Du 08 août 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00596 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2IJF

Société CLAIRSIENNE

C/

[Z] [J]

— Expéditions délivrées à

Société CLAIRSIENNE

[Z] [J]

— FE délivrée à

Société CLAIRSIENNE

Le 08/08/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [R], muni d’un pouvoir spécial,

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 11 avril 2023, la société anonyme CLAIRSIENNE (CLAIRSIENNE) a donné à bail à Madame [Z] [J] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer initial de 493,97 euros et 36,30 euros de charges ainsi que deux emplacements de stationnement n°23 et 39 situés à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, CLAIRSIENNE a fait signifier à Madame [Z] [J] le 9 décembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette de 2.542,80 euros en principal. CLAIRSIENNE lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 17 mars 2025, CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé en lui demandant de :

— Constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Constater également la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 7 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Ordonner l’expulsion des lieux, sans délai, de Madame [Z] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner Madame [Z] [J] à la somme de 2.322,23 € à titre provisionnel, ainsi qu’à des indemnités d’occupation équivalentes au montant des loyers et charges, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux, et dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée telle une redevance et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette période ;

— Condamner Madame [Z] [J] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [Z] [J] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été débattue à l’audience du 23 mai 2025.

Lors des débats, CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus CLAIRSIENNE maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.800,00 euros selon un décompte fourni à l’audience.

CLAIRSIENNE donne toutefois son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif des clauses résolutoires sollicités en défense.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par CLAIRSIENNE à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [Z] [J], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en proposant de régler une somme mensuelle de 73 euros en sus du loyer courant sur 36 mois. Elle indique être en CDI et percevoir 2.000,00 euros par mois, avoir deux enfants en bas âge à charge et bénéficier de 150 euros par mois de la Caisse d’allocations familiales.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 8 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et la locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail relatif au logement conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Or, les baux relatifs aux emplacements de stationnement n°23 et 39 conclus entre CLAIRSIENNE et Madame [Z] [J] prévoient que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Dans la mesure où les baux relatifs aux emplacements de stationnement sont accessoires au bail relatif au logement, il convient de leur appliquer l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ainsi de prévoir que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régler sa dette et non d’un délai d’un mois.

Un commandement de payer a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.542,80 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 10 février 2025.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DES CLAUSES RÉSOLUTOIRES ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par CLAIRSIENNE les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [Z] [J] reste devoir la somme de 2.800,00 euros à la date du 19 mai 2025 (mois d’avril 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (144,74 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Madame [Z] [J] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.655,26 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [Z] [J] a repris le paiement d’un loyer courant, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets des clauses résolutoires seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets, l’expulsion de Madame [Z] [J] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 582,41 euros au 19 mai 2025 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS, à la date du 10 février 2025, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 11 avril 2023 et liant la société anonyme CLAIRSIENNE à Madame [Z] [J], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que les emplacements de stationnement n°23 et 39 situés à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [Z] [J] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 2.655,26 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 19 mai 2025, échéance d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [Z] [J] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 73 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme CLAIRSIENNE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [Z] [J] sera tenue de payer à la société anonyme CLAIRSIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (582,41 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par la société anonyme CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE