N° RG 25/02013 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NMR7

Minute n° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 20 Janvier 2026

N° RG 25/02013 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NMR7

Président : Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente

Assistée de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDERESSE

S.C.I. LE VINGT ET UN JUIN, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 810 957 399, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Représentée par Maître Constance BRISOU, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

S.A.S.U. CALYPSO LOUNGE CLUB, immatriculée au [6] et des Sociétés de Toulon sous le numéro 929 949 709, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Représentée par Maître Christelle OUILLON, avocat au barreau de TOULON

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 25 Novembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 20/01/2026

à : M^e Constance BRISOU – 19

M^e Christelle OUILLON – 202

Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2024, la SCI LE VINGT ET UN JUIN a donné à bail commercial à la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB des locaux en rez-de-chaussée, une terrasse couverte, le tout d’une superficie de 300 m2, un jardin de 100 m2 et une buanderie de 10 m2, situés [Adresse 3]), destinés à l’activité de restauration, bar, lounge, débit de boissons, pour une durée de 9 années à compter du 1er août 2024, moyennant un loyer mensuel de 4 000€.

Le 18 mars 2025, la SCI LE VINGT ET UN JUIN a fait délivrer à la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB un commandement, mentionnant la clause résolutoire, d’avoir à respecter les clauses du bail et la mettant en demeure, dans le délai d’un mois :

— d’avoir à justifier des travaux entrepris pour l’insonorisation des locaux,

— dans le cas où les travaux n’auraient pas été entrepris ou s’ils avaient été effectués de façon non conforme au bail, de régulariser cette situation,

— de régulariser sa situation concernant les modifications faites sans les autorisations requises.

Par acte de commissaire de justice du 04 juillet 2025, la SCI LE VINGT ET UN JUIN a assigné la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon afin de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— prononcer la résiliation du bail commercial ;

— prononcer l’expulsion de la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB des locaux donnés à bail ;

— condamner la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB à payer à la SCI LE VINGT ET UN JUIN une somme de 2 000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB aux dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 novembre 2025, après deux renvois.

1. La SCI LE VINGT ET UN JUIN, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses dernières conclusions, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, et demandé de débouter la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB de toutes ses demandes et de faire droit aux siennes, reprenant celles figurant dans son acte introductif. Elle a mentionné l’existence de plaintes des locataires relatives à des nuisances sonores de la part du restaurant ainsi que la pause d’un préau sans autorisation. Elle a indiqué qu’un procès-verbal de constat en date du 09 novembre 2025 établissait la persistance des nuisances sonores. Elle a fait valoir que les travaux d’insonorisation n’avaient été effectués que très partiellement. Elle a soutenu que la clause résolutoire était applicable de plein droit.

2. La SASU CALYPSO LOUNGE CLUB, représentée par son avocat, s’est référée oralement à ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 22 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens. Elle a demandé de :

— débouter la SCI LE VINGT ET UN JUIN de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— constater l’inapplicabilité de la clause résolutoire aux griefs invoqués faute d’énumération expresse et de preuve de la persistance du manquement après commandement ;

— se déclarer incompétente au profit de la juridiction du fond compétente au regard des nombreuses contestations sérieuses ;

A titre subsidiaire :

— suspendre la clause résolutoire en accordant un délai de six mois à la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB pour obtenir les autorisations administratives sollicitées ;

A titre infiniment subsidiaire :

— ordonner l’enlèvement des pergolas litigieuses dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI LE VINGT ET UN JUIN à payer à la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB la somme de 4 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI LE VINGT ET UN JUIN aux entiers dépens.

La SASU CALYPSO LOUNGE CLUB a contesté l’existence de nuisances sonores. Elle a fait remarquer que le procès-verbal de constat produit montrait un appartement en location vide. Elle a fait valoir qu’elle avait l’autorisation préfectorale d’ouvrir jusqu’à 1 heure du matin. Elle a soutenu que les travaux d’isolation avaient été réalisés et que les travaux sur la pergola avaient bénéficié de l’accord oral du bailleur. Elle a indiqué avoir reçu des menaces de la part du bailleur et souffrir de désordres non réparés par le bailleur.

Les parties ont été interrogées oralement par la vice-présidente sur la possibilité d’organiser une médiation, à quoi il a été répondu par la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB qu’elle avait effectué 245 000€ de travaux dans les locaux.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de la clause résolutoire et sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Il appartient néanmoins au juge des référés de vérifier que la dette locative ou l’infraction au bail fondant le commandement de payer et la demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse et, le cas échéant, d’en retrancher les sommes contestées.

En outre, la résiliation de plein droit d’un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail.

En l’espèce, le bail commercial du 1er septembre 2024 stipule, en son article 18 – Clause résolutoire: "Il est expressément prévu que (i) en cas de non-paiement à son échéance de l’une quelconque des sommes dues au titre du bail (…) comme (ii) en cas de non-respect de l’une quelconque des stipulations du Bail, le Bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le [4]. Le Bailleur mettra préalablement le Preneur en demeure de régulariser sa situation, sous forme d’un commandement de payer ou d’exécuter délivré par acte extrajudiciaire. Si un (1) mois après le commandement de payer ou d’exécuter, le Preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation, le Bail sera résilié automatiquement, si bon semble au Bailleur."

Le 18 mars 2025, la SCI LE VINGT ET UN JUIN a fait délivrer à la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB un commandement, mentionnant la clause résolutoire, d’avoir à respecter les clauses du bail et la mettant en demeure, dans le délai d’un mois :

— d’avoir à justifier des travaux entrepris pour l’insonorisation des locaux,

— dans le cas où les travaux n’auraient pas été entrepris ou s’ils avaient été effectués de façon non conforme au bail, de régulariser cette situation,

— de régulariser sa situation concernant les modifications faites sans les autorisations requises.

Le commandement d’avoir à respecter les clauses du bail visait les stipulations suivantes du bail, dont la violation est alléguée :

— article 4 – Destination : « Le Preneur, dont les activités peuvent entraîner des nuisances sonores, s’oblige expressément à prendre toutes dispositions et mesures nécessaires à la réduction au plus bas niveau possible de ces nuisances, et si le voisinage ou les autorités administratives le demandent, à établir des isolations antibruit »

— article 11 – Obligations du preneur concernant la jouissance des lieux loués :

« Le preneur (…) veillera à ne rien faire ni laisser faire qui puisse apporter un quelconque trouble de jouissance au voisinage, notamment quant au bruit".

« Le preneur ne pourra faire aucune installation supplémentaire de marquises, vérandas, clôtures, auvents, stores extérieurs quelconques sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et de la copropriété si nécessaire et sans avoir obtenu au préalable les autorisations administratives nécessaires ».

Sur ce fondement, et en premier lieu, la SCI LE VINGT ET UN JUIN demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire faute pour la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB d’avoir justifié, dans le délai d’un mois, des travaux entrepris pour l’insonorisation des locaux.

Toutefois, outre le rappel classique de l’obligation de jouissance paisible qui s’impose à tous les locataires, la seule obligation relative aux nuisances sonores figurant au bail consiste, pour le preneur, à prendre toute disposition pour réduire les nuisances sonores et, plus précisément, à établir des isolations antibruit si le voisinage ou les autorités administratives le demandent.

Or, la SCI LE VINGT ET UN JUIN ne produit aucune demande du voisinage ou des autorités administratives en ce sens. Le bailleur ne saurait donc se prévaloir d’une quelconque infraction au bail s’agissant des nuisances sonores alléguées.

En second lieu, la SCI LE VINGT ET UN JUIN demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire faute pour la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB d’avoir régularisé sa situation concernant les modifications faites sans les autorisations requises.

Il résulte des stipulations de l’article 11 du bail que le preneur ne peut faire aucune installation supplémentaire de marquises, vérandas, clôtures, auvents, stores extérieurs quelconques sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et sans avoir obtenu au préalable les autorisations administratives nécessaires.

Pour démontrer l’existence de constructions réalisées par la locataire sans les autorisations contractuelles et administratives requises, la SCI LE VINGT ET UN JUIN produit d’une part un procès-verbal de constat en date du 09 novembre 2025 qui comporte une photographie d’une cuisine d’été dans l’angle Nord-Est de la terrasse, et d’autre part des photographies ni datées ni localisées d’un abri et d’un auvent situés dans un jardin.

Or, sans production d’un plan côté des locaux donnés à bail commercial, et au vu des seules photographies produites par le bailleur, celui-ci est défaillant dans la preuve de constructions réalisées par le preneur, avec ou sans autorisation.

Il s’ensuit que la SCI LE VINGT ET UN JUIN n’apporte pas la preuve des infractions au bail alléguées dans le commandement signifié le 18 mars 2025. Elle ne peut donc utilement invoquer l’absence de réponse à la mise en demeure dans le délai d’un mois pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En tout état de cause, l’existence même de nuisances sonores fait l’objet de contestations sérieuses, la SCI LE VINGT ET UN JUIN produisant seulement :

— un courrier en date du 10 mars 2025 d’un ancien locataire de l’immeuble se plaignant d’odeurs de peinture, de diluant, de gazole, de bruits, évocateurs de nuisances sans rapport avec l’activité de restaurant de la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB,

— un unique procès-verbal de constat du 09 novembre 2025 relevant un niveau de 80 décibels dans les parties communes de l’immeuble, à 00h45 un soir où une fête était organisée dans le restaurant et alors que les logements de l’immeuble apparaissent vides sur les photographies ;

— deux attestations de locataires du 12 novembre 2025 indiquant qu’ils ne sont pas gênés par le bruit du restaurant car ils travaillent tard le soir et ne sont pas présents.

D’autre part, il ressort des pièces produites du bail commercial que l’abri situé dans le jardin a été mis à disposition de la locataire, qui l’a seulement rénové.

S’agissant de l’auvent situé dans le jardin, il ressort de l’attestation de [B] [V], gérant de la société CDS TRAVAUX, en date du 31 octobre 2025, que la pergola constitue une « structure amovible, non close et non porteuse considérée comme un aménagement extérieur léger, sans impact durable sur le bâti », qui a fait l’objet d’une déclaration préalable auprès des services de l’urbanisme de la commune du [Localité 5] en date du 30 octobre 2025. La SASU CALYPSO LOUNGE CLUB fait, en outre, valoir qu’elle a obtenu un accord verbal du bailleur.

S’agissant de la cuisine d’été sur la terrasse, visible sur une photographie du procès-verbal de constat, il ne ressort pas des pièces produites qu’elle aurait été édifiée par la SAS CALYPSO LOUNGE CLUB, la SCI LE VINGT ET UN JUIN évoquant seulement, de manière très allusive, « l’ajout d’un préau et d’un box », ce qui semble se référer aux constructions présentes dans le jardin et évoqués plus haut.

Enfin, la SCI LE VINGT ET UN JUIN ne peut invoquer un prétendu manquement contractuel non mentionné dans le commandement signifié le 18 mars 2025 pour solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Ainsi, la circonstance, d’ailleurs non démontrée, que le preneur n’aurait pas respecté la destination des lieux prévue dans le bail en organisant des soirées et évènements festifs, n’est pas de nature à justifier la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de la SCI LE VINGT ET UN JUIN tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et, par suite, à prononcer la résiliation du bail commercial et l’expulsion de la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB des locaux donnés à bail.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La SCI LE VINGT ET UN JUIN qui succombe supportera les dépens de l’instance de référé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du preneur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SCI LE VINGT ET UN JUIN est condamnée à payer à la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB la somme de 4 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI LE VINGT ET UN JUIN tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et, par suite, à prononcer la résiliation du bail commercial et l’expulsion de la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB des locaux donnés à bail ;

CONDAMNONS la SCI LE VINGT ET UN JUIN à payer à la SASU CALYPSO LOUNGE CLUB la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI LE VINGT ET UN JUIN aux dépens de l’instance.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE