TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/02933 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NKEQ

AFFAIRE :

[E]

C/

[J]

JUGEMENT contradictoire du 24 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Madame [B] [E]

Copie : M^e GUISIANO Jean-Philippe

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 24 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [B] [E]

née le 13/12/2003 à TOULON

de nationalité Française

56 chemin du Docteur Jules FONTAN

Résidence l’Oasis

83130 LA GARDE

comparante en personne

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [J]

né le 15/08/1973 à TOULON

122 Boulevard AZAN

83200 TOULON

représenté par M^e GUISIANO Jean-Philippe, avocat du barreau de TOULON

(AJ 83137/2025/004445 du 13/10/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 27 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 NOVEMBRE 2025 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection réceptionnée le 31 mars 2025, Madame [E] [B] a sollicité la condamnation de Monsieur [V] [J] à lui payer les sommes suivantes :

1.120 euros à titre principal, outre 10 % du loyer hors charges par mois de retard 448 euros à titre de dommages et intérêts

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 6 octobre 2025.

L’affaire a été renvoyée à la demande de Monsieur [J] qui a constitué avocat, et plaidée le 27 octobre 2025.

Comparant en personne, Madame [B] [E] a réitéré les termes de sa requête, sauf à actualiser à un montant de 952 euros le montant de la majoration de loyers.

Elle a exposé avoir contracté un bail d’habitation meublée avec Monsieur [V] [J] le 11 janvier 2024, portant sur un appartement situé 434 chemin des terres rouges, 83160 LA VALETTE DU VAR, moyennant un loyer mensuel de 560 euros hors charges. Un dépôt de garantie de 1.120 euros a été versé. Elle n’a occupé les lieux que 4 mois. L’état des lieux de sortie est conforme, à l’exception d’une odeur de chien. Elle avait donc accepté des frais de nettoyage d’un montant de 363,20 euros. Or le propriétaire a refusé de lui rendre son dépôt de garantie en arguant d’un manquement d’entretien et d’une odeur prégnante qui l’aurait contraint à changer des meubles. Elle a souligné la particulière mauvaise foi de Monsieur [J] qui n’avait fait aucune réserve lors de l’état des lieux de sortie sur l’état des meubles et tente de profiter du court séjour d’une étudiante dans son bien pour le remeubler à neuf. Une procédure de conciliation a été tentée, en vain.

Représenté par son conseil, Monsieur [V] [J] a repris oralement ses conclusions déposées. Il a demandé le rejet des demandes de Madame [E] et à titre reconventionnel, sa condamnation à lui payer 300 euros de dommages et intérêts, 200 euros de frais irrépétibles et les dépens.

Monsieur [J] a soutenu que l’appartement lui a été rendu dans un état d’insalubrité. Il n’a pas pu mentionner l’ensemble des constats, ayant été menacé par le père de Madame [E], à l’encontre duquel il a déposé plainte. Seule l’odeur de chien a pu être indiquée. Une entreprise de nettoyage a préconisé le changement du matelas, de deux coussins, de deux chauffeuses, irrécupérables du fait de l’imprégnation de cette odeur dans les tissus. En outre, les joints de la douche ont dû être refaits et un traitement contre les cafards a été nécessaire. L’ensemble des frais de remise en état a dépassé le montant du dépôt de garantie. Il s’est donc dit fondé à le retenir.

La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ; il doit être restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.".

Par ailleurs, l’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Enfin, il est rappelé qu’aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

« Un état des lieux est établi (…) dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation; c’est la remise de toutes les clés au bailleur en mains propres ou à son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, sans que le bailleur ait à les réclamer .

L’état des lieux de sortie doit en principe être établi au moment de la restitution des clefs du logement.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce il n’est pas contesté que les parties ont été liées par un contrat de bail meublé entre le 11 janvier 2024 et le 18 mai 2024, et qu’un dépôt de garantie de 1.120 euros a été versé par Madame [E] à Monsieur [J].

Pour justifier de la non restitution du dépôt de garantie, Monsieur [J] fait état d’un manquement d’entretien des lieux par Madame [E] : odeur prégnante de chien, présence de cafards, joints de douche noircis.

Hormis une plainte datée du 8 septembre 2025, dont les suites ne sont pas connues, déposée plus d’un an après l’état des lieux de sortie et après requête de Madame [E], Monsieur [J] ne produit aucun élément corroborant ses dires selon lesquels un homme accompagnant Madame [E] aurait exercé des pressions pour qu’il ne mentionne lors de la sortie, qu’une odeur de chien, et taise le reste des dégradations existantes. Il lui appartenait au besoin, de faire constater l’état d’insalubrité de son bien par commissaire de justice, ce qu’il n’a pas fait.

Dès lors il sera procédé à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, établis contradictoirement entre les mêmes parties.

L’état des lieux d’entrée effectué le 11 janvier 2024 décrit des lieux globalement en bon état. Aucune indication n’est portée sur l’état des lieux de sortie, à l’exception du commentaire « sortie le 18 mai 2024 : odeur du chien très prononcée dans l’appartement ».

Monsieur [J] échoue à rapporter la preuve que son bien a été dégradé par Madame [E]. Il ne démontre pas davantage que « l’odeur du chien très prononcée dans l’appartement » a imprégné ou endommagé les tissus au point de nécessiter le remplacement d’un convertible, d’alèse, d’un matelas, d’oreillers, ou encore des prestations de « ménage complet de l’appartement » par une société à hauteur de 343,20 euros.

La retenue du dépôt de garantie n’est pas justifiée en l’état du dossier.

Le logement ayant été restitué le 18 mai 2024, le dépôt de garantie aurait dû être restitué au plus tard le 18 juillet 2024.

Monsieur [J] sera condamné à payer à Madame [E] la somme de 1.120 euros en restitution du dépôt de garantie.

Sur la majoration légale de 10%

Madame [E] sollicite la somme actualisée de 952 euros au titre de la majoration due en raison de la restitution tardive.

Monsieur [J] n’ayant pas restitué le dépôt de garantie dans les délais légaux, il sera condamné en outre à payer la somme mensuelle de 56 euros par mois de retard, soit à la somme de 952 euros au jour du délibéré (17 mois de retard x 56 euros).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Compte-tenu de la nature de l’affaire, l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit, n’a pas lieu être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à Madame [B] [E] les sommes suivantes :

—  1.120 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

—  952 euros au titre de la majoration légale de 10% pour restitution tardive du dépôt de garantie, arrêtée au 24 novembre 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire et qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 24 novembre 2025 par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection