N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 10 Juillet 2025

N° RG 24/00388 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKWH

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [I]

[Adresse 11]

Monsieur [N] [I]

[Adresse 2]

Monsieur [A] [O]

[Adresse 3]

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 9]

Monsieur [J] [I]

[Adresse 1]

Madame [R] [O] épouse [H]

[Adresse 13]

Madame [S] [O]

[Adresse 10]

Monsieur [G] [O]

[Adresse 8]

tous représentés par M^e Clément GOY, Avocat au barreau du VAL D’OISE

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [L]

[Adresse 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : M^e GOY

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail signé le 1er octobre 2016, le logement d’habitation situé [Adresse 6] a été donné en location à monsieur [X] [L] par messieurs [V] [I], [N] [I], [A] [O], [Y] [I], [J] [I] et [G] [O] et mesdames [R] [O] et [S] [O] (ci-après les consorts [F]), propriétaires indivis du bien, pour un loyer mensuel de 700 euros, outre provision sur charges d’un montant de 12 euros par mois.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3 828 euros a été délivré à monsieur [X] [L] par les consorts [F] le 6 juin 2024.

Face à l’absence de régularisation, les consorts [F], par acte en date du 8 août 2024, on fait assigner monsieur [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et d’obtenir le paiement de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 octobre 2024.

A cette audience, les consorts [F], sont représentés par un conseil qui fait valoir que si des problèmes d’installation électrique et de ventilation étaient à régler comme le soutient ce dernier, cela ne dispensait pas monsieur [X] [L] de ne pas verser les loyers, et précisent que l’accès au logement pour la réalisation des travaux était impossible du fait de la violence de monsieur [X] [L]. Ils ajoutent que les paiements ont cessé depuis juillet 2023 et que la dette locative s’élevait à la somme de 5 669 euros arrêtée au 5 août 2024.

Comparaissant en personne, monsieur [X] [L] a expliqué que l’appartement objet du bail était sinistré et vétuste, du fait de problèmes d’infiltrations d’eau. En outre, il a déclaré que le chauffage ne fonctionnait plus depuis 2021. Il a également fait état de deux effondrements de la cave en 2021 et juin 2023. Monsieur [X] [L] a soutenu à ce sujet que le propriétaire, contacté, n’a jamais répondu, et que les travaux débutés en septembre 2023 se sont arrêtés au bout de deux jours, les artisans n’ayant pas été payés. Selon lui, ses enfants ne pouvaient donc plus être hébergés chez lui du fait de ces désordres. C’est pourquoi, s’il reconnaît le montant de la dette, il déclare ne pas vouloir payer le solde locatif au vu de l’état du logement. Cependant, il précise avoir mis de côté le montant de l’impayé.

Par jugement en date du 18 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY :

— ordonne une expertise ;

— désigne pour y procéder [U] [K], expert judiciaire, avec mission d’examiner les désordres allégués par Monsieur [X] [L] aussi bien au logement qu’à la cave ou les caves désignés par lui, d’indiquer si des travaux de réparation propres à remédier aux désordres sont nécessaires et en évaluer le coût à partir de devis fournis par les parties et de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, au juge de déterminer les responsabilités encourues, et évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis ;

— fixe à la somme de 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par les consorts [I] [O], et ce entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciair , dans le délai maximum d’ un mois à compter de la date du présent jugement, sans autre avis ;

— ordonne à Monsieur [X] [L] de consigner à la caisse des dépôts de consignation, DCBC10 sise [Adresse 4], la somme de 5 669 euros dans les 15 jours de la signification du présent jugement ;

— dit que Monsieur [X] [L] devra justifier de la consignation de la somme en adressant au tribunal et au conseil des demandeurs le reçu de ladite consignation dans les 15 jours de sa réception ;

— ordonne à Monsieur [X] [L] de payer à Messieurs [V] [I], [N] [I], [Y] [I], [J] [I], [A] [O], [G] [O] et à Mesdames [R] [O], [S] [O], les loyers dus depuis le 1er septembre 2024 en même temps que la prochaine échéance de loyer à la date de la signification du présent jugement, sur la base de 712 euros par mois ;

— dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si la consignation est effectuée dans les délais prescrits de quinze jours et les loyers depuis le 1er septembre 2024 payés ;

— dit qu’à défaut de consignation par Monsieur [X] [L] dans le délai de 15 jours après la signification du jugement ou de paiement des loyers depuis le 1er septembre ou les loyers dus à leur échéance, constitués tant du loyer et des charges dus, la totalité de la somme ( montant de la consignation et loyers depuis le 1er septembre 2024) deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets à compter du 7 août 2024 et il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [X] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la [Localité 12] Publique et d’un serrurier en cas de besoin.

Un jugement en rectification d’erreur matérielle a été rendu le 7 janvier 2025 ordonnant que la consignation due par les consorts [F] soit versée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal de proximité de POISSY et non entre celles du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de VERSAILLES.

Une ordonnance en date du 20 mai 2025 a constaté la caducité de la désignation de l’expert et ordonné la restitution des sommes consignées aux consorts [F].

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025, sans que l’expert n’ait procédé aux opérations d’expertise.

A cette audience, les consorts [F] sont représentés par leur conseil et, reprenant les termes de leur assignation et les complétant oralement, sollicitent sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du contrat de bail au 7 août 2024 par acquisition de la clause résolutoire relative au défaut du paiement du loyer ;

— l’expulsion de monsieur [X] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 20 euros par jour de retard, avec suppression du délai légal de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation de monsieur [X] [L] à leur payer la somme de 5 669 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 7 août 2024, terme d’août 2024 inclus ;

— que le sort des meubles trouvés sur place soit régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation de monsieur [X] [L] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1 068 euros à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’au départ effectif de l’intéressé ainsi que la remise des clés ;

— la restitution de la somme de 2 000 euros consignée par eux auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal de proximité de POISSY au titre de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

— la condamnation de monsieur [X] [L] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de monsieur [X] [L] aux dépens.

Les consorts [F] font valoir au soutien de leurs prétentions que monsieur [X] [L] n’a pas procédé à la consignation ordonnée par le jugement avant dire droit rendu le 18 novembre 2024 et n’a pas repris le paiement des loyers, alors même que cela était les deux conditions posées par le jugement pour que l’effet de la clause résolutoire soit suspendu.

Ils indiquent que le premier impayé de loyer date de juillet 2023.

Dès lors, ils s’opposent à ce qu’une expertise soit réalisée et demandent à ce que l’affaire soit jugée au fond.

Monsieur [X] [L] ne comparaît pas à l’audience du 1er avril 2025 ni ne se fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 et prorogé au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 11 du code de procédure civile dispose que les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient, à son article XII, une clause résolutoire qui stipule : « à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou de charges et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit s’il plaît au bailleur ».

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, les bailleurs ont fait commandement de payer à monsieur [X] [L] la somme de 3 828 euros au titre des loyers et des charges impayés. Ce commandement, qui vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été délivré à personne et comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans les deux mois ayant suivi le commandement de payer, aucun versement de la part de monsieur [X] [L] n’est intervenu.

Lors de l’audience du 14 octobre 2024, monsieur [X] [L] a soutenu qu’il ne payait pas les loyers en raison de désordres affectant le logement. Or, il apparaît que ce dernier n’a pas daigné procéder à la consignation de l’arriéré locatif ni repris le paiement du loyer dans le délai de quinze jours tel que le jugement avant dire droit du 18 novembre 2024 l’ordonnait en vue de l’expertise judiciaire contradictoire.

Il convient de rappeler que quand bien même monsieur [X] [L] a fourni à l’audience du 14 octobre 2024 diverses pièces au soutien de ses allégations, il a été jugé que celles-ci n’étaient pas suffisantes pour établir l’étendue des désordres et leur imputabilité, ce que l’expertise judiciaire contradictoire aurait dû permettre d’établir.

Pourtant, monsieur [X] [L] ne s’est pas conformé au jugement qui lui était favorable dès lors qu’il ordonnait une expertise afin que soit vérifiée la véracité de ses allégations.

Or, le dispositif du jugement avant-dire droit du 18 novembre 2024 précise explicitement que faute pour monsieur [X] [L] de procéder à la consignation ordonnée et de reprendre le paiement des loyers, la clause résolutoire produira ses pleins et entiers effets.

Par conséquent, force est de constater que l’acquisition de la clause résolutoire au 7 août 2024 et la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 1er octobre 2016 entre les consorts [F] et monsieur [X] [L] portant sur le logement d’habitation situé [Adresse 5] seront constatées.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les consorts [F] indiquent que le montant de l’arriéré locatif s’élève à 5669 euros arrêtés au 7 août 2024, échéance d’août 2024 incluse.

Le montant de l’arriéré est reconnu par monsieur [X] [L] à l’audience du 14 octobre 2024, celui-ci ne le contestant pas mais tentant de l’expliquer par des désordres dans le logement comme expliqué ci-dessus.

De plus, les bailleurs justifient d’un décompte est valablement produit en ce sens de sorte que la dette locative n’est pas sérieusement contestable.

Dans leur assignation, dont les termes ont été repris oralement à l’audience, les demandeurs reconnaissent d’eux-mêmes avoir commis une erreur dans leur commandement de payer.

Il y est en effet mentionné un arriéré locatif d’un montant de 3 828 euros arrêté au 10 mai 2024, terme de mai 2024 inclus. Ils confirment que ce montant est erroné, et qu’en réalité, la dette était seulement de 3 533 euros à cette date, ce qui démontre au demeurant leur bonne foi. Cette somme doit donc être retenue à la date du commandement de payer.

En outre, le locataire qui a clairement indiqué qu’il n’avait pas payé les loyers en raison des désordres affectant son logement dont il rendait imputable les bailleurs ne le conteste pas.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat par monsieur [X] [L] que divers dégâts ont affecté le logement.

En l’espèce, il apparaît à la lecture des messages échangés entre le locataire et l’un des bailleurs, que monsieur [X] [L] s’est plaint de manière régulière de dégâts des eaux importants répétitifs l’ayant notamment privé de sanitaires pendant un mois et d’eau chaude et lui ayant également fait craindre une inondation.

De même, il s’est également plaint de ce que les travaux qui devaient être réalisés à la charge des bailleurs pour sécuriser le plafond de la cave n’étaient pas effectués. Il ressort de l’examen de ces échanges que les bailleurs reconnaissent l’existence de ces désordres, et se sont montrés peu diligents pour y remédier.

Il résulte en effet d’un courrier de l’assurance du locataire en date du 25 novembre 2021 ainsi que d’un courriel du 23 novembre 2021 émanant de celle-ci à destination des bailleurs que la prise en charge des dommages importants dans la cave résultant d’un dégât des eaux survenu le 21 octobre 2021 incombait aux consorts [F], notamment par des mesures d’étaiement. Ces pièces font, en outre, état d’un risque d’effondrement de la structure.

Ces éléments sont corroborés par diverses photographies fournies par monsieur [X] [L] permettant notamment de constater l’état inquiétant du plafond de la cave, la présence importante de gravas dans celle-ci, et une humidité anormalement élevée manifestée entre autres par des écoulements d’eau sur les murs du logement.

Par ailleurs, par un courrier en date du 9 avril 2024 adressé aux consorts [F], la mairie de [Localité 14], suite à une visite du 8 avril 2024 au domicile de monsieur [X] [L], a mis en demeure les bailleurs de remédier aux désordres constatés, à savoir un dispositif de ventilation non-fonctionnel et la non-conformité de l’installation électrique.

Enfin, monsieur [X] [L] fournit diverses factures de 2022, 2023 et 2024 correspondants à des travaux qu’il a fait réaliser pour la réfaction de la porte d’entrée, le débouchage de canalisations, le remplacement du cumulus, la réparation du ballon d’eau chaude et la réfaction de fenêtres. Le montant total de ces factures s’élève à 4 016,40 euros.

De toute évidence, les bailleurs ne se sont pas acquittés de l’ensemble des obligations qui leur incombaient, et n’ont pas laissé d’autre choix à monsieur [X] [L] que de le faire à leur place.

Toutefois, en l’absence du défendeur à la présente audience, qui n’a pas consigné, il n’est pas possible d’en tirer juridiquement de conséquences.

Dès lors, le défendeur sera condamnés à payer la somme de 5 669 euros aux consorts [F] au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 533 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 6 juin 2024, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur l’expulsion

Il sera ordonné à monsieur [X] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Compte tenu des circonstances et du fait que la preuve d’une quelconque mauvaise foi du locataire n’est pas démontrée, il n’apparaît pas opportun de lui retirer le bénéfice du délai de deux mois accordés par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ni d’astreindre l’expulsion d’une astreinte journalière.

A défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, monsieur [X] [L] pourra être expulsé, ainsi que tous les occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant devenu occupant sans droit ni titre par acquisition de la clause résolutoire depuis le 7 août 2024, monsieur [X] [L] cause nécessairement un préjudice aux consorts [F] en se maintenant dans les lieux. La réparation de ce préjudice peut être justement fixée au montant du loyer convenu entre les parties, outre les taxes et charges locatives qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

Par conséquent, monsieur [X] [L] sera condamné à payer aux consorts [F] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 août 2024 égale au montant du loyer convenu entre les parties, outre les taxes et charges locatives qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le cinq du mois suivant.

Sur les autres demandes

Le défendeur, ssuccombant, il sera condamné aux dépens.

En revanche, l’équité impose de ne pas faire droit à la demande formée par les consorts [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 1er octobre 2016 entre messieurs [V] [I], [N] [I], [A] [O], [Y] [I], [J] [I], [G] [O], mesdames [R] [O], [S] [O] (bailleurs) et monsieur [X] [L] (locataire) portant sur le logement d’habitation situé [Adresse 5], au 7 août 2024 ;

ORDONNE par conséquent à monsieur [X] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, monsieur [X] [L] pourra être expulsé, ainsi que tous les occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [X] [L] à payer à messieurs [V] [I], [N] [I], [A] [O], [Y] [I], [J] [I], [G] [O] et mesdames [R] [O] et [S] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer convenu entre les parties, outre les taxes et charges locatives qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 7 août 2024 ;

DIT que cette indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant, au pro-rata temporis, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE monsieur [X] [L] à payer à messieurs [V] [I], [N] [I], [A] [O], [Y] [I], [J] [I], [G] [O] et mesdames [R] [O] et [S] [O] la somme de 5669€ (cinq-mille-six-cent-soixante-neuf euros) au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 533 € (trois-mille-cinq-cent-trente-trois euros) à compter de la délivrance du commandement de payer du 6 juin 2024, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE monsieur [X] [L] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande des demandeurs formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le vice président