Minute n° 24/224

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 13 Mai 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [D] [O]

Chemin des Rivières

44100 NANTES

Demandeur représenté par

la SELARL CADRAJURIS, avocats au barreau de NANTES – 26

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [S]

15 rue de Vertou

Bat N1

44200 NANTES

Madame [F] [S]

15 rue de Vertou

Bat N1

44200 NANTES

Défendeurs représentés par

M^e Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES – 289

SAS PIVETEAU IMMOBILIER

8 Boulevard Gabriel Guist’hau

44000 NANTES

Defenderesse représentée par

M^e Thibaud HUC, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 Avril 2023

date des débats : 25 Mars 2024

délibéré au : 13 Mai 2024

RG N° RG 23/00857 – N° Portalis DBYS-W-B7H-ME4M

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Marc GUEHO

CCC SELARL CADRAJURIS

CCC M^e Thibaud HUC

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [V] [S] et Madame [F] [M], son épouse (ci-après désigné les époux [S]), sont propriétaires d’un appartement situé à NANTES, au 2 place du sanitat, logement n°16 situé au 4ème étage. La gestion locative a été confiée à la société PIVETEAU IMMOBILIER (ci-après désignée AGENCE PIVETEAU) par mandat en date du 15 décembre 2015.

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2021, un bail d’habitation a été signé concernant ce logement entre Monsieur [D] [O], en tant que locataire, et les époux [S], par l’intermédiaire de l’AGENCE PIVETEAU. Le loyer total a été fixé par le contrat à 440 €, assorti une provision mensuelle sur charges de 69 €, incluant l’eau, ces montants étant révisables. Le dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Un état des lieux a été établi le 28 septembre 2021. Le 30 septembre 2021, Madame [X] [O], mère du locataire, a informé par courrier électronique l’AGENCE PIVETEAU d’un écoulement d’eau continue dans les WC et d’un dysfonctionnement de la chasse d’eau.

Le lendemain, une réponse de l’agence confirmait la transmission de la demande à une salariée en charge du suivi des travaux, et indiquait à Madame [X] [O] : « vous pourrez [la] relancer par mail de préférence ».

A la suite d’une relance effectuée par mail le 25 novembre 2022, l’agence a fait intervenir un plombier pour recherche de cause puis pour réparer remplacer le mécanisme de la chasse d’eau le 5 décembre suivant.

Monsieur [D] [O] a quitté l’appartement le 22 décembre 2022. A la suite de ce départ, la régularisation définitive de charges s’est élevée à 3342,06 €, incluant une régularisation de la consommation d’eau à 3171,4€, réclamée par l’agence au locataire sortant.

Par acte délivré le 2 mars 2023, Monsieur [D] [O] a fait assigner les époux [S] devant le juge des contentieux de la protection de Nantes aux fins de contester la mise à sa charge de la régularisation correspondant à la consommation d’eau, et de les voir condamner à la restitution du dépôt de garantie.

Par acte délivré le 10 mai 2023, les époux [S] a fait assigner l’AGENCE PIVETEAU devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, l’appelant à la cause aux fins notamment de la voir garantir d’une éventuelle condamnation.

A l’audience du 25 mars 2023, les parties ont comparues par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs, entendus en leur plaidoirie, qui ont renvoyé à leurs conclusions écrites.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience du 25 mars 2024, Monsieur [D] [O] demande au juge de :

A titre principal :

— Condamner les époux [S] à lui restituer le solde du dépôt de garantie d’un montant de 374,99 € ;

— Condamner les époux [S] au versement de 538 € de dommages et intérêts à titre de pénalité de retard suite à l’absence de restitution du dépôt de garantie, somme à parfaire en fonction du jugement à intervenir ;

— Rejeter les demandes en paiement de charges du bailleur ;

Il requiert en outre la condamnation des époux [S] au paiement de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, Monsieur [D] [O] considère que la copropriété ou l’agence avaient l’obligation de prévenir l’occupant d’une consommation d’eau anormale. Il estime que ce défaut d’information rend l’agence responsable de cette consommation auprès du propriétaire et que son règlement ne peut être réclamé au locataire.

Il fait valoir qu’avait été signalé la fuite et que, ce faisant, il avait accompli les diligences nécessaires. Il estime qu’il ne peut lui être fait reproche de ne pas avoir relancé l’agence pour que les réparations soient effectuées et que le fait que l’agence ait été informée le dégage de toute responsabilité.

Concernant l’obligation de réparation ressortant du décret du 26 août 1987 fixant la liste des réparations locatives, le demandeur soutient que l’obligation d’entretien de la chasse d’eau par le locataire se limite à l’usure des joints et flotteur survenue pendant son occupation. Il entend montrer que, dès lors que cette vétusté préexistait à son emménagement, ces réparations n’étaient pas à sa charge mais à la charge du propriétaire.

Concernant l’état des lieux, il considère que le délai de 48 h pour signaler une fuite suffit à prouver que le dysfonctionnement préexistait à l’emménagement, et que le test de la chasse d’eau effectué dans ce cadre ne permettait pas de mettre en évidence la fuite.

Il considère enfin que la créance n’est pas certaine et exigible en ce que les époux [S] ne démontrent pas avoir réglé eux même l’excédent de consommation d’eau.

Concernant la prétention des époux [S] de le voir condamner au paiement d’une somme de 374,37 € au titre de régularisation de charges, il met en avant que cette somme inclue une régularisation d’eau. Hors régularisation d’eau, le solde de charges serait de 14,99 € en sa faveur. Il considère par ailleurs que les charges hors eau sur le deuxième semestre 2022 ne sont pas justifiées, et que ce faisant les provisions de 360 € versées sur cette période ne sont pas justifiées. Il considère en conséquence que la somme de 374,99 € doit lui être remboursé.

Enfin, considérant que rien ne justifiait la retenue du dépôt de garantie, il se prévaut de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 permet de revendiquer l’application d’une pénalité de 10 % par mois de retard à compter du 23 février 2023, soit deux mois après l’état des lieux de sortie.

***

Aux termes de leurs dernières écritures déposées à l’audience du 25 mars 2024, les époux [S] demandent au juge de :

A titre principal :

— Ordonner la jonction des instances engagées par Monsieur [D] [O] à leur encontre et de l’instance incidente visant à l’intervention forcée de l’AGENCE PIVETEAU enrôlée sous le n°RG 23/00857

— rejeter l’ensemble des demandes formées par Monsieur [D] [O] ;

— condamner le locataire à leur verser la somme de 3334,06 € au titre de la régularisation des charges ;

A titre subsidiaire :

— Condamner Monsieur [D] [O] à leur verser 165,24 € au titre de la régularisation des charges ;

— Condamner l’AGENCE PIVETEAU à leur verser la somme de 3171,4 € à titre de dommages et intérêts, correspondant au coût restant à leur charge lié à la surconsommation d’eau ;

— condamner l’AGENCE PIVETEAU à les garantir de toute condamnation au titre de pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

En tout état de cause, ils réclament la condamnation du demandeur ou de tout succombant aux dépens et à leur payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes :

Sur la jonction des procédures, les propriétaires mettent en avant le lien entre les deux instances, notamment concernant l’imputabilité du montant de la surconsommation d’eau, pour joindre les deux instances en application de l’article 367 du code de procédure civile.

Sur l’imputabilité de la facture d’eau, ils s’appuient sur l’état des lieux d’entrée n’indiquant pas d’anomalie sur la chasse d’eau pour démontrer que l’appartement était loué en bon état de fonctionnement. Ils estiment par ailleurs que si une fuite avait alors existé, les participants à l’état des lieux l’aurait constaté. Ils considèrent par ailleurs que le décret du 26 août 1987 met à la charge du locataire de telles réparations. Ils en déduisent que les conséquences de la fuite d’eau résultent de l’inexécution par le locataire de son obligation de réparation d’un dysfonctionnement intervenu alors qu’il occupait le logement.

Sur la non-restitution du dépôt de garantie, ils considèrent celle-ci justifiée compte tenu :

— de réparations sur le vélux (77,84 €) et sur le store occultant (165 €) dont ils fournissent des factures ;

— une régulation de charges de 374,37 € intégrant la régulation concernant la consommation d’eau pour la période du 28/09/21 au 30/06/2022 ;

— Une créance de 451,97 € dû par aux eu locataire au titre du dépôt de garantie et d’un trop perçu de la Caisse d’Allocations Familiales de 11,97 € ;

Soit un solde de 165,24 € au bénéfice des défendeurs.

Sur les pénalités de retard, ils les contestent compte tenu de la retenue du dépôt de garantie qu’ils considèrent justifiée. A titre subsidiaire, ils font par ailleurs valoir que, la gestion du dépôt de garantie relevant de la responsabilité de l’agence conformément au mandat de gestion, celle-ci doit les garantir intégralement d’une éventuelle condamnation de pénalités de retards pour la restitution.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts formée à l’encontre de l’AGENCE PIVETEAU, les époux [S] estiment que, si le coût de la surconsommation d’eau devait rester à leur charge, ils subiraient un préjudice résultant d’une faute contractuelle de la part de l’agence. Ils entendent s’appuyer sur le contrat de gérance faisant peser la responsabilité sur le mandataire de l’exécution des travaux incombant au mandant. Ils considèrent que, alertés de l’existence d’une fuite, il revenait à l’agence de faire intervenir un plombier pour vérifier et procéder aux travaux nécessaires. Ils estiment par ailleurs que l’agence reconnaît dans ses correspondances qu’il lui appartenait d’accomplir les démarches nécessaires pour que ces travaux soient faits, ce qui n’a été le cas qu’en décembre 2022. Expliquant ne jamais avoir été informés de ces difficultés, ils considèrent que l’inaction de l’agence, entre octobre 2021 et novembre 2022, est la cause de la surconsommation d’eau et qu’il s’agit là d’une inexécution par l’agence de ses obligations contractuelles, qui leur cause un préjudice indemnisable au titre de l’article 1231-1 du code civil.

A défaut, ils estiment que la responsabilité devrait être partagée entre l’agence et le locataire compte tenu de l’absence de relance par ce dernier, contrairement à la demande faite par l’AGENCE PIVETEAU. Ils estiment par ailleurs que le locataire a aggravé le dommage en ne fermant pas le robinet pour limiter la fuite.

***

Aux termes de leurs conclusions communiquées à l’audience du 25 mars 2024, l’AGENCE PIVETEAU demande au juge :

— A titre principal, de débouter les époux [S] de leurs demandes à leur encontre ;

— A titre subsidiaire :

— de débouter les propritaires de leur demande de garantie au titre des indemnités de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

— de limiter les dommages et intérêts à payer aux époux [S] au titre de la surconsommation d’eau à 10 % des sommes réclamées ;

Ils demandent, en tout état de cause, la condamnation des propriétaires, ou de la partie perdante, aux dépends et à leur régler la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, l’AGENCE PIVETEAU soutient qu’elle n’est pas responsable de la surconsommation d’eau. Elle s’appuie sur l’état des lieux d’entrée réalisée en présence du locataire et avec sa signature, attestant du bon fonctionnement de la chasse d’eau. Elle en déduit que la dégradation est intervenue postérieurement. Elle estime ainsi que la réparation litigieuse relevait des obligations du locataire en application du décret du 26 août 1987, et que cette surconsommation est le résultat de l’inaction du locataire ne faisant pas intervenir de plombier, ni ne mettant en œuvre les mesures conservatoires qui se seraient imposées. Elle entend s’appuyer sur l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 pour montrer que la réparation était une obligation s’imposant au locataire.

Concernant l’application de l’article 1991 du code civil sur la responsabilité du mandataire ayant causé un préjudice, elle estime que l’absence de réponse à une seule sollicitation, sans relances ultérieures, ne peut suffire à engager sa responsabilité et qu’elle avait légitimement pu croire que le problème était résolu.

Elle estime enfin qu’il n’est pas établi que la fuite de la chasse d’eau soit la seule cause de la surconsommation d’eau, laquelle peut également provenir des habitudes de vie du locataire, sans que le lien de causalité entre les différentes origines puisse être établi avec certitude.

A titre subsidiaire, si un partage des responsabilités devait être retenu par le juge, l’agence estime que la faute incombe essentiellement au locataire. Elle estime que la seule carence de ses services pour faire procéder rapidement à une réparation ne saurait peser plus de 10 % dans l’ampleur du préjudice.

MOTIVATION

— Sur la jonction des procédures

L’article 367 du code de procédure civile prévoit la possibilité pour le juge, à la demande des parties ou d’office, d’ordonner la jonction de plusieurs instances s’il existe un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les instances enregistrées sous les références RG n°23/00857 et RG n°23/01674 portent toutes les deux sur l’exécution d’un même contrat de bail entre les mêmes parties, et notamment sur l’imputation entre elles des charges courantes ou de frais de réparation et d’entretien.

La jonction de ces affaires sera donc ordonnée.

— Sur l’imputation du coût de la surconsommation d’eau ;

— Sur l’imputabilité de la consommation d’eau au locataire ;

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties prévoit, parmi les charges récupérables, la fourniture de l’eau. Le montant mensuel payé par le locataire constitue une provision, charge à lui de s’acquitter de la régularisation des charges demandée annuellement ou en fin de contrat. A ce titre, les consommations d’eau sont facturées par le fournisseur d’eau au propriétaire, qui, selon les stipulations du bail, les répercute sur le locataire qui doit lui rembourser ce poste de dépense au réel.

La consommation constatée sur le relevé des compteurs fait état d’une surconsommation d’eau, révélant des volumes disproportionnés par rapport aux autres appartements du même immeuble. Le décompte final des charges locatives établit ainsi une consommation de 1010 m³ pour un montant de 3170,4 €, ce qui n’est pas contesté. Un tel montant doit être contractuellement remboursé par le locataire au propriétaire.

— Sur le préjudice subi par le locataire pour l’absence de réparation ;

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état de réparation et d’usage. Il est complété par l’article 7 qui impose au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locative à la charge du locataire. Il liste notamment au titre des travaux d’entretien courant consécutif à l’usage normal des équipements à usage privatif, concernant les sanitaires, le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

En l’espèce, Monsieur [D] [O] fait valoir que la surconsommation d’eau est dû à la fuite constatée au niveau de la chasse d’eau du logement. Cette fuite a été signalée à l’AGENCE PIVETEAU le lendemain de l’aménagement.

Il ressort du compte-rendu d’intervention de Nantes Chauffe-Eau, mandaté pour une recherche des causes de la fuite, que le remplacement du mécanisme de la chasse d’eau était nécessaire, lequel remplacement a été facturé 179,3 € le 5 décembre 2022. Une telle réparation concernant l’ensemble du mécanisme et non un simple remplacement de pièces d’usure comme des joints, elle ne relève pas des réparations locatives visées par le décret du 26 août 1987. De telles réparations sont donc à la charge du propriétaire.

Il appartenait donc au propriétaire de faire procéder aux réparations des sanitaires pour remédier à la fuite et de les prendre à sa charge.

— Sur la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle du propriétaire ;

L’article 1231 du code civil prévoit l’indemnisation du préjudice subi par un cocontractant du fait de l’inexécution fautive par l’autre partie de ses obligations. Il ressort par ailleurs de l’article 1231-1 du code civil qu’une cause extérieure au responsable d’une inexécution contractuelle peut venir faire obstacle ou minimiser les dommages et intérêts dus à l’autre partie. Il en va ainsi d’une faute de la victime du préjudice qui est en partie responsable de son préjudice. Le contractant responsable de l’inexécution d’une obligation peut être condamné à indemniser la perte de chance de la victime de voir réduire son propre préjudice à hauteur de ses propres responsabilités dans la survenue du préjudice.

En l’espèce, compte tenu des éléments précédemment exposés, le propriétaire était dans l’obligation contractuelle de procéder aux réparations sur le sanitaire. En ne procédant pas aux réparations, il a causé un préjudice au locataire qui se caractérise par la facturation de la surconsommation d’eau.

Toutefois, il ne peut être considéré que l’absence de réparation des sanitaires par le propriétaire, sur une durée de 15 mois, soit la seule cause du préjudice subi par le locataire. Si une fuite a pu être constatée dès le lendemain de l’emménagement, il s’en déduit qu’il ne pouvait qu’avoir une parfaite conscience de la poursuite du désordre dans les mois suivants et jusqu’à la réparation effective du mécanisme, et des pertes d’eau qui en résultaient. Quand bien même le coût de la réparation ne devait pas être à sa charge, il savait être redevable du montant des consommations d’eau.

Un comportement raisonnable aurait donc dû le conduire d’une part à solliciter à nouveau une intervention rapide pour limiter les pertes, voire à diligenter lui-même les travaux pour en demander le remboursement par la suite au propriétaire ; d’autre part à prendre des mesures conservatoires simples comme la fermeture du robinet d’arrivée de la chasse.

Par ailleurs, il n’est pas établi le volume réel directement imputable à cette seule fuite, ni que ce soit l’unique cause de la surconsommation, celles-ci pouvant être, selon les dires du professionnel en charge de la recherche de fuites, liées également à un mauvais réglage de la chaudière. Cette augmentation de consommation peut également être due, en partie, aux habitudes de consommation de l’occupant.

En conséquence de quoi le propriétaire n’est que partiellement responsable du préjudice subi par le locataire, compte tenu du comportement fautif de ce dernier et de son absence de comportement diligent et responsable. Il conviendra d’opérer un partage de responsabilité et de laisser à la charge du propriétaire la moitié de l’indemnisation du préjudice au titre de dommage et intérêts pour sa responsabilité contractuelle. L’autre moitié restera à la charge du locataire.

En conséquence, Monsieur [D] [O] a une créance de 3171,74 € due au propriétaire au titre de la régulation des charges d’eau potable. Le propriétaire sera condamné quant à lui au versement de 1585,87 € au locataire au titre de dommages et intérêts.

— Sur l’inapplicabilité du devoir d’alerte en cas de consommation excessive.

Les dispositions du décret n° 2012-1078 du 24 septembre 2012 relatif à la facturation en cas de fuites sur les canalisations d’eau potable, modifiant le code général des collectivités territoriales, imposent des obligations d’information aux usagers en cas de fuite d’une canalisation d’eau potable après compteur, à l’exclusion des fuites dues notamment à des équipements sanitaires ou de chauffage. En l’absence de toute indication pouvant laisser penser à une fuite de canalisation, ces dispositions sont inapplicables au cas de l’espèce.

— Sur la garantie d’indemnisation due par l’agence au propriétaire

L’article 1231 du code civil concernant la réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat peut trouver également à s’appliquer dans le cadre de la relation contractuelle entre le propriétaire et l’agence immobilière, agissant en tant que mandataire. L’article 1231-1 précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le mandat de gestion transfère une partie de la responsabilité de la gestion locative sur le mandataire. Au titre de l’article 1 du mandat, il lui donne en particulier pouvoir d’accomplir pour le compte du mandant et en son nom, tous les actes d’administration et notamment le fait de « faire exécuter toutes réparations incombant au mandant et dont le montant ne dépasse pas 50 % du loyer mensuel ». Il donne également pouvoir pour faire réaliser tous les travaux urgents, ou d’autres travaux après accord écrit du mandant.

L’AGENCE PIVETEAU avait donc la pleine responsabilité de faire exécuter les réparations incombant aux époux [S] concernant e mécanisme de chasse d’eau. Il n’est pas contesté que l’agence n’a jamais informé le propriétaire du signalement de la fuite ni des travaux à engager. Compte tenu de leur montant, ceux-ci étant bien inférieur à la moitié d’un loyer, elle avait contractuellement possibilité de les engager seule et sans accord préalable. Le retard dans l’exécution de ses obligations, à savoir le délai de 15 mois pour ordonner une intervention, constitue un manquement à ses obligations d’administrer le bien et de gérer les travaux. En tant que professionnelle de la location, elle ne pouvait qu’avoir conscience de la particulière vigilance à accorder à un signalement de fuites, compte tenu des conséquences en termes de perte d’eau potable et de pertes financières pour ses cocontractants. Ce manquement constitue une faute contractuelle à l’origine du préjudice subi par les époux [S], à savoir l’obligation d’indemniser le locataire par le paiement de dommages et intérêts.

L’agence estime quant à elle que le locataire a commis lui-même une faute à son égard en ne relançant pas ses services. Il ressort des éléments versés aux échanges que, après le signalement par la mère du locataire de la fuite, une salariée de l’agence lui indiquait qu’elle « pourrait » relancer la personne en charge du suivi des travaux. L’utilisation du verbe « pouvoir » indique une possibilité et ne peut être interprété comme une obligation à la charge du locataire. Il n’existe en réalité aucune obligation de relance pouvant incomber au locataire. Une telle formule ne peut en tout état de cause pas exonérer l’agence de sa responsabilité dans ses obligations contractuelles vis à vis du locataire.

L’agence reconnait en outre dans ses échanges avec les occupants que la charge de travail de ses services à ce moment-là est à l’origine de l’inexécution de cette demande.

Par ailleurs, le manque de diligence du locataire a déjà été prise en compte précédemment pour minorer le préjudice subit et son indemnisation par le propriétaire.

En conséquence de quoi, l’agence PIVETEAU sera condamnée à garantir les époux [S] dans sa condamnation à l’indemnisation de 1585,87 € au locataire au titre de dommages et intérêts.

— Sur la créance due par le locataire au bailleur

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie prévu au titre d’un contrat de location soit restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dument justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par les époux [S] un montant de charges locatives au 18/01/2023 de 352,00 €, dont l’eau est exclue. Compte tenu des éléments fourni, ce montant résulte du décompte de charges sur la période du 1er juillet 2021 au 30/06/2022. Ce décompte fait état de 21,52 € de charges communes générales, de 575,64 € de charge d’entretien des parties communes, de 94,59 € d’entretien des chaudières et de 10,5 € de frais de relevé des compteurs, soit un total de charges annuelles de 702,25 €.

Le défendeur ne justifie en revanche d’aucun élément permettant de justifier le calcul pro rata temporis sur 276 jours, alors que 175 jours séparent le 1er juillet 2022 de la date de sortie du logement le 22 décembre 2022. Le décompte des charges locatives sera donc ramené à (702,25/365) x175 = 336 €. Cette somme exclue les charges liées à l’eau, comptée à part.

Le décompte définitif de charge et créances se décompose comme suit :

Nature des charges

Décompte

Charges locatives

-336,00 €

Eau froide période du 22/02/22 au 22/12/22

-3 171,40 €

Indemnisation par le propriétaire à titre de dommages et intérêts

1 585,70 €

Provisions pour charges versées

360,00 €

Taxes des ordures ménagères pour 2022

-113,42 €

Provisions pour TOM

108,00 €

Restitution du dépôt de garantie

440,00 €

Remboursement trop perçu CAF

11,97 €

Régularisation des charges du 28/09/21 au 30/06/22

-374,37 €

Réparation VELUX

-77,84 €

Retenue pour store VELUX

-165,00 €

Solde

-1 732,36 €

Aux termes du bail, Monsieur [D] [O] a donc une créance de 1732,36 € à l’égard du bailleur, régularisation de l’eau et indemnisation de la faute contractuelle du propriétaire incluses. En application de l’article 22 précédemment cité, les époux [S] peuvent légitimement conserver la caution qui viendra en déduction de la créance due par le locataire.

Monsieur [D] [O] sera condamné au versement aux époux [S] de 1732,36 € pour solde de tout compte à l’issue de la résiliation du contrat de bail.

Compte tenu de cette créance, aucune pénalité ne peut être retenue contre le bailleur pour la non restitution du dépôt de garantie. La demande de Monsieur [D] [O] de ce chef sera rejetée.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au visa de l’article 1231-1 du code civil, chacun des coauteurs d’un même dommage, unique et indivisible, doit être condamné à le réparer en totalité, la condamnation étant alors prononcée in solidum, sans préjudice des recours récursoires entre eux.

En l’espèce, Monsieur [D] [O] et l’AGENCE PIVETEAU, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

— Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [D] [O] et l’AGENCE PIVETEAU, condamnés aux dépens, devront payer in solidum aux époux [S], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 € et seront déboutés de leurs propres demandes de ce chef.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort,

— ORDONNE la jonction des instances RG n°23/00857 opposant Monsieur [D] [O] d’une part, et Monsieur [V] [S] et Madame [F] [M] épouse [S] d’autre part, et RG n°23/01674 opposant les époux [S] d’une part à la SAS PIVETEAU IMMOBILIER d’autre part ;

— CONDAMNE Monsieur [D] [O] au versement aux époux [S] de 1732,36 € au titre des charges locatives et frais annexe au contrat de bail du 26 septembre 2021, pour la location d’un appartement situé à NANTES, au 2 place du sanitat, logement n°16 situé au 4ème étage, sommes dont est déduite le paiement de dommages et intérêts de 1585,87 € dus par les époux [S] à Monsieur [D] [O], le dépôt de garantie étant conservé par les propriétaires en surplus.

— CONDAMNE l’agence PIVETEAU à garantir les époux [S] de sa condamnation de versement de 1585,87 € à titre de dommage et intérêts à Monsieur [D] [O] ;

— REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie formée par Monsieur [D] [O] ;

— REJETTE la demande de dommages et intérêt à titre de pénalité de retard formée par Monsieur [D] [O] ;

— CONDAMNE in solidum ddef et l’AGENCE PIVETEAU aux dépens de l’instance ;

— CONDAMNE in solidum ddef et l’AGENCE PIVETEAU à payer aux époux [S] une indemnité de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— REJETTE la demande d’indemnité formulée par ddef et l’AGENCE PIVETEAU au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Le PRESIDENT Le Greffier