COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [B] [M] c/ Société L’OISEAU D’ETE, [S] [U], [J] [W], SELARL [E] ET ASSOCIES

N° 25/

Du 12 septembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03520 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PFKY

Grosse délivrée à

M^e Hervé DE SURVILLE

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

M^e Mireille MAGNAN

M^e Anissa SBAI BAALBAKI

expédition délivrée à

le 16 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 15 mai 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 5 septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 septembre 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [B] [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Mireille MAGNAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

La SELARL [E] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [D] [E], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS L’OISEAU D’ETE

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [S] [U]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Hervé DE SURVILLE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [J] [W]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Anissa SBAI BAALBAKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2012, Mme [O] [C] épouse [M], représenté par M. [B] [M], son époux et tuteur, a consenti un bail commercial dérogatoire d’une durée de 23 mois à la société L’Oiseau d’Été, représentée par Mme [S] [U] en tant que présidente, portant sur un local commercial situé [Adresse 7] à [Localité 11] à usage exclusif de commerce de vente de produits secs conditionnés alimentaires.

Mme [O] [C] est décédée par la suite.

Reprochant à la société L’Oiseau d’Été d’avoir élargi son activité à la restauration, M. [M] lui a fait délivrer le 24 mai 2016 un commandement visant la clause résolutoire, lui faisant sommation de respecter les clauses du contrat de bail et de ne proposer à la vente que des produits autorisés par le bail.

Par ordonnance du 27 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, saisi par M. [M] pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la société L’Oiseau d’Été et le versement de provisions, s’est déclaré incompétent pour statuer sur ces demandes au motif qu’elles dépendent de l’appréciation de l’activité réellement exercée par la société L’Oiseau d’Été et sur laquelle les parties sont en opposition et que le litige relève du juge du fond.

Par courrier recommandé du 8 décembre 2017, M. [B] [M] a mis en demeure la société L’Oiseau d’Été de cesser toute activité de restauration.

Par acte d’huissier du 20 février 2018, M. [M] a fait assigner la société L’Oiseau d’Été et Mme [S] [U] devant le tribunal de grande instance de Nice afin de solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et l’expulsion de la locataire. L’instance a été enrôlée sous le numéro de RG 18/00874.

Le 3 juillet 2019, la société L’Oiseau d’Été a signé avec M. [J] [F] un acte relatif à la cession de son fonds de commerce comprenant le droit au bail.

Par acte d’huissier du 22 janvier 2020, M. [M] a fait assigner la société L’Oiseau d’Été et M. [J] [F] [Z] devant le tribunal judiciaire de Nice afin de solliciter principalement l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et l’expulsion de tout occupant du chef de la société L’Oiseau d’Été.

Par ordonnance du 26 juin 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

L’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire a été ordonnée à l’égard de la société L’Oiseau d’Été par jugement du tribunal de commerce de Nice du 16 décembre 2021. Par jugement du 11 janvier 2022 la procédure a été converti en liquidation judiciaire simplifiée et la SELARL [E] et Associés, prise en la personne de Maître [E], a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 1er juillet 2022, le juge de la mise en état a ordonné l’interruption de l’instance.

Par acte du 21 septembre 2023, M. [M] a fait dénoncer à la SELARL [E] et Associés les assignations du 20 février 2018 et 22 janvier 2020. L’instance a été enrôlée sous le numéro de RG 23/03520.

Par ordonnance du 4 décembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances.

Par conclusions récapitulatives en réponse n°4 notifiées le 12 mai 2025, M. [B] [M] conclut au débouté des défendeurs de toutes leurs demandes et demande au tribunal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail visé dans le commandement de payer en date du 24 mai 2016,ordonner l’expulsion immédiate de la société L’Oiseau d’Été et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et si besoin avec l’assistance de la force publique, condamner solidairement, à titre provisionnel, la société L’Oiseau d’Été et Mme [U] au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation de son préjudice économique,fixer l’indemnité d’occupation due par la société L’Oiseau d’Été, au double du loyer conventionnel, à compter du 24 juin 2016, soit un mois après le commandement demeuré infructueux, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,condamner en tant que de besoin solidairement la société L’Oiseau d’Été et Mme [U], caution solidaire au paiement de ladite indemnité,condamner solidairement la société L’Oiseau d’Été et Mme [U], caution solidaire, au paiement de la somme de 13 516,68 euros,dire et juger que ces sommes seront inscrites au passif de la société L’Oiseau d’Été dans le cadre de la liquidation,dire la cession du droit au bail lui est inopposable,prononcer la caducité de la cession de droit au bail intervenue entre la société L’Oiseau d’Été et M. [F] [Z],interdire à M. [F] de persister en sa prise de possession des lieux loués à la société L’Oiseau d’Été après en avoir pris possession sans son accord préalable et exprès, dire et juger que M. [F] devra restituer les locaux donnés à bail sous astreinte de 500 euros par jour, à compter de la décision à intervenir,condamner solidairement, aux côtés de la société L’Oiseau d’Été, et de Mme [U], M. [F] au paiement de la somme de 13 515,68 euros, comptes arrêtés au 23 mars 2025,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner les défendeurs à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que nonobstant l’usage exclusif clairement défini de commerce de vente de produits secs conditionnés alimentaires régionaux et internationaux, la société L’Oiseau d’Été a étendu son activité à la restauration.

Il expose que le droit au bail a été cédé le 3 juillet 2019 à son insu et nonobstant la procédure de résiliation du bail pendante devant le tribunal.

Il explique que depuis plusieurs années il ne perçoit que partiellement des loyers pour le local commercial lui appartenant en raison de la liquidation judiciaire de la société L’Oiseau d’Été et du versement par le tiers ayant pris possession des lieux d’une indemnité d’occupation selon son bon vouloir.

Par conclusions en défense et en réponse notifiées le 6 mai 2025, Mme [S] [U] conclut au débouté du bailleur de toutes ses demandes et sollicite sa condamnation :

à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour ses atermoiements puis le refus de renouvellement du bail et le harcèlement moral et judiciaire constant, qui sont la cause de la cession du fonds de commerce, de ses problèmes de santé, et de la liquidation judiciaire de la société L’Oiseau d’Été,à payer à la société L’Oiseau d’Été et à Mme [U] la somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que la société L’Oiseau d’Été a toujours strictement respecté toutes les conditions prévues dans le bail et notamment le règlement des loyers et autres charges. Elle estime que c’est à tort que le bailleur demande l’application de la clause résolutoire. Elle soutient que l’activité de restauration alléguée ne correspond aucunement à la réalité et que le bailleur est malvenu de reprocher à la société L’Oiseau d’Été une activité de salon de thé qu’il a lui-même autorisé dans le bail.

Elle précise qu’aucune nourriture n’est préparé sur place. Elle note que l’activité de la société L’Oiseau d’Été est mixte, à savoir la vente de thés premium ainsi que divers produits de type théières, mais aussi un salon de thé.

Elle estime que la formulation alambiquée mais aussi désuète prévue dans le contrat de bail quant à l’usage du local commercial est la source de confusion. Elle fait valoir que la sous-classe 56.10 de la nomenclature INSEE comprend et assimile les restaurants de restauration rapide et les salons de thé. Elle ajoute que l’activité de restauration est une activité connexe aux activités principales.

Elle conteste le montant de l’indemnité d’occupation réclamé et correspondant au double du loyer. Elle fait valoir que ce montant n’est pas prévu par le contrat de bail, précise que la société L’Oiseau d’Été a fait réaliser des travaux de remise aux normes et d’embellissement d’un montant de 17 706,40 euros dans le local commercial.

Elle expose qu’en raison du harcèlement moral subi de la part de M. [M], des problèmes de santé qu’elle a rencontrés et la possibilité de faire valoir ses droits à la retraite, elle a procédé à la cession du fonds de commerce par acte du 3 juillet 2019.

Elle insiste avoir informé le bailleur de son intention de vendre le fonds de commerce par courrier du 28 mai 2019, sans que le bailleur ne manifeste la moindre réserve, et que cette cession a été réalisée dans le respect des termes du contrat de bail.

Elle rappelle que le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail, ni exiger que son accord soit obtenu préalablement à la cession du fonds de commerce, alors que le contrat de bail ne prévoyait aucune obligation en ce sens.

Par conclusions récapitulatives en défense n°2, M. [J] [F] [Z] conclut au débouté de M. [M] de l’intégralité de ses demandes et sollicite la condamnation in solidum de :

A titre principal,

la société L’Oiseau d’Été et Mme [U] à :lui payer la somme de 56 786,36 euros au titre des frais, droits et honoraires qu’il a engagé en vue et par suite de la cession, outre les droits d’enregistrement de l’acte de cession pour 1 110 euros, soit un montant total de 57 896,36 euros,le relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice de M. [M],que l’exécution provisoire soit écartée,A titre reconventionnel,

M. [M], la société L’Oiseau d’Été et Mme [U] à lui payer les sommes suivantes :60 000 euros au titre de la perte de chance de vendre son fonds de commerce,36 000 euros au titre de la perte de valeur de son fonds de commerce,20 000 euros au titre de son préjudice financier en indemnisation du trouble commercial subi et du blocage prolongé,30 000 euros au titre du préjudice moral,30 000 euros au titre du préjudice commercial,50 000 euros par an au titre de la perte d’exploitation, soit 250 000 euros, à parfaire au jour de la décision à intervenir,En tout état de cause,

la ou les parties succombant à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il précise qu’en application de l’article L 145-5 du code de commerce un nouveau bail doit être opérer si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel du bail dérogatoire, quelle que soit la durée de celui-ci ou du maintien dans les lieux.

Il ajoute que le bailleur ne peut interdire par des clauses prohibitives la cession du bail et/ou du fonds de commerce et qu’à défaut de stipulation contractuelle elle est libre pour le preneur.

Il fait valoir que la société L’Oiseau d’Été s’était maintenue dans les lieux bien au-delà du terme initial du contrat de bail signé et qu’elle bénéficiait dès lors d’un bail commercial qu’elle était en droit de céder à l’acquéreur de son fonds de commerce.

Il note que la signification de la cession peut être effectuée par voie de conclusions à l’occasion d’une instance sans nécessiter l’acceptation du bailleur pour lui être opposable et précise que la société L’Oiseau d’Été a procédé à une pareille signification aux termes de ses dernières écritures en produisant aux débats l’acte de cession.

Il estime que la destination des locaux autorise la petite restauration ou restauration rapide puisqu’il prévoit un « service à thé » avec « la dégustation sur place » et un « salon de thé ». Subsidiairement, il estime qu’il s’agit d’activités accessoires implicitement incluses dans la destination contractuelle du bail.

A titre subsidiaire, il reproche au visa des articles 1602 et 1112-1 du code civil un défaut d’information lors de la cession du droit au bail quant à la nature des demandes formées par le bailleur à l’encontre de la société L’Oiseau d’Été afin de le laisser croire qu’il allait pouvoir jouir paisiblement du fonds acquis sans être inquiété par la procédure en cours. Il précise qu’il n’aurait jamais procédé à l’acquisition du fonds de commerce s’il avait reçu une information éclairée sur les enjeux de la présente instance.

Il explique subir de nombreux préjudices du fait des incertitudes juridiques et du blocage concernant la régularisation du bail et de l’exploitation du fonds de commerce, alors qu’il est étranger au présent litige.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées le 13 mai 2025, la SELARL [E] et Associés, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire, demande au tribunal de :

juger irrecevables les demandes de condamnation formulées à l’encontre de la société L’Oiseau d’Été par application du principe de suspension des poursuites,juger que les demandes formulées à l’encontre de cette société ne peuvent tendre qu’à la fixation des créances au passif de la procédure de liquidation judiciaire et à hauteur de leur déclaration de créance, soit pour M. [M] à hauteur de 20 000 euros et pour M. [F] [Z] à hauteur de 64 252,60 euros. prendre acte et au besoin juger qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes formulées à l’encontre de la société L’Oiseau d’Été,condamner tous succombants au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner tous succombants aux dépens.

Elle précise que le bailleur ne peut pas interdire la cession du fonds de commerce en application de l’article L 145-16 du code de commerce, même si cette liberté de cession peut être limitée par les clauses du bail commercial. Elle rappelle le principe de suspension des poursuites pour toute demande formulée à l’encontre de la société L’Oiseau d’Été et s’en rapporte à justice sur les mérites des demandes formulées par M. [M] et M. [W].

La clôture de l’instruction est intervenue initialement le 2 mai 2025. L’ordonnance de clôture a été révoquée à la demande des parties et la clôture a été fixée au 15 mai 2025 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 5 septembre prorogé au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Sur la validité des assignations

Mme [S] [U] reproche à M. [B] [M] l’absence de mandat valable signé avec la société Bourgeois Immobilier, opérant sous le nom commercial Sita, qui permet à cette dernière d’ester en justice. Elle estime que les assignations délivrées à son encontre sont irrégulières.

M. [M] justifie toutefois d’un mandat de gestion locative signé le 1er juillet 2015 avec la société Sita. Ce mandat précise en page 3 que le mandant autorise le mandataire « en cas de difficultés ou de redressement judiciaire et à défaut de paiement, faire exercer toutes poursuites judiciaires, faire diligenter tous commandements, sommations, assignations et citations devant les tribunaux … ».

Il s’ensuit que la SAS Bourgeois disposait d’un mandat d’ester en justice et que les assignations délivrées à sa demande sont régulières sur ce point.

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Le contrat de bail signé le 2 novembre 2012 prévoit en page 1 que le local commercial est loué « à usage exclusif de : commerce de vente de produits secs conditionnés alimentaires régionaux et internationaux, ainsi que les produits accessoires liés à cette activité autorisée (théière, services à thé, accessoires …) y compris les créations originales, reconditionnement des produits autorisés, vente à emporter, dégustation sur place, salon de thé ».

Il prévoit en page 2 : « faute de l’exécution de l’une des clauses de la convention, et notamment faute de paiement d’un seul terme de loyer, des charges accessoires, et des frais de commandement ou de mise en demeure, elle sera résiliée de plein droit, un mois après une mise en demeure par simple lettre recommandée ou un commandement resté infructueux ».

M. [M] demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la société L’Oiseau d’Été n’a pas respecté la clause du contrat prévoyant un usage exclusif du local loué pour la vente de produits secs conditionnés alimentaires ainsi que de produits accessoires à cette activité autorisée.

Il est acquis aux débats qu’un commandement visant la clause résolutoire a été délivré à cet effet à la société L’Oiseau d’Été le 24 mai 2016 précisant qu’elle devait respecter toutes les clauses et conditions du bail et « notamment en ce qui concerne l’usage » du local commercial, qu’elle ne devait « proposer à la vente que les produits mentionnés dans l’usage exclusif prévu et autorisé par le bail ». Le texte de l’usage exclusif autorisé est intégralement reproduit dans le commandement.

Deux constats d’huissier dressés les 29 avril 2016 et 8 juin 2017 démontrent qu’une activité de restauration est exercée dans le local commercial comprenant la vente pour consommation

sur place des soupes, des salades, des quiches, des tartes salées et des desserts. Cette activité s’est poursuivie après la délivrance du commandement.

Mme [U] et M. [K] ne contestent par ailleurs pas l’activité de restauration exercée dans le local commercial loué mais font valoir qu’il ne s’agit que de petite restauration ou restauration rapide autorisé par le mention « salon de thé ».

Ils soutiennent en outre qu’il s’agit d’une activité accessoire à l’activité de vente de produits secs conditionnés alimentaire et qu’elle est donc autorisée. Ils insistent qu’aucune nourriture n’est préparée sur place.

L’activité de restauration décrite par les constats d’huissier n’apparaît toutefois pas accessoire à la vente de différentes variétés de thés visée principalement par le bail, mais une part importante de l’activité de la société L’Oiseau d’Été compte tenu des nombreuses tables proposées en terrasse, de l’ardoise annonçant un menu complet et des clients présents lors des constats d’huissier.

Eu égard aux plats proposés, cette activité ne correspond manifestement pas à celle d’un salon de thé.

L’activité de restauration est donc bien exercée dans les locaux loués contrairement aux termes clairs du contrat de bail signé le 2 novembre 2012 et renouvelé par courrier du 20 mai 2015 qui n’autorisent pas cette activité.

Le tribunal ne peut donc que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 juin 2016, c’est-à-dire un mois après la délivrance du commandement visant cette clause, sans être en mesure d’apprécier ou de modifier ses effets.

Cette résolution de plein droit du contrat de bail a emporté l’obligation pour la société L’Oiseau d’Été de quitter les lieux et, à défaut, nécessite d’ordonner dans les termes du dispositif son expulsion, nonobstant le fait qu’elle a déjà en réalité quitté les lieux, et celle de tout occupant de son chef.

Sur la demande de condamnation à payer l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est due à compter de la date à laquelle le titre locatif prend fin et l’occupation prend effet.

Le contrat de bail signé le 2 novembre 2012 et renouvelé par courrier du 20 mai 2015 prévoit en page 4 un loyer mensuel de 840 euros, avec la possibilité par le propriétaire d’une révision annuelle basée sur l’indice du coût de la construction du 2ème trimestre, le dernier indice retenu étant celui du 2ème trimestre 2014.

M. [M] produit un relevé de compte arrêté au 26 septembre 2023 qui fait état d’une indemnité mensuelle de 976,94 euros et présente un solde débiteur de 9 531,76 euros. L’indexation du loyer opérée et le montant du solde débiteur ne sont pas contestés et l’indemnité d’occupation sera fixé à la somme de 976,94 euros pas mois.

Un relevé de compte actualisé au 23 mars 2025 présente un solde débiteur de 13 516,68

euros qui n’est pas non plus contesté.

Il convient par conséquent de fixer au passif de la procédure collective de la SAS L’Oiseau d’Été la créance de M. [B] [M] à la somme de 13.516,68 euros au titre de l’indemnité d’occupation, comptes arrêtés au 23 mars 2025 et de condamner M. [F] [Z] à payer in solidum cette somme avec la procédure collective de la société L’Oiseau d’Été.

M. [M] sera débouté pour le surplus de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation ainsi qu’en application du principe d’interruption des poursuites de la demande tendant à la condamnation de la société L’Oiseau d’Été.

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts

M. [M] sollicite le paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation du préjudice économique subi et sollicite l’inscription de cette somme au passif de la société L’Oiseau d’Été.

Cette demande s’analyse dans le présent contentieux au fond en tant que demande de condamnation à payer des dommages et intérêts et non comme une demande de paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice économique.

M. [M] ne démontre toutefois pas le préjudice économique allégué et sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur l’engagement solidaire de Mme [S] [U]

Selon l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Par acte du 5 novembre 2012, Mme [U] s’est portée caution solidaire de la société L’Oiseau d’Été avec renonciation au bénéfice de discussion et de division.

Cet acte précise que « la caution est donnée pour une durée de 23 mois prenant effet le 15 novembre 2012 pour expirer le 14 octobre 2014. Cette durée correspondant à la durée du bail dérogatoire d’une durée de 23 mois. »

Mme [U] s’est donc portée caution solidaire de la société L’Oiseau d’Été pour une durée déterminée et n’a pas consenti de façon expresse à une extension de son engagement.

Le renouvellement du bail aux « conditions strictement identiques aux conditions » du bail initial selon le courrier adressé le 20 mai 2015 par la société Sita à Mme [U] ne permet pas de

constater une extension de la caution en l’absence d’engagement exprès de la part de cette dernière.

M. [M] sera par conséquent débouté des demandes formées à l’encontre de Mme [U] en tant que caution solidaire.

Sur l’inopposabilité de la cession du droit au bail à M. [M] et la demande de prononcé de la caducité de la cession du droit au bail

Comme vu précédemment, le contrat de bail a été résolu de plein de droit à compter du 25 juin 2016, un mois après la délivrance du commandement visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

La société L’Oiseau d’Été ne disposait donc pas d’un droit au bail qu’elle pouvait céder dans le cadre de la cession du fonds de commerce à M. [F] [Z] intervenue le 3 juillet 2019 et la cession du droit au bail sera donc déclarée inopposable à M. [M].

La demande de prononcé de la caducité sera en revanche rejetée dès lors que la cession du droit au bail était irrégulière dès la signature de l’acte de cession du fonds de commerce et n’est pas intervenue postérieurement à cette signature.

Sur la demande d’ordonner à M. [W] de libérer les lieux sous astreinte

Il sera ordonné à M. [K] occupant le local commercial sans droit ni titre de libérer les lieux dans un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai et pour une période de 100 jours.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [J] [K]

Aux termes de l’article II intitulé « Déclarations des parties » l’acte de cession du fonds de commerce du 3 juillet 2019 le cédant a déclaré que « le fonds de commerce est à usage de « commerce de vente de produits secs conditionnés alimentaires régionaux et internationaux, ainsi que les produits accessoires liés à cette activité autorisée (théières, services à thé, accessoires …), y compris les créations originales, reconditionnement de produits autorisés, vente à emporter, dégustation sur place, salon de thé ».

Le même acte précise en page 3 qu'« une action judiciaire a été initiée par le bailleur en date du 20 février 2018 contre la SASU L’Oiseau d’Été, par devant la 4ème Chambre du TGI de [Localité 10] au sujet d’une interprétation restrictive du bail initial avec une audience de plaidoirie fixée au 21 novembre 2019 ».

Enfin, l’article X du même acte intitulé « Information de l’acquéreur » indique : « Le cessionnaire déclare avoir été parfaitement informé de tous les aspects relatifs à la cession du fonds de commerce ».

Il s’ensuit que, contrairement à ses déclarations, M. [F] [Z] a été informé dans le cadre de la cession du fonds de commerce de la procédure judiciaire en cours comme portant

sur l’interprétation « restrictive » des termes du contrat de bail.

Il ne ressort en revanche pas des éléments versés aux débats qu’il a été expressément informé de la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire, lequel avait en réalité entraîné à compter du 25 juin 2016 la résolution du contrat de bail.

Les moyens soulevés concernant les termes du contrat de bail relatifs à l’activité de restauration et l’impossibilité pour le bailleur de s’opposer à la cession du droit au bail sont inopérants dans la mesure où la société L’Oiseau d’Été ne disposait plus de droit au bail lors de la cession du fonds de commerce.

M. [K] sera par conséquent débouté des demandes reconventionnelles formées à l’égard de M. [M].

Ensuite, il doit être débouté des demandes reconventionnelles formées à l’encontre de la société L’Oiseau d’Été puisqu’en en application de l’article L 622-22 du code de commerce seules des demandes tendant à la fixation au passif de la liquidation judiciaire de cette société peuvent être formulées à compter du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire.

Enfin, M. [K] a signé l’acte de cession du fonds de commerce comportant le droit au bail litigieux avec la société L’Oiseau d’Été. Il sollicite la condamnation à titre personnel de Mme [S] [U], présidente de cette société, à l’indemniser pour les préjudices qu’il a subis, sans toutefois exposer aucun moyen au soutien de cette demande et sans produire aucune pièce spécifique qui démontre les fautes commises par Mme [U] engageant sa responsabilité personnelle.

A défaut de démontrer la responsabilité de Mme [U], M. [F] [Z] sera débouté de ses demandes formées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

La société L’Oiseau d’Été étant la partie perdante principalement au procès, il convient d’ordonner la fixation des dépens au passif da la liquidation judiciaire ainsi que la somme de 2 500 euros à payer à M. [M] et à M. [F] [Z] chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée compte tenu du fait que la première assignation a été délivrée le 20 février 2018, avant l’entrée en vigueur le 1er janvier 2020 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la résolution de plein droit du contrat de bail à compter du 25 juin 2016 suite à l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans ce contrat ;

ORDONNE l’expulsion du local commercial situé [Adresse 8] ([Adresse 1]) de la SAS L’Oiseau d’Été et de tout occupant de son chef, et notamment de M. [J] [F] [Z], dans un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision avec le concours de la force publique si nécessaire ;

ORDONNE à M. [J] [F] [Z] de libérer le local commercial situé [Adresse 8] ([Adresse 1]) dans un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai et pour une période de 100 jours ;

FIXE l’indemnité d’occupation du local commercial à la somme de 976,94 euros par mois ;

CONDAMNE M. [J] [F] [Z] à payer à M. [B] [M], in solidum avec la procédure collective de la SAS L’Oiseau d’Été, une indemnité d’occupation mensuelle de 976,94 euros par mois à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SAS L’Oiseau d’Été la créance de M. [B] [M] à la somme de 13.516,68 euros au titre de l’indemnité d’occupation, comptes arrêtés au 23 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [J] [F] [Z] à payer à M. [B] [M], in solidum avec la procédure collective de la SAS L’Oiseau d’Été, la somme de 13.516,68 euros au titre des indemnités d’occupation dues, comptes arrêtés au 23 mars 2025 ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SAS L’Oiseau d’Été la créance des dépens de l’instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT