N° RG 25/02689 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NRKN

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND -

du : 20 janvier 2026

N° RG 25/02689 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NRKN

Président: Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente

Assistée de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 9] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA TOULON, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 308.174.523, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice,

Représenté par Maître Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

S.C.I. SMX, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 414 749 911, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Non comparante, non représentée

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 20 Janvier 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 20/01/2026

à : M^e Grégory PILLIARD – 1016

Copie au dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] a fait assigner la SCI SMX devant le Président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— condamner la SCI SMX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] sis, [Adresse 3] la somme de 8.841,57 euros au titre des charges de copropriété impayées, comme suit :

* la somme de 343,36 euros correspondant pour l’exercice comptable en cours (2025) aux provisions non encore échues pour le dernier trimestre de provisions du 01.10.2025 au 31.12.2025 (Budget prévisionnel de 326,78 euros par trimestre), le dernier trimestre de provisions du 01.10.2025 au 31.12.2025 au titre du fonds travaux alur (16,58 euros par trimestre), en application de l’article 14-1 ou de l’article 14-2 ou de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal courant du 18 juillet 2025, le tout sous anatocisme ;

* la somme de 8.498,21 euros correspondant aux sommes échues restant dues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles (entre le 1 er octobre 2020 et le 1 er juillet 2025), augmentée des intérêts au taux légal courant du 18 juillet 2025, le tout sous anatocisme ;

— condamner la société SMX à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis, [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 11] la somme de 3.154,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal courant du 18 juillet 2025, le tout sous anatocisme ;

— condamner la société SMX à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis, [Adresse 4] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts du chef de sa résistance abusive ;

— condamner la société SMX à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis, [Adresse 4] la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI SMX aux entiers dépens ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée et évoquée à l’audience du 25 novembre 2025.

1. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10], représenté par son avocat, s’en rapporte à son acte introductif d’instance.

2. Assignée par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, la SCI SMX n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions du demandeur que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien-fondés.

Sur la qualité de copropriétaire de la SCI SMX

En l’espèce, afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de la SCI SMX, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un relevé de propriété daté du 27 février 2025.

Il ressort de cet élément que la SCI SMX est propriétaire des lots de copropriété n°16, 32 et 287 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 10] situé à Toulon, au [Adresse 5].

Il est donc établi que la SCI SMX a bien la qualité de copropriétaire.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2 de la même loi, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (devenu 14-2-1).

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 (devenu 14-2-1).

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

En l’espèce, les charges de copropriété dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 8.841,57 euros, correspondent à des appels de fonds votés par les assemblées générales et aux provisions non encore échues pour le dernier trimestre de provisions du 01/10/2025 au 31/12/2025 et au titre de la cotisation du fonds travaux ALUR pour le dernier trimestre du 01/10/2025 au 31/12/2025.

A l’appui de sa demande de paiement, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI SMX ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 novembre 2019, 30 mars 2021, 16 mars 2022, 23 mars 2023, 27 mars 2024 et du 11 juin 2025

— les appels de fonds du 22 juin 2020 au 04 septembre 2024 ;

— le décompte des sommes dues.

Il convient de constater que pour les années litigieuses, les comptes ont été approuvés par les assemblées générales pour lesquelles il n’est justifié d’aucune annulation. Dès lors, les documents produits sont suffisants établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’examen des pièces produites que, d’une part, les sommes mises en compte par le syndicat des copropriétaires sont justifiées en leur principe, dès lors qu’elles ont été régulièrement fixées en assemblée générale, et que, d’autre part, au 1er septembre 2025, le solde débiteur des charges échues s’élève 8.498,21 à euros, outre une somme de 343,36 euros correspondant aux provisions non encore échues dues pour le dernier trimestre, du 1er octobre au 31 décembre 2025.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la SCI SMX à la somme de 8.841,57 euros correspondent à des appels de fonds votés par les assemblées générales et aux provisions non encore échues pour le dernier trimestre de provisions du 01/10/2025 au 31/12/2025 et au titre de la cotisation du fonds travaux ALUR pour le dernier trimestre du 01/10/2025 au 31/12/2025.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure ou de commandement de payer.

En revanche, ne relèvent pas de l’article 10-1 les frais suivants, qui restent à la charge du syndicat des copropriétaires dans leur ensemble :

— les frais de suivi administratif du dossier ou de transmission de celui-ci à l’huissier ou à l’avocat, ainsi que les honoraires facturés par le syndic pour le « suivi du dossier contentieux », lesquels relèvent de la gestion courante et sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes ;

— les frais d’assignation, qui constituent des dépens de l’instance ;

— les honoraires d’avocat, qui font l’objet d’une fixation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les relances amiables ou écrites effectuées après la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat sollicite les sommes suivantes :

—  28 juillet 2023 : commandement de payer : 498 euros ;

—  21 décembre 2023 : dossier avocat : 498 euros ;

—  21 décembre 2023 : Hypothèque : 451 euros ;

—  23 mai 2024 : suivi contentieux : 270 euros ;

—  28 juin 2024 : sommation de payer : 163,40 euros ;

—  1er juillet 2024 : dossier avocat : 498 euros ;

—  21 février 2025 : suivi du dossier transmis à l’avocat : 298 euros ;

—  24 février 2025 : « facture avocat MED » : 180 euros ;

—  23 juin 2025 : suivi du dossier transmis à l’avocat : 298 euros.

Il convient de constater que le décompte du syndicat des copropriétaire inclut diverses sommes au titre de frais de relance, de mise en demeure, de frais et honoraires d’huissier, ou encore d’ouverture et suivi de dossier.

Or, les frais de constitution du dossier pour l’avocat, de suivi de dossier, de transmission de dossier à l’huissier ou encore de suivi de procédure ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; ils relèvent de l’activité de base du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n’est pas le cas ici.

Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter du décompte produit par le syndicat des copropriétaires les frais facturés par le syndic au titre de la remise du dossier à l’avocat, du suivi du dossier contentieux, lesquels relèvent de la seule gestion courante, ainsi que les honoraires et frais de recouvrement exposés par l’avocat, qui constituent des frais irrépétibles dont il sera fait droit au titre de l’article 700 du code de procédure civile ci-après.

La SCI SMX sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.112,40 euros (498 + 451 + 163,40) au titre des frais nécessaires de recouvrement. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ».

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il est constant que le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires et entrainant un manque de trésorerie privant le syndicat de sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété.

Or, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette preuve ne résulte pas de la seule carence du défendeur, ni des considérations générales du syndicat sur la trésorerie de la copropriété dont aucun élément n’établit qu’elle ait été compromise de quelque manière. Si les manquements systématiques et répétés de la SCI SMX à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motif valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct.

Dans ces conditions, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Les conditions posées par le texte étant remplies, il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la date de l’assignation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI SMX sera condamnée aux dépens.

L’équité commande également de condamner la SCI SMX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Prune HELFTER-NOAH, magistrat délégué par le Président du Tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique par jugement mise à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SCI SMX à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] les sommes suivantes :

—  8.498,21 euros au titre des appels de fond arrêtés au 1er septembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025, date de l’assignation ;

—  343,36 euros au titre des provisions non encore échues pour le dernier trimestre de provisions du 01/10/2025 au 31/12/2025 et au titre de la cotisation du fonds travaux ALUR pour le dernier trimestre du 01/10/2025 au 31/12/2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025, date de l’assignation ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS la SCI SMX à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] la somme de 1.112,40 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SCI SMX à payer Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] la somme de 1.200 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI SMX aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT