TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 12 Décembre 2024

N°R.G. : 24/01690

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZPUD

N° Minute :

S.C.I. EURIMMO

c/

S.A.S.U. MOOV ELC, [G] [R],[S] [R]

DEMANDERESSE

S.C.I. EURIMMO

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Raphaël MORALI de la SELEURL MORALI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

DEFENDEURS

S.A.S.U. MOOV ELC

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [G] [R]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Monsieur [S] [R]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparants

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 18 novembre 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2022, la société SCI EURIMMO a donné à bail commercial à la société MOOV ELEC, à compter du 1er février 2022, un local commercial sis [Adresse 3] à Clichy la Garenne (92110) moyennant un loyer annuel de 14 400 euros, hors taxe et hors charge, payable trimestriellement d’avance pour une activité de vente, location, entretien et réparation de trottinette et vélo.

Le 13 janvier 2022, Monsieur [S] [R] s’est porté caution solidaire de la société MOOV ELEC au titre des loyers et des charges. Le 24 janvier 2022, Madame [G] [R] a fait de même.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société MOOV ELEC, pour une somme de 3 402,93 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 février 2024 (mois de février 2024 inclus).

Par actes de commissaire de justice des 17 mai et 22 mai 2024, la société SCI EURIMMO a fait assigner Madame [G] [R], Monsieur [S] [R] et la société MOOV ELEC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

Constater l’existence d’une clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial régularisé entre la société SCI EURIMMO et la société MOOV ELC en date du 22 janvier 2022 ;Constater la validité du commandement de payer signifié à la société MOOV ELC par la société SCI EURIMMO en date du 1er mars 2024 ;Constater que la société MOOV ELC n’a pas exécuté le commandement de payer les loyers, qui lui a été signifié dans le délai d’un mois ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 1er avril 2024, faute pour la société MOOV ELC d’avoir réglé la totalité de la somme stipulée au terme du commandement de payer dans le mois suivant sa délivrance ;

En conséquence :

Constater la résiliation en date du 1er avril 2024 du contrat de bail commercial régularisé entre la société SCI EURIMMO, en qualité de Bailleur, et la société MOOV ELC, en qualité de Preneur, en date du 22 janvier 2022, par application de la clause résolutoire ;Condamner la société MOOV ELC, à payer à la SCI EURIMMO à titre provisionnel :

la somme de 5.087,23 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires arrêtés au 7 mai 2024 ;la somme de 254,36 euros au titre des intérêts de retard ;

Fixer l’indemnité d’occupation des locaux occupés par la société MOOV ELC au montant du loyer dû en fin de bail, multiplié par UN ET DEMI, outre la T.V.A et les charges diverses prévues par le bail commercial en date du 22 janvier 2022, soit la somme mensuelle de 2.009,92 euros HT HC, et ce, à compter du 1er mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, et de la résiliation corrélative du bail commercial en date du 22 janvier 2022 ;Dire et juger que la société MOOV ELC devra libérer les lieux occupés par elle-même ainsi que par tout occupant de son chef dans la quinzaine de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;Ordonner en tant que de besoin l’expulsion de la société MOOV ELC et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin était d’un serrurier -Dire et juger que les matériels, marchandises, effets de commerce et tous autres objets mobiliers appartenant à la société MOOV ELC, seront séquestrés à ses frais et périls, en tous lieux qu’il plaira à la SCI EURIMMO ;

Condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [G] [R] à verser à la SCI EURIMMO, à titre provisionnel, la somme de l’arriéré locatif de 5.087,23 Euros (arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024) ainsi que la condamnation au titre de la clause pénale, soit la somme de 254,36 euros ;Condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [G] [R] à verser à la SCI EURIMMO, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, s’élevant au montant du loyer dû en fin de bail, multiplié par UN ET DEMI, outre la T.V.A et les charges diverses prévues par le bail, soit la somme mensuelle de 2.009,92 Euros HT HC (1.339,95 Euros HT HC x 1,5) ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner la société MOOV ELC à payer à la SCI EURIMMO la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société MOOV ELC à payer à la SCI EURIMMO les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 octobre 2024, la société SCI EURIMMO a confirmé oralement les termes de son assignation et a remis l’état des créanciers inscrits (néant). Elle s’est désistée de son instance à l’égard des deux cautions, Madame [G] [R] et Monsieur [S] [R].

Régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale, la société MOOV ELEC n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’un mois.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 1er mars 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 3 402,93 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 février 2024 (mois de février 2024 inclus).

Si le commandement de payer du 1er mars 2024 porte sur la somme de 3 402,93 euros au titre de la dette locative (mois de février 2024 inclus), le décompte qui y est annexé reprend une somme de 48 euros au titre de frais de relance et une somme de 25 euros au titre des frais de mise en demeure soit des frais relatifs au recouvrement amiable de sa créance qui sont étrangers au montant du loyer et es charges ; il en résulte que le montant non sérieusement contestable du commandement ne saurait excéder la somme de [3 402,93 -71] soit 3 331,93 euros.

Selon le décompte daté du 1er mars 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement ont été acquittées pour un montant de 3 310 euros dans le mois de sa délivrance si bien que la créance non acquittée à l’expiration de ce mois est d’un montant de 21,93 euros.

Néanmoins au vu dudit décompte, la société MOOV ELEC a payé la somme de 21,93 euros très peu de temps après l’expiration du dit délai dans le cadre d’un versement de 1720 euros en date du 12 avril 2024.

Dès lors il convient de lui accorder rétroactivement des délais de paiement pour la somme de 21,93 euros jusqu’au 12 avril 2024, de constater qu’elle a intégralement réglé les causes du commandement de payer du 28 février 2024 à cette date et, en conséquence, de dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes du bailleur tendant à faire ordonner l’expulsion de la société MOOV ELEC, le transport et la séquestration des meubles et à obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Au vu du décompte du 7 mai 2024 produit par la société SCI EURIMMO, l’obligation de la société MOOV ELEC au titre des loyers, charges et taxes, compte-tenu des frais de relance et de mise en demeure apparaissant avant le commandement de payer de 71 euros, des frais de rédaction du protocole de résiliation de 1 200 euros du 1er mars 2024, des frais d’huissier de 152,52 euros du 7 mars 2024 et des frais de mise en demeure de 25 euros de 19 avril 2024, qui sont étrangers au montant du loyer et charges, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de [5 087,23 – 1 450,52] soit 3 636,71 euros (mois de mai 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société MOOV ELEC.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. Aussi concernant la demande de pénalité, la clause pénale pouvant être modérées par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de pénalité.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MOOV ELEC, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société MOOV ELEC à payer à la société SCI EURIMMO la somme de 1 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Suspendons la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail au paiement par la société MOOV ELEC de la somme de 21,93 euros au plus tard le 12 avril 2024 à la société SCI EURIMMO ;

Constatons que la somme de 21,93 euros a été réglée à la société SCI EURIMMO dans le délai fixé et disons, en conséquence, que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir pas joué ;

Disons n y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial et à ordonner l’expulsion de la société MOOV ELEC des lieux loués, la séquestration et le transport des meubles ainsi qu’à obtenir la condamnation de celle-ci à verser une indemnité d’occupation ;

Condamnons par provision la société MOOV ELEC à payer à la société SCI EURIMMO la somme de 3 636,71 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêté au 7 mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de pénalité ;

Condamnons la société MOOV ELEC aux entiers dépens ;

Condamnons la société MOOV ELEC à payer à la société SCI EURIMMO la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 9], le 12 Décembre 2024.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente