REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/03114 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LSTO

En date du : 19 janvier 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du dix neuf janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 novembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MAVIC, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alexis KIEFFER, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER L’INTERLUDE sis [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE CÔTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Thierry GARBAIL, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Thierry GARBAIL – 1023

M^e Alexis KIEFFER – 1012

EXPOSE DU LITIGE

La SARL MAVIC est propriétaire du lot de copropriété n°22 au sein de l’ensemble immobilier « L’interlude » situé [Adresse 3].

Une assemblée générale des copropriétaires de cet ensemble s’est tenue, par voie de correspondance, le 28 mars 2022. La société MAVIC n’y a pas participé. Le procès verbal de l’assemblée lui a été notifié le 8 avril suivant.

Par acte signifié le 25 mai 2022, la société MAVIC a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “L’interlude" situé [Adresse 3] (le syndicat) devant ce tribunal aux fins de voir annuler plusieurs résolutions de l’assemblée générale ordinaire tenue le 28 mars 2022 et d’obtenir des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions 10 septembre 2025, la société MAVIC demande au tribunal de :

— annuler les décisions n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 6.1, 7, 7.1, 7.2, 8, 8.1, 9, 10, 14, 14.1, 14.2, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 28 mars 2022,

— lui donner acte qu’elle ne sollicite plus l’annulation des décisions n°11, 11.1, 11.2, 11.2, 11.3, 11.4, 11.5, 11.6, 11.7, 11.8, 12, 12.1, 12.2, 12.3, 12.4, 12.5, 12.6, 12.7, 13, 13.1, 13.2, 13.3, 13.4, 13.5, 13.6, 13.7, 13.8, 13.9

— débouter le requis de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— condamner le requis à lui payer une somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ainsi que celle de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure et aux entiers dépens de l’instance,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Par dernières conclusions du 25 août 2025, le syndicat demande au tribunal de :

— débouter la société MAVIC de ses demandes,

— condamner la société MAVIC à lui payer la somme de 3 600 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance, distraits au profit de M^e GARBAIL, Avocat, sur son affirmation de droit,

— écarter l’exécution provisoire de plein droit.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée au 3 octobre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience se tenant le 3 novembre suivant. Le délibéré a été fixé au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature des résolutions n°1,7, 14, 15, 16 et 17

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société MAVIC ne peut demander l’annulation des résolutions n°1,7, 14, 15, 16 et 17 en ce qu’elles n’ont pas fait l’objet d’un vote et ne sont donc pas des décisions au sens de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

La société MAVIC lui oppose que la résolution n°1 est bien une décision, nonobstant son titre et souligne que cette résolution aboutit à la désignation des membres du bureau, ce qui constitue une formalité substantielle pour la régularité de l’assemblée.

S’agissant des résolutions 7 et 14, elle fait valoir qu’elles sont le support de résolutions attaquées (7.1, 7.2, 14.1, 14.2) et doivent être maintenues dans le périmètre de la contestation dès lors que l’annulation des résolutions n°7.1, n°7.2, n°14.1, n°14.2 emportera celle des résolutions n°7 et n°14. Elle s’en rapporte à justice s’agissant de la qualification querellée des décisions n°16 et n°17. Aucune observation n’est formulée en réplique concernant la résolution n°15.

En application de l’article 42 al.2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire défaillant dispose d’une action à l’encontre de toute décision d’assemblée générale qui est caractérisée dès lors qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote. En revanche, une résolution non sanctionnée par un vote ne constitue pas une décision au sens de l’article précité de sorte que les copropriétaires ne sont pas recevables à les contester.

La résolution n°1 est ainsi libellée :

“RESOLUTION 1 : Point d’information relatif au bureau de l’assemblée

Majorité : SansVote

L’article 22-3, 4° de l’Ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-304 prévoit que dans le cas d’une assemblée générale où les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance. « le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance ». Compte tenu du format exceptionnel de cette assemblée, l’élection de scrutateurs n’est pas possible. La rédaction du procès-verbal sera assurée par le syndic, conformément à l’article 15 du décret n°6-223 du 17 mars 1967.

Compte tenu de ce qui précède, les missions incombant au président de séance sont assurées par Monsieur [O], membre du conseil syndical.

Il sera chargé notamment de vérifier la bonne prise en compte des votes par correspondance, de valider la feuille de présence et le procès-verbal avant de les signer.

Le secrétariat de séance (rédaction du procès-verbal) est assuré par Mme [H] [J] représentant le Cabiner Immo de France Côte D’Azur, Syndic.”

La désignation du président et la désignation des scrutateurs constituent des décisions de l’assemblée qui doivent être prises à la majorité de l’ article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et qui doivent être consignées au procès-verbal selon les modalités de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 à peine de nullité des décisions de l’assemblée. Toutefois, il est dérogé aux dispositions de l’article 17 du décret précité lorsqu’il est fait application de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 dans les conditions prévues par l’article 22-3 4° de ladite ordonnance. La désignation se fait alors par le syndic et ne relève donc pas d’une décision de l’assemblée.

La résolution n°1, qui s’inscrit dans ce cadre, n’a pas fait l’objet de vote. Elle ne peut être considérée comme une décision de l’assemblée des copropriétaires de sorte que sa contestation est irrecevable.

La résolution n°7 est ainsi libellée :

“RESOLUTION 7 : Désignation du conseil syndical

Majorité : Titre

Liste actuelle des membres du Conseil Syndical :

M. [C] [O], M. [U] C/O [Z] [F]

L’assemblée générale désigne M/Mme …………… en qualité de membre du conseil syndical, pour une durée de …..”

Si l’assemblée a procédé aux désignations considérées dans le cadre de la déclinaison des questions qui lui était posées au travers des résolutions 7.1 et 7.2, aucune question en tant que tel ne lui était posée aux termes de la résolution n°7, laquelle n’a pas fait l’objet d’un vote et ne produit pas à elle seule d’effet juridique. Elle ne peut donc être considérée comme une décision. Sa contestation, par la société MAVIC, est par conséquent irrecevable.

La résolution n°14 est ainsi libellée :

“RESOLUTION 14 : Mise en concurrence du contrat multirisques immeuble- contrat actuel

Majorité : Titre”

Si l’assemblée a décidé de résilier le contrat souscrit auprès d’AXA et de souscrire un nouveau contrat d’assurance auprès de COURTAGE DE FRANCE dans le cadre de la déclinaison des questions qui lui était posées au travers des résolutions 14.1 et 14.2, aucune question en tant que tel ne lui était posée aux termes de la résolution n°14, laquelle n’a pas fait l’objet d’un vote et ne produit pas à elle seule d’effet juridique. Elle ne peut donc être considérée comme une décision. Sa contestation, par la société MAVIC, est par conséquent irrecevable.

La résolution n°15 est ainsi libellée :

“RESOLUTION 15 : Information sur les travaux réalisés par Monsieur [G] : résolution N°19 du 26/02/2021 : autorisation donnée à Monsieur [G] de réaliser à ses frais des travaux d’étanchéité par l’extérieur du mur de ses lots en rez-de-chaussée donnant sur le parking.

Majorité : Sans Vote

L’Assemblée Générale demande à Monsieur [G] d’expliquer l’écoulement en extérieur en pied de façade. Compte-tenu de l’Assemblée Générale tenue à distance, nous demandons à Monsieur [G] de se rapprocher du Syndic afin d’effectuer une réception de ces travaux en présence du Conseil Syndical.”

Cette résolution, non sanctionnée par un vote et ne produisant pas à elle seule d’effet juridique, ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965. La société MAVIC est irrecevable en son action en contestation de cette résolution.

La résolution n°16 est ainsi libellée :

“RESOLUTION 16 : Information sur les procédures en cours

Majorité: Sans Vote

Le syndic informe l’assemblée générale de l’état d’avancement des procédures en cours.

Dossier MAVIC : ce dossier a été appelée à l’audience du 01/02/2022 à 14h00 près du Tribunal Judicaire de TOULON. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 07/06/2022 à 14h00".

Cette résolution, non sanctionnée par un vote et ne produisant pas à elle seule d’effet juridique, ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965. La société MAVIC est irrecevable à la contester.

La résolution n°17 est ainsi libellée :

“RESOLUTION 17 : Rappel : Paiement des appels de fonds – exigibilité et relances

Majorité: Sans vote

Afin d’assurer la trésorerie du syndicat et faire face à l’ensemble des dépenses chaque copropriétaire doit participer aux charges à hauteur de sa quote-part. Le paiement des charges s’effectue par le versement de provisions.

Nous tenons à vous rappeler que l’Article 14-1 de la loi du 10/07/1965 fixant le statut de le copropriété des immeubles bâtis et inséré par la loi SRU du 13/12/2000 prévoit les modalités d’exigibilité des appels de fonds des charges courantes: “ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote,. chaque année, un budget prévisionnel. […] La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

De plus l’article : 14-2 de cette même loi dispose: “Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

Le recouvrement des charges est confié au syndic.

Les appels de fonds trimestriels sont envoyés quelques jours avant leur exigibilité

Le 30ème jour après l’exigibilité de l’appel de fonds nous procédons à une mise en demeure à 40 euros aux seuls frais du copropriétaire débiteur

Après 30 jours suivant la réception de cette mise en demeure par recommandé le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire pour en obtenir le paiement :

— Le syndic peut engager toute action judiciaire pour recouvrer les charges (sauf la procédure de saisie immobilière) sans l’autorisation de l’assemblée générale.

— Les frais nécessaires engagés par le syndicat de copropriété pour recouvrer une somme d’argent due par un copropriétaire, sont à la charge de ce seul copropriétaire.

L’ensemble de vos documents comptables sont téléchargeables 24h/24, 7j//7 sur votre espace client IMMO DE France.

Pour faciliter le paiement de vos charges, nous mettons à votre disposition les moyens de règlement suivants :

— Prélèvement automatique

— Virement”

Cette résolution, non sanctionnée par un vote et ne produisant pas à elle seule d’effet juridique, ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965. La société MAVIC est irrecevable à la contester.

Sur l’erreur de tantièmes

La société MAVIC soutient, au visa de l’article 22 al.2 de la loi du 10 juillet 1965, que les résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 6.1, 7.1, 7.2, 8, 8.1, 9, 10, 14.1, 14.2 encourent la nullité au motif du caractère erroné des tantièmes attribués à certains copropriétaires pour le décompte des votes, à savoir [D] 200 au lieu de 199, SCI [U] 239 au lieu de 237 et [G] 100 au lieu de 98. Elle affirme que les décisions votées sur la base de tantièmes faux sont vouées à l’annulation sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief s’agissant de dispositions d’ordre public. Elle conteste l’erreur matérielle invoquée de ce chef par la partie adverse en soulignant qu’elle avait alerté le précédent syndic ainsi que le président du conseil syndical de la difficulté.

Elle relève en outre que, depuis 2025, le syndic fait fictivement figurer sur la feuille de présence la “succession [D]” afin de régulariser l’ancienne pratique, délibérée, d’attribuer faussement des tantièmes de vote à certains copropriétaires tel que dénoncé dans le cadre de la présente instance.

Le syndicat lui oppose que l’erreur matérielle dans le nombre de tantièmes ayant affecté les trois copropriétaires cités n’a aucune incidence sur les votes dont les résultats ont été correctement retranscrits et n’entraine aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l’adoption des résolutions de l’assemblée.

Il résulte de l’article 22, I, al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 “que chaque copropriétaire dispose en assemblée générale d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.”

L’assemblée générale qui a statué sur la base de millièmes et de décomptes de voix inexacts doit être annulée, sans qu’il y ait lieu de justifier d’un grief (Cass. 3e civ., 13 déc. 2011, n° 11-10.036). A défaut de justification d’une répartition des tantièmes de copropriété opposable aux copropriétaires, l’assemblée générale encourt l’annulation (Cass. 3e civ., 5 nov. 2015, n° 14-21.846). La demande de nullité peut être limitée par le copropriétaire demandeur à une résolution critiquée.

En l’espèce, il n’est pas litigieux que le nombre de tantièmes attribué aux trois copropriétaires visés est erroné. Le décompte des voix qui a été effectué à l’occasion de chaque vote est donc faussé. L’absence d’incidence de l’inexactitude du nombre de voix attribué à ces trois copropriétaires n’est pas de nature à régulariser l’inobservation de la règle d’ordre public prévue par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Les résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 6.1, 7.1, 7.2, 8, 8.1, 9, 10, 14.1, 14.2 seront annulées comme procédant d’un décompte de voix inexact.

Sur la résistance abusive

La société MAVIC reproche au syndicat d’avoir délibérément faussé les tantièmes de vote. Elle souligne que cette pratique ne s’est pas limitée à l’assemblée querellée, mais qu’elle a été mise en oeuvre à plusieurs reprises (assemblées générales du 26 avril 2021, du 23 février 2023 et du 11 octobre 2024), alors même qu’elle avait attiré l’attention des syndics successifs sur la difficulté concernant les 5 tantièmes litigieux.

Le syndicat conteste tout comportement abusif et considère qu’il n’en est pas rapporté la preuve par le demandeur.

Selon l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

La société MAVIC ne démontre pas de préjudice personnel causé par la faute dénoncée qui ne serait pas d’ores et déjà réparé du fait de l’annulation des décisions prises sur la base d’un nombre de voix faussé. a demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès

Le syndicat, qui succombe dans la présente instance, est condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la société MAVIC l’intégralité de l’indemnité qu’elle réclame au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Le syndicat, qui s’oppose à l’exécution provisoire de la présente décision, ne rapporte pas la preuve de conséquences manifestement et objectivement excessives qu’elle entraînerait. La nature de l’affaire ne justifie pas de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la contestation des résolutions n°1,7, 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée des copropriétaires de l’ensemble immobilier “L’interlude" situé [Adresse 3] en date du 28 mars 2022,

ANNULE les résolutions n°2, 3, 4, 5, 6, 6.1, 7.1, 7.2, 8, 8.1, 9, 10, 14.1, 14.2 de l’assemblée des copropriétaires de l’ensemble immobilier “L’interlude" situé [Adresse 3] en date du 28 mars 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “L’interlude" situé [Adresse 3] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “L’interlude" situé [Adresse 3] à payer à la société MAVIC la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE