N° RG 26/00392 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NYSM

Minute n° 26/00236

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 15 Mai 2026

N° RG 26/00392 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NYSM

Présidente : Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente

Assistée de : Agathe CHESNEAU, Greffier

Attachée de justice : [Y] [B]

Entre

DEMANDEURS

Madame [M] [S] [X]

née le 06 Mai 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Z] [X]

né le 30 Novembre 1959 à [Localité 2] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 2]

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 351 304 258, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

Représentée par M^e Paule ABOUDARAM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Avril 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosses délivrées le : 15 mai 2026

à : M^e Paule ABOUDARAM – 135

M^e Laurène ROUX – 329

2 copies à la régie

Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [X] et Madame [M] [S] [X] ont acquis selon acte authentique de vente signé le 21 février 2022 un bien sis [Adresse 4] à [Localité 3] auprès de la SARL AGENCE DE L’AVENUE.

Se plaignant de désordres afférents à la présence de fissures à l’intérieur de l’ouvrage, les époux [X] ont mandaté Maître [P], lequel a décrit notamment plusieurs fissures et désordres affectant les façades dans ses constats de commissaire de justice en date des 20 avril 2022 et 24 octobre 2024.

La société EASY ARCHI RENOVATION a réalisé des travaux de reprise, lesquels n’ont pas permis de mettre un terme aux désordres.

Les diverses mises en demeure et courriers adressés à la SARL [Adresse 2] sont restés vains.

Arguant de l’aggravation des désordres, et suivants exploits de commissaire de justice en date du 17 février 2026, Monsieur [Z] [X] et Madame [M] [S] [X] ont fait assigner la SARL AGENCE DE L’AVENUE devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir ordonner la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et que la mission confiée à l’expert soit libellée de la manière suivante :

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 5], lotissement “[Adresse 6]” à [Localité 3], après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles l’accomplissement de sa mission, entendre les parties et leurs conseils ainsi que tout sachant si nécessaire,

— visiter les lieux,

— constater et décrire les désordres allégués aux termes de la présente assignation ainsi que des PV de constat des 20 avril 2022 et 24 octobre 2024 et plus généralement des pièces produites,

— décrire précisément la nature, l’ampleur, la localisation et l’évolution des fissures et lézardes constatées, notamment au droit des façades, de l’escalier extérieur et des éléments porteurs,

— en déterminer l’origine, en indiquant notamment si ces désordres sont antérieurs à la vente et s’ils ont été masqués par des travaux de ravalement ou de reprise des façades,

— examiner les travaux réalisés sur l’immeuble avant la vente, notamment les travaux de reprise des façades et aménagements extérieurs, et dire s’ils ont été exécutés conformément aux règles de l’art ou sils ont eu pour effet de dissimuler des désordres préexistants,

— dire si les désordres constatés sont de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination, ou s’ils présentent un caractère évolutif,

— préconiser les mesures conservatoires utiles si les circonstances l’exigent, dans un délai de 7 jours à compter du premier accédit,

— décrire les travaux, d’en évaluer le coût et la durée, nécessaires à la préservation des éventuels droits de la requérante,

— évaluer la perte de valeur vénale et locative du bien immobilier des époux [X],

— définir les causes et origines des désordres décrits aux présentes,

— décrire les travaux de reprise aptes à remédier à ces désordres,

— évaluer la durée et le coût des travaux de reprise de ces désordres,

— examiner la servitude de passage instituée au profit de la parcée BE n° [Cadastre 1], grevant la parcelle BE n° [Cadastre 2], telle que prévue à l’acte authentique et aux plans annexés,

— constater la largeur réelle et effective de l’assiette de la servitude sur toute sa longueur, et dire si elle atteint effectivement les 4 mètres stipulés à l’acte,

— examiner les aménagements réalisés postérieurement ou antérieurement à la vente, notamment le tronçonnement partie de l’escalier extérieur, et dire s’ils ont été effectués dans le but de créer artificiellement une largeur conforme à la servitude,

— dire si ces aménagements portent atteinte à la jouissance normale du bien, à la sécurité des occupants ou à la conformité de la servitude,

— fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

— décrire d’une manière plus générale l’ensemble des préjudices subis et en donner une évaluation,

— en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux étant dirigés par le maître d’oeuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,

— établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties, en leur impartissant un délai pou présenter leurs dires et y répondre,

— dire que l’expert commis établira un rapport définitif, le déposera au greffe et le remettre à chacune des parties dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du code de procédure civile dans les deux mois où il aura été saisi de sa mission,

— fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti dans l’ordonnance à intervenir.

A l’audience du 3 avril 2026, Monsieur [Z] [X] et Madame [M] [S] [X] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens.

Aux termes des conclusions notifiées par RPVA en date du 17 mars 2026, et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL [Adresse 2] demande au juge des référés de :

— dire qu’elle formule les plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée,

— dire que l’expert judiciaire aura notamment pour mission de dire si les désordres constatés étaient apparents au jour de la signature de l’acte de vente entre les parties, soit le 21 février 2022,

— fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, et dire que les frais d’expertise seront à la charge des époux [X], demandeurs à la mesure d’expertise,

— condamner les époux [X] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mesure d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Les époux [X] sollicitent une mesure d’expertise judiciaire concernant les désordres afférents à la présence de fissures affectant le bien vendu par la société [Adresse 2] dont ils indiquent qu’elles n’étaient pas apparentes au moment de la vente du fait de travaux récents non déclarés par celle-ci et procédant d’une volonté de dissimulation. Ils considèrent qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient été informés de l’ampleur des infiltrations découvertes. Ils ajoutent qu’il est apparu que la bande de terrain censée supporter la servitude de passage de 4 mètres de large au profit de la parcelle BE [Cadastre 1], grevant le fonds BE [Cadastre 2], ne présente pas en l’état la largeur utile, en particulier au droit du fonds voisin BE [Cadastre 3] et que le vendeur a, postérieurement à la vente, procédé au tronçonnement d’une volée de l’escalier extérieur longeant la façade Nord de la maison pour libérer artificiellement une largeur de 4 mètres sur la bande de terrain servant et que cela affecte la sécurité de l’accès à la maison. Ils estiment qu’une expertise est nécessaire pour constater la largeur réelle de la bande grevée de servitude au regard des prescriptions cadastrales et de l’état des lieux, évaluer la conformité de cette largeur avec les stipulations de l’acte et les conditions de desserte normale du fonds dominant, et apprécier l’impact des aménagements réalisés (suppression partielle de l’escalier) sur la jouissance du bien et la sécurité des occupants.

La société AGENCE DE L’AVENUE indique que les fissures étaient connues et apparentes lors de la vente et qu’elles ont un caractère bénin. Elle demande que l’expert désigné donne son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au jour de la vente dès lors que les acquéreurs entendent rechercher sa responsabilité sur le fondement de l’article 1641 et suivants du code civil.

Les procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 20 avril 2022 et 24 octobre 2024 mettent en exergue un “raccourcissement de la rampe, ces marches ne sont ainsi plus sécurisées”.

Ils décrivent également la présence de diverses fissures sur le bien vendu : “sur le mur de façade SUD dans cette même pièce, nous constatons également la présence d’une lézarde en espalier”, “sur le mur de façade EST, tant à l’intérieur du séjour qu’à l’extérieur, très nettement visible sur le crépi, la présence d’une longueur fissure qui part en montant en direction de la toiture, de l’angle supérieur du tableau de la baie centrale de ce séjour, sur plusieurs dizaines de centimètres en direction du mur pignon NORD de la maison”, ou encore “une longueur fissure horizontale à l’intérieur de cette pièce ainsi qu’une autre verticale qui monte jusqu’au plafond sur le mur de façade OUEST à partir du dormant sur la fenêtre, sont très nettement visibles sur le côté SUD de la fenêtre”, et notamment “celle verticale paraît se prolonger à l’extérieur sur la largeur du tableau à la jonction entre le tableau et le linteau et commencer à se dessiner en filiforme en direction du SUD sur le crépi de la façade”.

Les courriers adressés entre les parties versés aux débats et notamment le courrier adressé par les époux [X] à la SARL [Adresse 2] en date du 21 février 2025 et le courrier du 29 avril 2025 envoyé aux époux [X] par la défenderesse attestent de la situation litigieuse existante entre les parties quant à la préexistence des désordres dénoncés et leur caractère apparent.

A la lumière de ce qui a été énoncé précédemment et des éléments versés aux débats, de l’existence des désordres existant encore à ce jour, de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige et des protestations et réserves d’usage formulées par la SARL [Adresse 2], les époux [X] justifient d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire au sens de l’article 145 du code de procédure civile. La mission de l’expert sera détaillée au dispositif de la présente décision avec possibilité de concilier les parties si la situation le permet.

Il sera enfin rappelé que le juge qui ordonne une expertise fixe librement la mission du technicien, sans être tenu par les propositions émises par les parties.

Sur les frais du procès

Le juge des référés étant dessaisi, il doit statuer sur les dépens qui ne peuvent être réservés.

La mesure d’expertise étant ordonnée à la demande des époux [X] et pour la préservation de leurs intérêts, ceux-ci assumeront la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonne une expertise,

Commet pour y procéder :

[R] [J]

[Adresse 7]

[Localité 4]

[Courriel 1]

Expert judiciaire

Avec la mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 8], à [Localité 5],

— lister et décrire les désordres et malfaçons visés dans l’assignation, et dans les procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 20 avril 2022 et 24 octobre 2024, et en déterminer l’origine et les causes en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer si les désordres sont antérieurs à la vente et donner son avis sur leur caractère apparent ou non apparent au 21 février 2022,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions, et dire s’ils sont imputables à un défaut d’entretien des locataires et/ou propriétaires,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Monsieur [Z] [X] et Madame [M] [S] [X] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal,

Dit que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON sur la plate-forme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, au service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qu devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mise en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Dit que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration du dit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Dit que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai d’un mois pour présenter leurs dires et y répondre,

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses contestations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonne la consignation auprès du Régisseur par Monsieur [Z] [X] et Madame [M] [S] [X] d’une avance de 3.500 euros à titre provisoire à valoir sur la rémunération de l’expert dans les SIX SEMAINES de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Dit qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

Rappelle que l’expert pourra concilier les parties et que, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge et les parties pourront demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,

Laisse les dépens à la charge de Monsieur [Z] [X] et Madame [M] [S] [X].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE