PREMIERE CHAMBRE

05 Février 2026

N° RG 25/04078 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQA6

72A

S.D.C. [Adresse 5]

C/

[C] [E], [R] [E] épouse [D], [P] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 février 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société Foncia LVM, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 4]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDEURS

Madame [C] [E], demeurant [Adresse 2], défaillante

Madame [R] [E] épouse [D], demeurant [Adresse 2], défaillante

Monsieur [P] [E], demeurant [Adresse 2], défaillant

— -==o0§0o==--

Mme [C] [G] veuve [E], Mme [R] [E] épouse [D] et M. [P] [E] sont propriétaires des lots n°61, 72, 145 et 184 dépendant d’un ensemble immobilier sis résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à Louvres (SDC [Adresse 5]), représenté par son syndic la société Foncia LVM, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise les consorts [E] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  9 900,05 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024,

—  972,15 euros au titre des frais nécessaires,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il demande également la capitalisation des intérêts ainsi que la condamnation des défendeurs aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [E] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et sur l’interphone de leur adresse. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 16 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [Adresse 5] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale et l’attestation immobilière dont il résulte que les consorts [E] sont propriétaires en démembrement de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°61,72, 145 et 184,

— un décompte actualisé au 2 avril 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2024 et 20 mars 2025 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;

— des courriers de mises en demeure des 14 mai et 5 juin 2024,

— une sommation de payer la somme de 6 611,72 euros en date du 29 juillet 2024

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Les pièces produites laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 900,05 euros correspondant aux charges impayées selon décompte arrêté au 2 avril 2025.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le SDC [Adresse 5] ne justifie pas d’une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, avant la signification de la sommation de payer du 29 juillet 2024.

En l’absence de justificatifs, il ne peut donc pas solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant la sommation de payer. L’ensemble des sommes portées au débit du compte du défendeur à titre de frais de recouvrement pour la période du 1er avril 2024 au 11 octobre 2024 seront donc rejetées.

Concernant les frais intitulés « constitution du dossier transmis à l’avocat » pour un montant total de 350 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles''.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le syndic ne justifie aucunement de diligences complexes relatives à la constitution du dossier pour remise à l’avocat, la facture correspondant aux frais réclamés à ce titre, ne comportant aucune mention particulière sur ce point.

Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, et ne seront pas retenus.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un extrait du règlement de copropriété, visant en son article 51 que, « En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires d’un part et les nus-propriétaires et usufruitiers d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré. »

Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre de frais de recouvrement et de condamner solidairement les consorts [E] à verser au SDC [Adresse 5] la somme de 9 900,05 euros correspondant aux charges impayées selon décompte arrêté au 2 avril 2025.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi par lettre recommandée de la mise en demeure du 14 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 1344-1 du code civil.

Par ailleurs, force est de constater que la sommation de payer la somme de 6 611,72 euros a été adressée uniquement à Mme [C] [E].

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter 30 juillet 2024 sur la somme de 6 611,72 euros pour Mme [C] [E], et à compter de l’assignation sur le surplus pour Mme [C] [E], Mme [R] [E] et M. [P] [E].

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC [Adresse 5] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce les consorts [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement Mme [C] [G] veuve [E], Mme [R] [E] épouse [D] et M. [P] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 9 900,05 euros correspondant aux charges impayées selon décompte arrêté au 2 avril 2025, avec intérêts à taux légal à compter 30 juillet 2024 sur la somme de 6 611,72 euros pour Mme [C] [E], et à compter de l’assignation sur le surplus pour Mme [C] [E], Mme [R] [E] et M. [P] [E] ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] à titre de frais de recouvrement ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Mme [C] [G] veuve [E], Mme [R] [E] épouse [D] et M. [P] [E] aux dépens de la présente instance ;

Condamne in solidum Mme [C] [G] veuve [E], Mme [R] [E] épouse [D] et M. [P] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 5 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS