Rôle général

des affaires civiles

N° RG 22/02273 – N° Portalis DB37-W-B7G-FQVH

JUGEMENT N°24/

Notification le : 28 octobre 2024

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – Maître Frédéric DESCOMBES de la SELARL SELARL D’AVOCATS D&S LEGAL

CCC – Maître Olivier MAZZOLI de la SELARL SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2024

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MOBILE CITY

exerçant à l’enseigne MOBILE MANIA

Société A Responsabilité Limité immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro 2008 B 884 551 dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice

non comparante, représentée par Maître Frédéric DESCOMBES de la SELARL D’AVOCATS D&S LEGAL, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. AERADOR

Société Civile Immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NOUMEA sous le numéro D 680 830 dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son gérant en exercice

non comparante, représentée par Maître Olivier MAZZOLI de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENTE : Hervé DE GAILLANDE, Vice-Président du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Véronique CHAUME

Débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024, date à laquelle le Président a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 28 Octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 28 Octobre 2024 et signé par le président et la greffière, Véronique CHAUME, présente lors de la remise.

EXPOSE DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 29 avril 2016, la SCI Aerador a donné à bail commercial à la SARL Mobile City un local à usage professionnel sis sur la [Adresse 3], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2016 et jusqu’au 30 avril 2025, contre un loyer de 164 000 F CFP.

Le preneur a posé sur la façade de l’immeuble deux enseignes « Mobile Mania », une sur le côté gauche de l’entrée en regardant la façade et une au-dessus de l’entrée du local.

Faisant valoir que, fin mai 2021, dans le cadre de travaux de ravalement de façade, ses deux enseignes ont été démontées sans son autorisation et que le projet ne prévoit que la repose d’une seule enseigne, à savoir celle située sur la partie gauche du bâtiment, la société Mobile City a saisi le président du tribunal de première instance de Nouméa statuant en référé qui toutefois, par ordonnance du 17 décembre 2021, a dit n’y avoir lieu à référé.

Par requête introductive d’instance enregistrée au greffe le 22 août 2022, complétée par des conclusions transmises par RPVA le 5 juin 2023, la SARL Mobile City a fait citer la SCI Aerador devant le tribunal de première instance de Nouméa et lui demande de :

— DIRE ET JUGER que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ;

— ENJOINDRE à la SCI AERADOR d’avoir à rétablir une enseigne « MOBILE MANIA » au-dessus de l’entrée du local, objet du bail, en lieu et place de la signalisation « CENTRE DE SANTE », dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 50.000 XPF par jour de retard ;

— CONDAMNER la SCI AERADOR à payer à la société MOBILE CITY la somme de 623.100 XPF au titre du remboursement des frais de location d’un panneau d’affichage ;

— DEBOUTER la SCI AERADOR de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SCI AERADOR au paiement à MOBILE CITY de la somme de 250.000 XPF au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle-Calédonie ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de la mise en demeure délivrée par acte d’huissier, dont distraction au profit de la SELARL D&S LEGAL, avocats sur offre de droit.

En réponse, selon l’état de ses dernières conclusions transmises par RPVA le 18 septembre 2023, la SCI Aerador demande quant à elle au tribunal de :

DIRE et JUGER de ce que la société MOBILE CITY dispose toujours d’une enseigne qui lui permet de signaler sa présence

— DIRE ET JUGER que la société AERADOR a payé une enseigne d’une dimension supérieure à celle qui existait, fabriquée avec un motif choisi par la société MOBILE CITY, posée sur toute la surface disponible du côté gauche de la façade, en dessous du nouveau bandeau décoratif, à côté du magasin et éclairée par des spots lumineux,

— PRENDRE ACTE de ce que l’organisation des enseignes de la façade, partie commune de l’immeuble, résulte d’une délibération de l’assemblée générale du 15 janvier 2020 se conformant au règlement de copropriété de l’immeuble AERADOR

— DIRE ET JUGER qu’il n’existe aucune violation de l’obligation contractuelle de délivrance du bailleur

— DEBOUTER la société MOBILE CITY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires

— CONDAMNER la société MOBILE CITY à payer à la SCI AERADOR la somme de DEUX CENT CINQUANTE MILLE (250.000) XPF sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile locale.

Il convient de se référer aux conclusions des parties régulièrement notifiées pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été fixée au 20 juin 2024. A l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

En application de l’article 1719 du code civil, par la nature même du contrat, le bailleur est débiteur d’une obligation de délivrance conforme à l’égard du preneur.

A cet égard, la jurisprudence considère que l’enseigne qui est un signe par lequel le commerçant informe la clientèle de sa présence à l’emplacement des locaux loués dans lesquels il exerce son activité, indispensable à l’individualisation de son commerce, est un attribut du fonds de commerce. Le bailleur qui doit permettre au preneur l’exercice paisible de son activité lorsqu’il est commerçant ne doit en conséquence pas porter atteinte au signe distinctif reconnu par sa clientèle que constitue son enseigne, sans qu’il y ait besoin d’aucune stipulation particulière dans le bail.

Cependant, le droit à l’enseigne doit être concilié avec les dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui prévoient que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, une clause restrictive d’un règlement de copropriété doit être réputée non écrite, comme contraire à l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public en application de l’article 43 de cette loi, lorsqu’elle n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble.

En l’occurrence, le règlement de copropriété du 28 novembre 2022 règlemente le droit à l’enseigne : « Chapitre II – Usage des parties privatives […] d) Enseignes : La pose d’enseignes lumineuses ou non est autorisée sur la façade principale du bâtiment. Le format et le style de celles-ci seront soumises à une autorisation du Syndicat des copropriétaires, afin de conserver une harmonie à l’ensemble immobilier. Les propriétaires ou occupants de locaux à usage de bureaux prévus dans l’ensemble immobilier pourront apposer une enseigne indiquant la raison sociale et la nature de la profession exercée. Les enseignes qui seront ainsi posées devront être faites sur un modèle agréé par le Syndicat de copropriétaires ou le Syndic et celles-ci devront être apposées à l’emplacement indiqué par ces derniers. En tout état de cause, ces enseignes ne pourront constituer une gêne pour les autres occupants ni nuire à l’harmonie générale de l’ensemble immobilier » (page 15 du règlement).

Ainsi, la pose sur la façade principale est expressément limitée à une enseigne par commerce.

Or, l’ensemble immobilier est destiné exclusivement à l’usage professionnel et commercial (page 14 du règlement de copropriété).

Cette restriction n’est donc pas justifiée par la destination de l’immeuble.

Puisque le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, la clause doit être réputée non écrite.

Il résulte ensuite de l’acte notarié que les parties ont convenu que « Selon les dispositions réglementaires et après obtention de l’autorisation nécessaire, le ‘Preneur’ pourra installer une enseigne extérieure portant son nom et la nature de son commerce. Cette enseigne pourra être apposée sur la ou les façades » (page 8 de l’acte du 29 avril 2016).

Cette clause confère la possibilité à la société demanderesse d’apposer son enseigne sur plusieurs façades du bâtiment.

Les parties n’ont pas précisé que le preneur pouvait apposer son enseigne à différents endroits sur la même façade.

Le silence du bailleur durant plusieurs années ne confère pas une telle autorisation.

Pour autant, il apparaît que la société Mobile City disposait de deux enseignes sur la même façade et que la SCI Aerador a procédé au dépôt définitif de celle qui était la plus visible.

Certes, doit être pris en compte dans l’appréciation de la situation, le fait qu’il existe plusieurs professionnels de santé qui doivent eux aussi être en mesure d’être vus et de signaler leur présence.

Toutefois, les témoignages des clients, les photographies et les constats d’huissier démontrent que, lorsque le parking est occupé, la seule enseigne encore présente n’est pas visible, donnant l’impression qu’il n’y a, au sein de l’ensemble immobilier, qu’une pharmacie et un centre médical.

Si l’enseigne restante est d’une dimension importante, il est incontestable qu’elle est mal placée et qu’elle n’est plus visible dès lors que le parking est occupé.

Il en résulte que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Il sera par conséquent enjoint à la SCI Aerador de rétablir une enseigne Mobile Mania au-dessus de l’entrée du local objet du bail afin qu’elle soit visible des clients.

Cette mesure sera assortie d’une astreinte selon les termes précisés au dispositif afin de s’assurer de l’effectivité de l’injonction délivrée.

En outre, la société Mobile City justifie avoir exposé la somme de 527 880 F CFP au titre de la location d’un panneau d’affichage du 3 janvier 2022 au 1er janvier 2023 afin d’informer sa clientèle de sa présence à l’emplacement des locaux loués. Cette somme lui sera remboursée par le bailleur.

En revanche, elle ne démontre pas l’existence de frais complémentaires à hauteur de 125 100 F CFP annuels pour le changement d’affichage tous les deux mois. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront assumés par le bailleur qui succombe.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la requérante l’ensemble des frais avancés et non compris dans les dépens pour défendre ses intérêts en justice. Il sera alloué à la société Mobile City la somme de 250 000 F CFP en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort ;

ENJOINT à la SCI Aerador de rétablir une enseigne « Mobile Mania » au-dessus de l’entrée du local objet du bail conclu le 29 avril 2016,

ASSORTIT cette injonction d’une astreinte journalière provisoire de 20 000 F CFP par jour écoulé, passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

DIT que l’astreinte courra pendant un délai maximum de 180 jours, à charge pour la SARL Mobile City de solliciter du juge la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

CONDAMNE la SCI Aerador à payer à la SARL Mobile City la somme de 527 880 F CFP (cinq cent vingt-sept mille huit cent quatre-vingt francs pacifiques) en réparation du préjudice subi,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SCI Aerador aux dépens de l’instance, avec faculté de distraction au profit de SELARL D&S LEGAL pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans provision,

CONDAMNE la SCI Aerador à payer à la SARL Mobile City la somme de 250 000 F CFP (deux cent cinquante mille francs pacifiques) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT