TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 20/11449

N° Portalis 352J-W-B7E-CTG6Z

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

09 Octobre 2020

JUGEMENT

rendu le 09 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HONORE 166

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par M^e Kyra RUBINSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0520

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 15]

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0119

Décision du 09 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/11449 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTG6Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2000 tel que modifié par avenant du 7 septembre 2006, la SA DU LOUVRE-GROUPE DU LOUVRE aux droits de laquelle est venue la SAS [Adresse 14] a donné à bail commercial à la SARL PALAIS ROYAL MH, alors en cours de formation, aux droits de laquelle est venue la SAS HONORE 166, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] dans le 1er arrondissement, pour une durée de dix années, à compter du 1er janvier 2001 avec une échéance au 31 décembre 2010. A échéance le bail a été tacitement prolongé.

La destination est la suivante : usage de restaurant bar.

Par acte extrajudiciaire du 8 août 2014, la SAS HONORE 166 a sollicité le renouvellement de son bail.

Par acte extrajudiciaire du 9 septembre 2014, la SAS [Adresse 14] a accepté le principe du renouvellement.

Par jugement du 16 juin 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, a en substance : constaté le renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2014 et désigné Monsieur [W], en qualité d’expert judiciaire, avec pour mission d’évaluer le montant du loyer renouvelé.

Aux termes de son rapport du 22 novembre 2016, l’expert judiciaire a évalué le montant de la valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2014 à la somme de 108.630 euros par an hors taxes.

Par exploit du 26 février 2018, la SAS FONCIERE COUR CARRE a exercé son droit d’option en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, refusant ainsi à la SAS HONORE 166 le renouvellement du bail, avec offre d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 18 septembre 2019 le juge des référés a désigné Monsieur [M] en qualité d’expert judiciaire, afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur évincé et le montant de l’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 1er octobre 2014.

Par ordonnance du 17 octobre 2019, Monsieur [M] a été remplacé par Monsieur [C].

Par exploit d’huissier du 9 octobre 2020, la SAS HONORE 166 a fait assigner la SAS [Adresse 14] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de fixer à 4.000.000 euros l’indemnité d’éviction qui lui est due, et subsidiairement, de surseoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport judiciaire de Monsieur [C].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 14 janvier 2021 et a évalué l’indemnité d’éviction à la somme de 625.760 euros, outre les frais licenciement au réel, sur justificatifs. L’expert a évalué l’indemnité d’occupation comme suit :

— pour la période comprise entre le 1er octobre 2014 et le 28 février 2018 (le droit d’option ayant été délivré le 26 février 2018) : 98.820 euros, avant déduction de l’impôt foncier au réel ;

— pour la période à compter du 1er mars 2018 : 88.938 euros, avant déduction de l’impôt foncier au réel et après abattement de 10% pour précarité.

Par conclusions notifiées le 5 mai 2024, la SAS HONORE 166 demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la SAS [Adresse 14] de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter la SAS FONCIERE COUR CARRE de sa demande tendant à la résiliation judiciaire du bail et de condamnation au paiement d’une somme de 277.598,27 euros ou encore de 281.965,66 euros, au titre de l’arriéré locatif invoqué (1er trimestre 2024 et 2ème trimestre 2024) ;

— condamner la SAS [Adresse 14] à lui restituer toute somme que cette dernière aurait payée au titre de charges non justifiées ;

— débouter la SAS FONCIERE COUR CARRE de l’ensemble de ses autres demandes s’agissant de la fixation du montant de l’indemnité d’éviction et de la fixation du montant de l’indemnité d’occupation ;

Sur l’indemnité d’éviction :

— voir fixer à la somme de 837.421 euros le montant de l’indemnité d’éviction lui revenant, outre frais de licenciement au réel sur justificatifs ;

Sur l’indemnité d’occupation :

— voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2014, conformément au chiffrage du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [X] [C], soit une somme de 98.820 euros (impôt foncier à déduire au réel) et une somme de 88.938 euros à compter du 1er mars 2018 (impôt foncier à déduire au réel);

— juger que l’exécution provisoire ne s’appliquera pas à toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— condamner la SAS [Adresse 14] à lui payer la somme de 20.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS FONCIERE COUR CARRE au paiement des entiers dépens, en ce compris l’intégralité des frais de l’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HONORE 166 énonce:

— que s’agissant du grief tiré de l’exercice d’une activité illicite (sous-location), le bailleur ne lui a jamais délivré une quelconque sommation d’avoir à se conformer aux stipulations du bail, en application des dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce ; qu’elle exerce au demeurant son activité conformément aux stipulations du bail ; que la mention « location de la salle sans prestation » a été insérée sur le site internet afin de dissuader la clientèle de formuler une telle demande ; qu’il n’existe en tout état de cause aucune mise à disposition de locaux à titre onéreux ; qu’en atteste le constat de commissaire de justice relatif à sa comptabilité qu’elle produit ; que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un quelconque manquement ;

— que s’agissant du grief tiré d’un arriéré-locatif, le recouvrement de toute somme autre que les indemnités d’occupation stricto sensu, échue avant le 14 septembre 2018, se heurte à la prescription quinquennale ; que la quote-part appelée au titre de la taxe foncière n’est pas justifiée ; que les sommes appelées au titre des charges ne sont pas justifiées, et qu’il n’y a pas eu de reddition des charges ; que certaines charges réclamées sont sans fondement contractuel (assurance du propriétaire non occupant, honoraires d’huissier, notamment) ; que le dernier décompte du bailleur mentionné dans l’avis d’échéance du 3ème trimestre 2023 ne prend pas en compte les derniers paiements effectués par ses soins ; que le bailleur n’est, en l’état, pas fondé à se plaindre d’une créance au titre de la TVA applicable à l’indemnité d’occupation ; que la clause d’indexation du bail ne s’applique qu’au loyer, et qu’il n’appartient qu’au juge d’assortir une indemnité d’occupation d’une indexation ;

— que s’agissant de l’indemnité d’éviction, le chiffre d’affaires moyen T.T.C doit être déterminé grâce à la moyenne des chiffres d’affaires pour les années 2016, 2017, 2018 et 2019, soit un montant moyen de 714.237 euros TTC ; que le taux à retenir doit être de 100% du chiffre d’affaires moyen TTC au regard de la réalité de la valeur marchande de son fonds de commerce ; que dès lors, le montant de l’indemnité principale correspondant à la valeur du fonds de commerce doit être chiffré à 714.237 euros ; que l’indemnité de remploi s’évalue en conséquence à 71.423,70 euros, arrondie à 71.424 euros (soit 714.237 X 10% =71.423,70) ; qu’il convient de s’en rapporter à l’expertise judiciaire pour le « trouble commercial » et le « double loyer » ; qu’elle justifie par devis les frais de garde-meuble et les frais de déménagement ;

— que s’agissant de l’indemnité d’occupation, le bailleur ne saurait contester la surface utile en s’appuyant sur la superficie du périmètre intérieur qui n’a rien à voir ; qu’il est constant que l’indemnité d’occupation est évaluée à la valeur locative de renouvellement selon les dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce, et non à la valeur locative de marché, la clause contractuelle à cet égard n’étant applicable qu’au loyer et non pas à l’indemnité d’occupation ; qu’il y a lieu de tenir compte des abattements (charges exorbitantes, et précarité) ; qu’il convient de s’en rapporter au chiffrage de l’expert judiciaire sur ce point.

Par conclusions notifiées le 18 juin 2024, la SAS [Adresse 14] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

Sur la résiliation judiciaire du bail :

— juger que la mise à disposition de salles sans prestation constitue un manquement grave de la société preneuse à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail ;

— juger que le défaut de paiement régulier du loyer de façon constante et répétée est un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à la SAS HONORÉ 166 exploitant sous l’enseigne " CHEZ [H] " à effet du 1er septembre 2021 ;

— ordonner l’expulsion de la SAS HONORÉ 166, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée, un premier et un deuxième étages et sous-sol de l’immeuble du [Adresse 4], avec si nécessaire, l’intervention d’un commissaire de justice, des forces de l’ordre et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, selon son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;

— condamner la SAS HONORÉ 166 au paiement des indemnités d’occupation suivantes, avec intérêts et la capitalisation des intérêts :

o 1er octobre 2014 au 25 février 2018: 170.400 euros HT et HC par an ;

o 26 février 2018 au 31 août 2021 : 127.800 euros HT et HC par an ;

o A compter du 1er septembre 2021 : 205.000 euros HT et HC par an ;

Sur le paiement de l’arriéré locatif :

— condamner la SAS HONORÉ 166 à lui payer la somme de 277.598,27 euros à titre d’arriéré locatif ;

Dans l’hypothèse, où le tribunal venait à considérer que la SAS HONORE 166 a droit au paiement d’une indemnité d’éviction, ordonner la compensation avec l’arriéré locatif.

A titre subsidiaire,

— fixer comme suit les montants auxquels la SAS HONORÉ 166 pourrait prétendre :

— indemnité d’éviction : 468.174 euros, sous réserve de justification par la société preneuse des chiffres d’affaires réalisés pour la location de salle, qui seront à exclure de l’indemnisation ;

— frais de remploi : 46.817 euros sous réserve de justification par la société preneuse qu’elle fait l’acquisition d’un autre fonds de commerce ;

— frais de déménagement et garde-meuble : 7.760 euros HT, sous réserve de justification par la société preneuse qu’elle les expose ;

Soit un total de 522.751 euros, sauf à parfaire selon les justificatifs qui seront apportés.

— fixer les indemnités d’occupation aux montants suivants :

o 1er octobre 2014 au 25 février 2018 : 170.400 euros HT et HC par an ;

o A compter du 26 février 2018 : 127.800 euros HT et HC par an ;

— condamner en conséquence la SAS HONORÉ 166 au paiement des indemnités d’occupation suivantes, avec intérêts et la capitalisation des intérêts :

o 1er octobre 2014 au 25 février 2018 : 170.400 euros HT et HC par an ;

o A compter du 26 février 2018 : 127.800 euros HT et HC par an ;

— ordonner la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation ;

— désigner en qualité de séquestre le bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 18], conformément aux dispositions de l’article L. 145-29 du code de commerce, afin de recevoir le montant de l’indemnité d’éviction ;

En toute hypothèse,

— juger que l’indemnité d’occupation doit être indexée, en application des clauses du bail chaque année le 1er octobre, et pour la première fois le 1er octobre 2015, l’indice applicable étant l’indice du coût de la construction, et le premier indice applicable le dernier indice publié au 1er octobre 2014 ;

— débouter la SAS HONORÉ 166 de toutes ses demandes ;

— condamner la SAS HONORÉ 166 au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Christophe DENIZOT sur le fondement des dispositions de l’article 699 du même code.

Au soutien de ses prétentions, la SAS [Adresse 14] énonce :

— que pendant la période de maintien dans les lieux, il lui est loisible de solliciter la résiliation judiciaire sur le fondement des articles 1184 du code civil (version ancienne applicable au bail) et 1741 du code civil, n’ayant nullement l’obligation de se placer, comme le suggère le preneur évincé, sur le terrain du motif et légitime et de mettre en demeure la société preneuse de cesser l’infraction reprochée ;

— que le défaut de respect de la clause de destination contractuelle et le défaut de respect de l’interdiction de sous-location constituent des manquements graves justifiant la résiliation judiciaire du bail ; que le preneur propose la « location de la salle sans prestation », moyennant un montant de 160 euros TTC/heure, ainsi que cela résulte de son site internet ; que cette prestation n’est pas incluse dans la destination du bail et constitue en outre une sous-location prohibée ; qu’ainsi, les agissements du preneur justifient la résiliation judiciaire du bail ; que l’allégation selon laquelle la mention figurant sur le site internet viserait à dissuader les clients n’est pas cohérente ; que le constat de commissaire de justice produit par le preneur n’est pas probant quant à l’absence d’activité contrevenant au bail ;

— que s’agissant de l’arriéré locatif, il y a lieu de respecter les clauses du bail pendant la période du maintien dans les lieux postérieure au non renouvellement du bail, et que jusqu’à décision contraire, l’indemnité d’occupation doit correspondre au montant du loyer contractuel incluant l’indexation ; que la quote-part appliquée en matière de taxe foncière a toujours été constante et n’a jamais été contestée par le preneur avant son éviction ; que l’imputation des sommes se faisant sur les sommes les plus anciennes, il n’y a pas lieu à prescription quinquennales des créances antérieures au 14 septembre 2018 ; que la TVA s’applique à toutes les sommes, même l’indemnité d’occupation statutaire qui résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce ; qu’elle conteste la réalité des derniers paiements prétendument réalisés par le preneur évincé ;

— que s’agissant de la détermination de l’indemnité d’occupation, jusqu’à l’exercice de son droit d’option, elle ne peut pas être évaluée selon les règles statutaires, mais elle doit correspondre à la valeur locative de marché, conformément aux stipulations contractuelles, lesquelles prévoient que le loyer de renouvellement sera fixé en fonction « des prix issus du marché, par dérogation à l’article 23-5 du décret codifié » ; qu’elle conteste la surface retenue par l’expert judiciaire qui doit être fixée à 142 m2B, celui-ci ayant fait une lecture erronée des mesures du géomètre en matière de surface utile ; qu’à compter de la résiliation judiciaire, si elle est prononcée, l’indemnité d’occupation doit être déterminée selon le droit commun ;

— que l’indemnité d’éviction doit être évaluée sur la base des chiffres d’affaires hors taxes, conformément aux usages de la profession ; que le chiffre d’affaires moyen hors taxes est donc de 624.233 euros, sous réserve de la déduction des lignes comptables tirées de la sous-location des locaux loués, activité interdite ; que le taux de 75% estimé par l’expert doit être retenu sur la base du chiffre d’affaires hors taxes, puisqu’il n’y aucune raison d’appliquer un coefficient différent selon que le chiffre d’affaires est hors taxes ou toutes taxes comprises ;

— que s’agissant des indemnités accessoires, le trouble commercial correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) du dernier bilan, le preneur n’a le droit à rien puisque son dernier EBE connu est négatif ; qu’il ne peut y avoir de double loyer que dans l’hypothèse d’un déplacement du fonds de commerce, or tel n’est pas le cas en l’espèce.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 20 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 27 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail expiré et la demande d’expulsion

Il ressort de l’alinéa 2 de l’article L.145-57 du code de commerce que dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Il est constant que le droit d’option peut s’exercer à tout moment dans le délai prévu par ce texte.

Il est également constant qu’un bail dont l’expiration a été judiciairement constatée ne peut pas faire l’objet d’une résiliation judiciaire.

L’article L. 145-14 du code du commerce énonce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L.145-17 du code de commerce énonce en substance que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

L’article L.145-28 dispose en substance qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Ainsi, dans le cadre de la période du maintien dans les lieux du preneur aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction suite à l’expiration du bail, les griefs tirés d’un éventuel manquement au respect des obligations du bail qui survivent par fiction juridique par l’effet de la loi doivent répondre aux exigences des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce. Selon cet article, le locataire qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction a droit, jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré et peut ainsi être déchu de son droit à indemnité s’il commet postérieurement à la délivrance du congé ou au cours de la période de maintien dans les lieux une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, qui n’a pas à être précédée d’une mise en demeure.

En l’espèce, par exploit du 26 février 2018, la SAS FONCIERE COUR CARRE a exercé son droit d’option en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce pour s’opposer au renouvellement du bail litigieux à compter du 1er octobre 2014. En conséquence de l’exercice du droit d’option, lequel est irrévocable, le bail renouvelé à compter du 1er octobre 2014 s’est éteint rétroactivement à cette même date.

Il est ainsi constaté que le contrat de bail conclu entre les parties a expiré le 1er octobre 2014. C’est donc à tort que le bailleur croit pouvoir obtenir à effet du 1er septembre 2021 sur le fondement de l’article 1184 ancien du code civil et 1741 du code civil, la résiliation judiciaire de ce bail déjà expiré.

La demande tendant à la résiliation judiciaire du bail expiré formée par la SAS [Adresse 14] qui est mal fondée doit être en conséquence rejetée, sans qu’il soit besoin d’examiner les griefs invoqués à son soutien, étant relevé que la SAS

FONCIERE COUR CARRE ne conteste aucunement le droit à l’indemnité d’éviction dans ses prétentions principales, ni ne demande au tribunal de tirer toutes les conséquences éventuelles d’un manquement intervenu pendant la période de maintien dans les lieux, en des termes généraux, puisque ses seules prétentions explicites visent à la seule extinction du bail et à l’expulsion.

Il s’en évince que la demande d’expulsion corollaire sera également rejetée, la SAS HONORE 166 ayant le droit de se maintenir dans les lieux aussi longtemps qu’elle n’a pas reçu l’indemnité d’éviction dont le droit n’est pas valablement contesté.

Sur l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2024

Selon le premier alinéa de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Il est constant que le droit au maintien dans les lieux s’exerce aux conditions et clauses du bail expiré, de sorte que le preneur évincé reste tenu de régler le loyer transformé en indemnité d’occupation, sans que le bailleur soit tenu d’en faire la demande.

En l’espèce, la SAS [Adresse 14] produit un décompte arrêté au 1er trimestre 2024 faisant apparaître un solde en sa faveur de 277.598,27 euros.

Sur le moyen tiré de la prescription quinquennale

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2241 du code civil énonce que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. L’article 2231 du code civil dispose que l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

Il n’est pas contesté que la SAS FONCIERE COUR CARRE a aux termes de ses conclusions signifiées le 14 septembre 2023, pour la première fois, sollicité la condamnation de la SAS HONORE 166 à lui payer des sommes à titre d’arriéré « locatif », étant relevé qu’aucun commandement visant la clause résolutoire ne lui avait été précédemment signifié. Dès lors toute somme échue avant le 14 septembre 2018, se heurte nécessairement à la prescription quinquennale.

Contrairement à ce que soutient la SAS [Adresse 14], le principe comptable de l’imputation des sommes qui se fait sur les sommes les plus anciennes n’est pas de nature à écarter la prescription, cette imputation ayant vocation à s’appliquer sur les créances exigibles, lesquelles excluent les créances prescrites.

En conséquence, il convient de déduire de la dette locative, la somme de 42.341,10 euros arrêtée au 3ème trimestre 2018, le solde provisoire de 235.257,17 euros (277.598,27 – 42.341,10 = 235.257,17) sera donc retenu, avant examen des autres moyens contestant l’exigibilité de l’intégralité de l’arriéré locatif réclamé par la SAS FONCIERE COUR CARRE.

Sur le moyen tiré de la non justification de la quote-part relative à la taxe foncière

La SAS [Adresse 14] fait soutenir que la quote-part retenue de 53% de la taxe foncière a toujours été appliquée. La SAS HONORÉ 166 qui reconnaît être redevable de la taxe foncière aux termes et conditions du bail expiré ne propose, ni ne justifie d’aucun taux alternatif, et il n’appartient pas au tribunal de suppléer sa carence à cet égard. Le moyen ne saurait donc prospérer.

Sur le moyen tiré de l’absence de justificatifs des charges, et de défaut de base contractuelle

Préalablement à la loi 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel), il était loisible aux parties de convenir des charges imputées au locataire, celles imputées au bailleur, ainsi que de déterminer le sort des charges dites récupérables.

L’article 4.07 du bail expiré relatif aux impôts et taxes stipule que : « Le preneur paira à bonne date la fiscalité afférente à son activité personnelle, notamment ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle. Le preneur supportera également les taxes de balayage et d’ordures ménagères, la taxe sur les bureaux, la taxe sur les locaux commerciaux, l’impôt foncier et tout nouvel impôt ou taxe afférents à l’immeuble du bailleur venant s’y ajouter ou s’y substituer qui seraient ordinairement à la charge du locataire, le loyer étant pour ce dernier considéré comme net de charges à cet égard. »

L’article 4.08 du bail expiré stipule que : « Le preneur paiera ses consommations d’eau et d’électricité suivant les indications des compteurs divisionnaires, s’il en existe, ainsi que la location desdits compteurs. A défaut de compteur, le preneur paiera les consommations au prorata de son occupation de l’immeuble. ».

Il en ressort que les charges ne prévoient pas de cotisation au titre de l’assurance du propriétaire non occupant dite PNO (en ce, inclus la TVA afférente), des honoraires d’huissier, des contributions aux travaux de couverture, travaux relevant au demeurant de l’article 606 du code civil.

Il s’ensuit que doivent être déduites du décompte les charges suivantes :

— travaux de couverture du 31.03.2019 : 1.446,70 euros ;

— TVA sur travaux de couverture : 289,34 euros ;

— assurance PNO du 01.12.2019 au 30.11.2020 : 2.561,06 euros ;

— TVA sur assurance PNO : 512,21 euros ;

— assurance PNO du 01.12.22 au 30.11.23 : 3.436,18 euros ;

— assurance PNO du 01.12.22 au 30.11.23 : 3.658,23 euros ;

— TVA sur PNO : 1.418,88 euros ;

— frais d’une note SCP (30.11.22) : 75 euros

Soit un total de charges injustifiées de : 13.397,6 euros.

Le solde provisoire correspond à la somme de 235.257,17 euros.

Le nouveau solde provisoire sera donc ramené à la somme de 221.859,57 euros (235.257,17 – 13.397,6 = 221.859,57), sous réserve de l’analyse des autres moyens en contestant l’exigibilité.

Sur le moyen tiré de paiements réalisés par le preneur

Le preneur soutient avoir payé les sommes suivantes qui n’apparaîtraient pas au décompte du 3ème trimestre 2023 :

-1er septembre 2023 : 10.000 euros ;

-9 octobre 2023 : 10.000 euros ;

-6 novembre 2023 : 20.000 euros.

Contrairement à ce que soutient la SAS HONORÉ 166 le chèque du 9 octobre 2023 a bien été pris en compte dans le décompte considéré arrêté au 1er trimestre 2024. S’agissant des autres chèques, elle n’apporte pas la preuve de leur existence et de leur tirage, en citant des références précises, et en produisant un relevé bancaire. Il n’est relevé au demeurant aucun chèque correspondant précisément aux dates évoquées dans le dernier décompte. Le moyen ne saurait prospérer.

S’agissant des chèques de 10.000 euros du 7 mars 2024, du 15 mars 2024 et du 25 mars 2024, elle ne justifie pas davantage de leur tirage par la production d’un relevé de compte bancaire, même s’il est relevé qu’elle justifie de l’envoi de ces chèques par courriers recommandés avec avis de réception.

Il s’ensuit que l’arriéré locatif, avant fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation, arrêté au 1er semestre 2024 correspond à la somme de 221.859,57 euros, sans tenir compte de la déduction éventuelle des versements intervenus par chèques, de sorte que la condamnation définitive interviendra en deniers ou quittances.

Sur l’indemnité d’occupation statutaire et le compte entre les parties arrêté au 1er semestre 2024

Selon l’article L.145-28 du code de commerce l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il résulte de l’article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est débiteur d’une indemnité d’ occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, usuellement diminuée d’un abattement de précarité. L’indemnité d’ occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, y compris en cas d’exercice par le bailleur de son droit d’option.

En l’espèce, le bail a pris fin par l’exercice du bailleur du droit d’option à compter rétroactivement du 1er octobre 2014.

Monsieur [C] en sa qualité d’expert judiciaire relève que les locaux sont situés dans le [Localité 8], [Adresse 3]. Le numéro 166 est situé sur le trottoir de gauche dans le sens de circulation en venant de la [Adresse 21], dans la section comprise entre la [Adresse 19] et la [Adresse 20], à proximité du parking public Louvre, ainsi que du musée du [16], dans un secteur de très bonne commercialité. La station de métro la plus proche est [Adresse 17].

Les locaux se composent comme suit :

— au rez-de-chaussée : une salle de restaurant, développant un linéaire de façade d’environ 4,5 mètres sur la rue en partie gauche de laquelle se trouve un bar. Il existe une petite terrasse extérieure ouverte. Au fond de la salle de restaurant, un escalier donne accès au 1er étage, ainsi qu’un monte-charges. Toujours au fond, se trouvent des sanitaires, ainsi qu’un escalier qui donne accès au sous-sol ;

— au premier étage : une vaste salle de restaurant éclairée par trois fenêtres à double battant sur la rue ayant vue sur le Louvre ; une cuisine sans fenêtre ; un escalier donne accès au deuxième étage ;

— au deuxième étage : une salle de restaurant éclairée par trois fenêtres à double battant; un dégagement ; des sanitaires dames et des sanitaires hommes ; un deuxième dégagement desservant des locaux de service (WC, local technique, chaufferie, douche, vestiaire, bureau sans jour) ;

— au sous-sol : un dégagement ; un local technique; une cuisine; trois chambres; trois réserves et un monte-charges.

L’expert indique que les locaux présentent un état général satisfaisant.

Il retient comme surface utile 299,85 m2 et comme surface pondérée 121,71 m2 B.

Contrairement à ce que soutient la SAS [Adresse 14], le total de superficie du « périmètre intérieur » estimé par le géomètre ne saurait correspondre à la notion de surface utile, puisqu’il ressort du certificat de garantie des surfaces, établi par le géomètre, relatives au sous-sol qu’il entend par surface utile, une surface qui exclut la surface occupée par les escaliers, le monte-charges et le cloisonnement des pièces.

Il faut donc en déduire que l’expert judiciaire a exactement, pour déterminer la surface utile, déduit les surfaces occupées par les escaliers, le monte-charges et le cloisonnement des pièces, pour chacun des espaces considérés, à savoir : le rez-de-chaussée, les étages et le sous-sol.

En conséquence, il y a lieu de valider la surface utile de 299,85 m2 proposée par l’expert.

Les pondérations n’étant pas contestées par les parties, la surface pondérée 121,71 m2 B sera également validée.

Au titre des termes de la comparaison, l’expert judiciaire recense ce qui suit :

-8 locations nouvelles dont les prix varient de 632 euros par m2 B pour un antiquaire concluant son bail au 1.01.2016 ([Adresse 2]) à 1.288 euros par m2 B pour une parfumerie concluant un bail au 15 avril 2016 ([Adresse 1]);

-3 renouvellements amiables dont les prix varient de 649 euros par m2 B pour une boulangerie renouvelant son bail au 1.04.2010 ([Adresse 7]) à 1.555 euros par m2 B pour une parfumerie renouvelant son bail au 1.01.2016 ([Adresse 6]) ;

-5 fixations judiciaires dont les prix varient de 650 euros par m2 B pour une activité de restauration rapide dont le bail a été renouvelé au 14.02.2013 ([Adresse 9]) à 1.700 euros pour une agence bancaire dont le bail a été renouvelé au 1.10.2012 ([Adresse 11]).

L’expert judiciaire retient une valeur unitaire de renouvellement de 900 euros par m2 B au 1er octobre 2014, soit la somme de 109.800 euros (122m2B * 900 = 109.800).

L’expert judiciaire propose un abattement de 10% pour charges exorbitantes : soit une valeur locative de renouvellement de 99.000 euros par an (109.800*0,90 =98.820) au 1er octobre 2014, l’impôt foncier à déduire au réel en sus, selon lui.

L’expert judiciaire ne propose pas de majoration pour la terrasse au motif de sa superficie très réduite.

La SAS HONORÉ 166 sollicite la confirmation de l’estimation expertale. La SAS [Adresse 14] demande de retenir la valeur unitaire de 1.200 euros par m2 B correspondant à la valeur locative de marché estimée par l’expert.

Or, l’expert a exactement retenu que l’indemnité d’ occupation statutaire correspond à la valeur locative de renouvellement et non pas à la valeur locative de marché, nonobstant la clause du bail qui stipule que le « loyer en renouvellement » sera fixé en fonction des prix issus du marché, cette clause n’ayant pas vocation à s’appliquer en matière de détermination de l’indemnité statutaire.

En l’absence de moyen utile sur la valeur locative de renouvellement, il convient de retenir la somme de 98.820 euros par an et hors taxe au 1er octobre 2014 au titre de l’indemnité d’occupation.

La SAS FONCIERE COUR CARRE devant assumer le risque de l’exercice de son droit d’option, il n’y a pas lieu de prévoir en l’espèce une indexation pour l’indemnité d’occupation ainsi fixée.

Le droit d’option ayant été exercé le 26 février 2018, un abattement supplémentaire de 10% doit être déduit à compter du 1er mars 2018, ce qui n’est pas contesté par les parties, soit une indemnité d’occupation de : 88.938 euros par an, soit 22.234,5 par trimestre.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation comme suit :

— à la somme de 98.820 euros par an et hors taxe pour la période du 1er octobre 2014 au 26 février 2018 ;

— à la somme de 88.938 euros par an à compter du 1er mars 2018.

L’arriéré locatif arrêté au 1er semestre 2024 avant fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation correspond à la somme de 221.859,57 euros. Dès lors, il convient de retraiter l’arriéré locatif en fonction de l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal pour déterminer le compte des parties arrêté au premier trimestre 2024.

Il est constaté ce qui suit :

— a été appelée la somme de 21.938,09 au titre du 4ème trimestre 2018 au lieu de l’indemnité d’occupation statutaire trimestrielle de 22.234,5. La SAS HONORÉ 166 est donc redevable d’un complément trimestriel de 296,41 ;

— a été appelée par trimestre la somme de 22.399,52 euros pour l’année 2019 au lieu de l’indemnité d’occupation trimestrielle de 22.234,5. La SAS [Adresse 14] est donc redevable d’un trop-perçu indemnitaire annuel de : 660,08 euros (165,02*4 =660,08) ;

— a été appelée par trimestre la somme de 23.019,16 euros pour l’année 2020 au lieu de l’indemnité d’occupation trimestrielle de 22.234,5. La SAS FONCIERE COUR CARRE est donc redevable d’un trop-perçu indemnitaire annuel de : 3.138,64 euros (784,66 * 4 = 3.138,64) ;

— a été appelée par trimestre la somme de 28.606 euros pour l’année 2021 au lieu de l’indemnité d’occupation trimestrielle de 22.234,5. La SAS [Adresse 14] est donc redevable d’un trop-perçu indemnitaire annuel de : 25.486 euros (6.371,5* 4 = 25.486) ;

— a été appelée par trimestre la somme de 30.486,02 euros pour l’année 2022 au lieu de l’indemnité d’occupation trimestrielle de 22.234,5. La SAS FONCIERE COUR CARRE est donc redevable d’un trop-perçu indemnitaire annuel de : 33.006,08 euros (8.251,52* 4 = 33.006,08) ;

— a été appelée par trimestre la somme de 33.795,20 euros pour l’année 2023 au lieu de l’indemnité d’occupation trimestrielle de 22.234,5. La SAS [Adresse 14] est donc redevable d’un trop-perçu indemnitaire annuel de : 46.242,80 euros (11.560,70* 4 = 46.242,80) ;

— a été appelée par trimestre la somme de 44.950 euros pour le premier trimestre 2024 au lieu de l’indemnité d’occupation trimestrielle de 22.234,5. La SAS FONCIERE COUR CARRE est donc redevable d’un trop-perçu indemnitaire trimestriel de : 22.715,50 euros.

Le décompte au titre de l’indemnité d’occupation arrêté au 1er trimestre 2024 est donc le suivant : 90.906,88 euros, calculé comme suit :

(221.859,57 + 296,41 = 222.155,98) – (660,08 + 3.138,64 + 25.486 +33.006,08 + 46.242,80 + 22.715,50 = 131.249,1) = 90.906,88 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner en deniers ou quittances la SAS HONORÉ 166 à payer à la SAS [Adresse 14] la somme de 90.906,88 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 1er trimestre 2024.

Elle sera condamnée en outre à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 22.234,5 euros, outre les charges et taxes, à compter du second trimestre 2024 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ce texte pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

En l’espèce, les parties s’entendent sur le principe de la perte du fonds de commerce et pour une fixation à la valeur marchande du fonds de commerce, laquelle est supérieure à la valeur du droit au bail.

Sur l’indemnité principale

L’expert judiciaire retient un chiffre d’affaires moyen de 695.625 euros toutes taxes comprises.

C’est à raison que la SAS FONCIERE COUR CARRE conteste le fait de retenir un montant toutes taxes comprises du chiffre d’affaires. En effet, le chiffre d’affaires à retenir est le chiffre moyen hors taxes des trois dernières années, comme il est d’usage dans la profession, ce qui ressort de la revue professionnelle « L’hôtellerie restauration » (informations et annonces spécialisées de la profession) qui rappelle que la valorisation de ce type fonds de commerce selon la méthode du chiffre d’affaires « consiste à multiplier le chiffre d’affaires HT par un coefficient exprimé en pourcentage ».

Les parties conviennent comme l’expert d’écarter l’année 2020 du calcul du chiffre d’affaires moyen. L’expert retient les années 2016, 2017 et 2018, et la SAS HONORÉ 166 y souscrit.

La SAS [Adresse 14] souhaite retenir en revanche les années 2017, 2018 et 2019. La SAS HONORÉ 166 fait soutenir que ce chiffre doit être déterminé sur la base des années 2016, 2017, 2018 et 2019.

La SAS [Adresse 14] ne saurait ignorer que la pandémie relative à la Covid 19 a débuté dans le monde fin 2019, ce qui a nécessairement affecté les derniers trimestres du commerce considéré qui reçoit notamment une clientèle internationale pour être situé à proximité du musée du [16], de sorte qu’il convient, pour tenir compte de cet élément, de calculer le chiffre d’affaires moyen sur la base des années 2016 (686.825), 2017 (619.332), 2018 (590.023) et 2019 (663.345).

Le chiffre d’affaires moyen hors taxes à retenir est donc de : 639.881 euros.

La SAS [Adresse 14] ne justifie ni du principe de l’inclusion d’une activité illicite dans le chiffre d’affaires de la SAS HONORÉ 166, ni, à la supposer exister, du quantum de chiffre d’affaires généré par ladite activité. En conséquence, il n’y a lieu à aucun retranchement du chiffre d’affaires hors taxe retenu.

L’expert estime que si un chiffre moyen hors taxe est retenu, la valorisation préconisée pour ce fonds de commerce jouissant d’une très bonne situation s’élèverait à 83,6% environ du chiffre d’affaires moyen hors taxes.

La SAS HONORÉ 166 ne justifie pas de l’application du coefficient de 100% auquel elle croit prétendre au regard de la réalité de la valeur marchande du fonds de commerce.

La SAS [Adresse 14] ne justifie pas davantage du coefficient de 75% qu’elle souhaiterait voir appliquer au regard de la réalité de la valeur marchande du fonds de commerce, étant relevé que ce coefficient n’était préconisé par l’expert que sur la base d’une assiette de chiffre d’affaires toutes taxes comprises, et non sur hors taxes.

En conséquence, compte tenu des caractéristiques des locaux présentant un état général satisfaisant, de leur très bonne situation géographique [Adresse 22] à proximité du musée du [16] et d’autres sites de prestige, du ratio moyen situé à 76.2%, d’une fourchette pour la restauration située de 40 à 100%, mais également de la dynamique sectorielle qui joue en faveur de la restauration rapide et en défaveur de la restauration traditionnelle exercée dans les lieux, l’expert a fait une juste appréciation du coefficient à appliquer. Il convient donc de retenir le coefficient de 83,6%.

L’indemnité principale d’éviction de la SAS HONORÉ 166 sera donc fixée par le tribunal à la somme de : 534.940 euros (639.881 * 83.6%=534.940,5 arrondis à 534.940).

Sur les frais de remploi

L’acquisition d’un nouveau fonds de commerce est soumise à des droits. Compte tenu des frais de transactions et de rédaction d’actes, il est généralement retenu un pourcentage de l’ordre de 10% de la valeur du fonds pour déterminer cette indemnité de remploi. L’expert a d’ailleurs retenu ce taux de 10%.

Chacune des parties applique ce même taux dans l’évaluation de cette indemnité mais à des valeurs de fonds de commerce différentes.

En l’espèce, il convient d’appliquer ce taux à la valeur retenue, soit une indemnité accessoire au titre des frais de remploi de : 53.500 euros (534.940 * 10% = 53.494 arrondis à 53.500).

Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SAS HONORÉ 166 au titre des frais de remploi à la somme de 53.500 euros.

Sur le trouble commercial

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l’exploitation.

Il est d’usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s’il est nul ou déficitaire, en tenant compte d’autres paramètres comme le chiffre d’affaires ou la masse salariale.

En l’espèce, le dernier EBE étant négatif, l’expert a proposé de prendre en considération un mois des salaires et charges sociales de l’année 2018.

C’est à tort que la SAS [Adresse 14] estime que lorsque l’excédent brut d’exploitation est négatif, il n’y a pas lieu d’indemniser le trouble commercial. En effet, cette méthode ne vise pas à déterminer l’existence d’un trouble commercial, lequel naît nécessairement de la perte d’un fonds de commerce, mais à proposer un mode de calcul pour l’indemniser. Lorsqu’elle n’est pas adaptée au cas d’espèce, il convient de rechercher une méthode recourant à d’autres paramètres.

Il convient au cas d’espèce de retenir la proposition expertale de retenir un mois des salaires et charges sociales, sauf à lui substituer l’année 2018 proposée par l’expert comme année de référence, par l’année 2019.

Sur l’année 2019, les salaires s’élèvent à 204.525,06 euros et charges sociales salariales obligatoires s’élèvent à la somme de 60.305 euros (calculée comme suit : 49.752 Urssaf +10.553 retraites). Soit un trouble commercial estimé à la somme de 22.000 euros calculée comme suit : [(204.525,06 + 60.305 = 264.830,66) /12 = 22.069,22 arrondis à 22.000].

Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SAS HONORÉ 166 au titre du trouble commercial à la somme de 22.000 euros.

Sur le double loyer

Il est constant que le double loyer est un chef de préjudice qui naît dans la seule hypothèse d’une indemnité de déplacement. Le cas échéant, peut être indemnisé ce préjudice complémentaire subi par le preneur, contraint pour effectuer ses opérations de déménagement et réaménagement des nouveaux locaux, de conserver les anciens locaux parallèlement aux nouveaux.

En l’espèce, s’agissant de la perte du fonds de commerce, la SAS [Adresse 14] est bien fondée à demander le rejet du chef indemnitaire de double loyer sollicité par la SAS HONORÉ 166.

En conséquence, le tribunal rejette les sommes sollicitées par la SAS HONORE 166 au titre de l’indemnité de double loyer.

Sur les frais de garde meuble et frais de déménagement

Cette indemnité accessoire a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

En l’espèce, l’expert a retenu, sur la base des devis fournis par la SAS HONORÉ 166, la somme de 1.200 euros H.T. et 6.560 euros H.T. Les parties s’entendent sur ces montants.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité accessoire de la SAS HONORÉ 166 au titre du des frais de garde meuble et frais de déménagement à la somme de 7.760 euros HT.

Les indemnités de licenciement

Les parties conviennent que cette indemnité sera chiffrée ultérieurement, sur justificatifs, à la date effective de l’éviction.

Il appartient à la SAS [Adresse 14] d’indemniser les frais que la SAS HONORÉ 166 exposera si elle doit licencier les salariés suite à la fermeture de son fonds de commerce.

L’existence de ce préjudice n’étant cependant pas contestable dans son principe puisque la perte du fonds est de nature à entraîner le licenciement du personnel, il sera jugé que les frais de licenciement devront être payés sur justificatifs.

Le total de l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction sera dès lors être fixée comme suit :

— indemnité principale : 534.940 euros ;

— indemnité de frais de remploi : 53.500 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 22.000 euros ;

— frais de garde meuble et de déménagement : 7.760 euros HT ;

Soit un total de : 618.200 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.

La SAS [Adresse 14] sera donc condamnée à payer à la SAS HONORÉ 166 l’indemnité d’éviction ainsi fixée. La SAS HONORÉ 166 sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement.

Sur la consignation de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

Aux termes de l’article L.145-30 du code de commerce, en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Lorsque le délai de quinzaine prévu à l’article L. 145-58 a pris fin sans que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l’indemnité d’éviction doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois, à compter de la date d’un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le présent alinéa.

En l’espèce, la SAS [Adresse 14] sollicite la désignation du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 18] comme séquestre pour la consignation de l’indemnité d’éviction, mais elle ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention.

La bonne foi étant toujours présumée, en l’absence de moyen au soutien de cette désignation de séquestre la SAS FONCIERE COUR CARRE ne démontre pas qu’elle s’expose à un risque si elle effectue le règlement de l’indemnité directement entre les mains de la SAS HONORÉ 166. En conséquence, la demande de désignation d’un séquestre sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS [Adresse 14] ayant principalement succombé dans ses demandes, sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SAS FONCIERE COUR CARRE sera condamnée à payer à la SAS HONORÉ 166 la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 594 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le droit d’option exercé étant irrévocable, rien ne s’oppose au cas d’espèce à l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Rejette la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail expiré formée par la SAS [Adresse 14], ainsi que la demande d’expulsion ;

— Fixe l’indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2014 au 26 février 2018 à la somme de 98.820 euros par an et hors taxe;

— Fixe l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2018 à la somme de 88.938 euros par an ;

— Rejette la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation formée par la SAS FONCIERE COUR CARRE ;

— Condamne en deniers ou quittances la SAS HONORÉ 166 à payer à la SAS [Adresse 14] la somme de 90.906,88 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 1er trimestre 2024 ;

— Rejette le surplus des demandes en paiement de la SAS FONCIERE COUR CARRE relatives à l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2024 ;

— Rejette le surplus des demandes en restitution de charges indues formées par la SAS HONORÉ 166 ;

— Condamne la SAS HONORÉ 166 à payer à la SAS [Adresse 14] une indemnité d’occupation trimestrielle de 22.234,5 euros, outre les charges et taxes, à compter du second trimestre 2024 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Fixe à la somme de 618.200 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SAS FONCIERE COUR CARRE à la SAS HONORÉ 166, indemnité se décomposant comme suit:

— indemnité principale : 534.940 euros ;

— indemnité de frais de remploi : 53.500 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 22.000 euros ;

— frais de garde meuble et de déménagement : 7.760 euros HT ;

— Dit que les préjudices consécutifs aux indemnités de licenciement seront chiffrés ultérieurement, sur justificatifs, à la date effective de l’éviction ;

— Déboute la SAS HONORÉ 166 du surplus de ses demandes indemnitaires, et notamment au titre de l’indemnité de double loyer ;

— Condamne la SAS [Adresse 14] à payer à la SAS HONORÉ 166 la somme de 618.200 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— Dit que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques de la SAS [Adresse 14] et de la SAS HONORÉ 166;

— Déboute la SAS [Adresse 14] de sa demande de désignation d’un séquestre pour consigner l’indemnité d’éviction ;

— Condamne la SAS FONCIERE COUR CARRE aux entiers dépens;

— Condamne la SAS [Adresse 14] à payer à la SAS HONORÉ 166 la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 18] le 09 Octobre 2025

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME