TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 24/57729 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6EY7

N° : 8

Assignation du :

12 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. PAUL COPO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #C1525

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. APPOLO 13

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 04 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu le conseil de la partie requérante,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 20 juillet 2006, la SCI PAUL COPO a consenti à la société APPOLO 13 un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2].

Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement le 22 juin 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 10 849€.

Par avenant signé le 24 mai 2023, les parties ont convenu que « l’ensemble des clauses, charges et conditions du bail d’origine en date du 20 juillet 2006 notamment ses articles IX (conditions générales) et XI (clause pénale – clause résolutoire) continuent de s’appliquer entre elles, et ce rétroactivement depuis le 1er juillet 2015. »

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d’huissier du 16 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 4935,87 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI PAUL COPO a, par exploit délivré le 12 novembre 2024, fait citer la SARL APPOLO 13 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 7958,50€ au titre de la dette locative échue au 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux contractuel de 3% par trimestre ou subsidiairement au taux légal à compter du 16 septembre 2024,

— la condamner au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, majoré de 20%, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération des lieux,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût des commandements des 31 mai 2023, 16 novembre 2023, 19 avril 2024 et 16 septembre 2024, de l’assignation, de sa dénonciation aux créanciers inscrits, des frais de commande de l’extrait kbis et de l’état d’endettement et de la signification de l’ordonnance.

A l’audience, la partie requérante, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article XI du contrat de bail stipule qu’en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles ou de violation des dispositions imposées au preneur par les textes juridiques, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

L’avenant signé par les parties le 24 mai 2023 renvoie à cette disposition, rappelant que les parties ont entendu soumettre le bail renouvelé aux stipulations du bail initial et notamment aux stipulations relatives à la clause résolutoire.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est obligé de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 16 septembre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il contient également un décompte locatif permettant au locataire d’en contester éventuellement les causes.

Les frais de commandement n’étant pas stipulés par la clause résolutoire, leur défaut de régularisation ne peut faire jouer la clause résolutoire, d’interprétation stricte. En outre, le décompte doit permettre au locataire d’en comprendre les termes et doit contenir toutes les explications en son sein. En l’espèce, il convient de constater que le décompte débute par un solde antérieur au 01/01/2024 non justifié de 1802,59€.

Toutefois, il est constant que le commandement demeure valable pour ses causes non sérieusement contestables, soit à hauteur de 2815,37€.

La défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, ne démontre pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai imparti, le décompte démontrant qu’elle n’a plus effectué de versement depuis le 5 juin 2024, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 17 octobre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 17 octobre 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 20%, cette demande ne repose pas sur la démonstration d’une faute délictuelle résultant d’un maintien dans les lieux sans droit ni titre qui justifierait, de façon non sérieusement contestable, l’octroi d’une indemnité supérieure au montant du loyer et des charges.

Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu’en son montant.

En l’espèce, le décompte locatif joint n’apparaît pas sérieusement contestable après déduction des trois commandements de payer qui doivent rester à la charge de la requérante à l’exception de celui ayant justifié la présente procédure, mais compris dans les dépens (479,51€). Il sera donc alloué à la requérante la somme de 8113,03€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 sur la somme de 4617,96€ (2815,37€ + 1802,59€, cette dernière somme étant justifiée par un décompte postérieur au commandement).

Il n’y a pas lieu de prévoir que la décision sera assortie des intérêts au taux contractuel de 3% par trimestre, cette clause étant susceptible d’être modérée par le juge du fond comme conférant un avantage excessif au créancier en vertu de l’article 1231-5 du code civil, pouvoir de modération qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1600 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera également condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du même code, en ce compris, s’agissant des commandements de payer, uniquement, celui du 16 septembre 2024, les autres commandements n’étant pas des dépens. Pour le surplus, il n’y a pas lieu d’énumérer les actes compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons que la SARL APPOLO 13 devra libérer les locaux situés [Adresse 2] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARL APPOLO 13 à payer à la SCI PAUL COPO :

* à compter du 17 octobre 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, charges et taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 8113,03 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 sur la somme de 4617,96€ ;

* la somme de 1600 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SARL APPOLO 13 au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN