainvillier dans les regards ainsi que l’absence d’entretien de la part de Madame [H] [L].

En outre la terrasse de Madame [H] [L] a des fissures aggravant l’infiltration en affectant aussi la surface supérieure de la terrasse et le revêtement de la terrasse.

Il ressort de la contre-expertise que les fissures sont sûrement apparues du fait du poids important de la construction de la piscine et de la terrasse maçonnée, sans fondation suffisante.

En l’espèce, les dépenses d’entretien du revêtement superficiel de la terrasse incombent au copropriétaire ainsi que les travaux de réparation des dégradations commise de son fait et en manquant à son obligation d’entretien de la copropriété.

En conséquence, les dépenses concernant la recherche de fuites doivent être imputées à Madame [H] [L].

Les factures non communiquées au conseil syndical et les factures imputés à Madame [H] [L] resteront à sa charge.

En outre, Madame [H] [L] n’a pas contesté la résolution dans le délai de deux mois de l’article 42 suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale, ces factures imputées sur son compte sont définitives et insusceptibles de recours.

En conséquence, Madame [H] [L] devra payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M la somme de 1018 euros au titre des frais de recherches de fuites réalisées.

En application des textes susvisés et des pièces communiquées, l’action en paiement des charges de copropriété est recevable, régulière et bien fondée.

En conséquence, Madame [H] [L] n’ayant justifié ni du paiement des charges exigibles, ni de l’extinction de son obligation sera condamnée au paiement de la somme de 1 018 euros au titre des charges de copropriétés dues au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date 30 novembre 2023.

S’agissant des frais de recouvrement, il ne sera pas fait droit à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M.

Par ailleurs, il est constant que les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui génère la désorganisation des comptes de la copropriété, fait peser une charge financière sur l’ensemble des copropriétaires et entraîne un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires victime de sa résistance abusive des sommes nécessaires à sa gestion et à l’entretien de l’immeuble, ce préjudice financier, direct et certain, étant distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, par une appréciation souveraine des éléments de la cause, Madame [H] [L] sera condamnée à payer au Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur la demande reconventionnelle

Il convient de débouter de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de Madame [H] [L] ayant fait droit à la demande principale du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M.

— Sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [H] [L] au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [H] [L], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DIT Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M, recevable et bien fondée en sa demande ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M :

—  Une somme en principal de 1018 euros (MILLE DIX HUIT EUROS) au titre des charges de copropriété dues au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 ;

— Une somme de 150 euros (CENT CINQUANTE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS » pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M, de sa demande au titre des frais ;

DEBOUTE Madame [H] [L] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M, une somme de 1000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile :

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Localité 6] DES AMANDIERS », pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMO 2 M du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner ;

CONDAMNE Madame [H] [L] aux entiers dépens ;

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 15 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE