TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/00022 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NCY6

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE [5] en son syndic la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER

C/

Monsieur [D] [X] [T]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire :

M^e Thomas MEULIEN

Copie :

Monsieur [D] [X] [T]

délivrées le 17/09/2025

JUGEMENT RENDU LE

17 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE [6]

dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en son syndic la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domcilié es qualité audit siège

représentée par M^e Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Tiffany REBOH, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [X] [T]

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexandra VILLEGAS

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 19 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 SEPTEMBRE 2025 par Alexandra VILLEGAS, Président, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [X] [T] est propriétaire des lots n°128 et n°4 au sein de l’immeuble en copropriété L’AZUREENNE sis [Adresse 2] à [Localité 7] (83).

Suivant exploit en date du 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée L’AZUREENNE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER, a assigné Monsieur [D] [X] [T] devant le tribunal de céans aux fins de:

— le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

• 6.839,38 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 3 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2023,

• 465 €arrêtée au 3 octobre 2024 au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2023,

• 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier,

• 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [D] [X] [T] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, le dossier a été retenu lors de l’audience du 19 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée L’AZUREENNE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER, a soutenu les termes de son acte introductif d’instance.

Bien que valablement assigné par acte remis à étude, Monsieur [D] [X] [T] n’est ni présent ni représenté.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025.

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par application de l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, à l’appui de sa demande au titre des charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée L’AZUREENNE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER, verse aux débats :

— les appels de provisions pour la période du 18 juillet 2023 au 18 septembre 2024,

— les relevés de charges pour l’année 2023,

— le relevé de compte arrêté au 3 octobre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 3 juillet 2020, 23 juin 2021, 10 juin 2022, 15 juin 2023 et 18 juin 2024,

— le détail des charges arrêté au 1er octobre 2024,

— le détail des frais de recouvrement arrêté au 24 septembre 2024,

— la mise en demeure du 26 octobre 2023.

En application des textes susvisés et des pièces communiquées, l’action en paiement des charges de copropriété est recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [D] [X] [T], n’ayant justifié ni du paiement des charges restant dues, ni de l’extinction de ses obligations, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 6.839,38 € au titre des charges impayées, arrêtés au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation, dans la mesure où le point de départ desdits intérêts ne saurait être antérieur à l’exigibilité des sommes en litige.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ne seront pas retenus les frais de relance, de “transmission et constitution dossier conciliateur”, de “rdv conciliation” et de constitution dossier avocat, de sorte qu’il ne sera fait droit à cette demande qu’à hauteur du montant de la mise en demeure du 26 octobre 2023, soit la somme de 45 €.

En conséquence, Monsieur [D] [X] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée L’AZUREENNE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER, la somme de 45 € au titre des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 3 octobre 2024, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui génère la désorganisation des comptes de la copropriété, fait peser une charge financière sur l’ensemble des copropriétaires et entraîne un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires à sa gestion et à l’entretien de l’immeuble, ce préjudice financier, direct et certain, étant distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, par une appréciation souveraine des éléments de la cause, Monsieur [D] [X] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée L’AZUREENNE la somme de 150 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [X] [T], succombant, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner Monsieur [D] [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée L’AZUREENNE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER , la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [D] [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée L’AZUREENNE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER, la somme de 6.839,38 € au titre des charges impayées, arrêtés au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation,

Condamne Monsieur [D] [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée L’AZUREENNE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER, la somme de 45 € au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 3 octobre 2024, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne Monsieur [D] [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée L’AZUREENNE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER, la somme de 150 € au titre du préjudice financier,

Condamne Monsieur [D] [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée L’AZUREENNE, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS BGTI exerçant sous l’enseigne GRECH IMMOBILIER, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [D] [X] [T] aux entiers dépens de l’instance,

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE