TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e BONAMI

Copie exécutoire délivrée

à : M^e BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08367 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3AW

N° MINUTE : 11/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [O]

domicilié chez Feu Monsieur [E] [O], [Adresse 1]

comparant en personne, assisté de M^e Sylvie BONAMI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D1581

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-75056-2025-023141 du 01/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 25/04/2006 à effet à la date de résiliation du précédent bail du 04/06/1999 résilié par jugement du Tribunal d’Instance de PARIS 19ème, l’OPAC de PARIS actuellement PARIS HABITAT OPH a donné à bail à M. [O] [E] un appartement de type T1 à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer de 225.79 euros outre provisions sur charges mensuelles.

[Localité 7] HABITAT OPH a fait part par courrier du 30/01/2024 à M. [O] [E] qu’il n’occuperait plus le logement et demandé qu’il précise sa date de réintégration ou donne congé. La LRAR n’a pas été réclamée.

[Localité 7] HABITAT OPH a signifié à M. [O] [E] une sommation interpellative le 24/04/2024. Le commissaire de justice n’a rencontré personne dans les lieux le 22/03, le 17/04 ou le 24/04/2024.

Sur ordonnance sur requête du 10/05/2024, Me [G] a établi un constat le 31/05/2024 et constaté des lieux vides de toute occupation.

En application de l’article 14-1 de la loi du 06/07/89, le bailleur a délivré sommation le 23/08/2024 au locataire de justifier de l’occupation du logement dans le mois.

Par constat du 26/09/2024, en application du même article, le commissaire de justice mandaté a constaté que les lieux étaient abandonnés, en notant quelques meubles sans valeur marchande, l’absence de literie, de vêtement, de linge, produit d’hygiène, de documents, de nourriture ou de literie.

Informé oralement du décès du locataire par son fils M. [O] [F], [Localité 7] HABITAT OPH a adressé à celui-ci un courrier pour demander les documents nécessaires pour le transfert de bail que ce dernier avait sollicité. M. [O] [F] a transmis des documents à [Localité 7] HABITAT OPH.

La sœur de M. [O] [F] a écrit au bailleur le 26/11/2024, en faisant état d’un décès de son père le 28/07/2024 ; elle précisait qu’il avait passé un long moment en Tunisie, puis chez elle avant de retourner en Tunisie où il était décédé. Elle évoquait des clés du logement confiées à M. [O] [F] et des tiers dans le logement, demandait que le bailleur reprenne le bien.

[Localité 7] HABITAT OPH a signifié à M. [O] [F] une sommation de restituer les lieux par acte du 02/01/2025.

Décision du 17 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/08367 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3AW

Les locaux n’ont pas été restitués.

Par acte de commissaire de justice en date du 15/09/2025, [Localité 7] HABITAT OPH a fait assigner M. [O] [F] aux fins de :

— Voir juger que M. [O] [F] ne réunit pas les conditions des articles 14 et 401 de la loi du 06/07/89 pour obtenir le transfert des droits sur le bail du logement,

— Voir juger que le bail du 25/04/2006 de M. [O] [E] a été résilié du fait du décès du locataire,

En conséquence :

— Voir juger que M. [O] [F] est occupant sans droit ni titre du logement,

— Voir ordonner l’expulsion immédiate de M. [O] [F] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— Voir supprimer le bénéfice au profit de M. [O] [F] du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Voir condamner M. [O] [F] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer actualisé et des charges, tels que M. [O] [E] les réglait au titre de son bail outre une majoration de cette indemnité de 30% à titre de dommages et intérêts, à compter du décès de M. [O] [E] et jusqu’à parfaite libération des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— d’une somme de 4612.30 euros au titre des indemnités d’occupation et charge au 29/07/2025, juin 2025 inclus,

— d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été retenue le 20/10/2025.

[Localité 7] HABITAT OPH maintient toutes ses prétentions formées par assignation et élève sa demande au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation à la somme de 5607.33 euros au 06/10/2025, septembre 2025 inclus.

Il expose que M. [O] [F] ne justifie pas de la condition d’occupation des lieux un an avant le décès du locataire en titre, eu égard aux pièces produites et aux constats effectués, en relevant le contexte décrit par la fille du locataire décédé.

Il ajoute que le logement de type T1 ne parait pas de plus correspondre à un couple avec un enfant en bas âge.

Il s’oppose aux délais demandés de paiement et pour quitter les lieux.

M. [O] [F] a été assisté. Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile et sollicite sur le fondement des articles 7,14 et 40 de la loi du 06/07/89, L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 1343-5 du code civil de :

— voir déclarer [Localité 7] HABITAT OPH irrecevable et mal fondé en ses demandes et l’en débouter,

— voir déclarer recevable et bien-fondé M. [O] [F] en ses demandes reconventionnelles et y faire droit,

A titre principal :

— juger que les conditions de transfert du contrat de location au profit de M. [O] [F] sont réunies,

— ordonner le transfert des droits sur le contrat de location de l’appartement objet du litige à M. [O] [F] par [Localité 7] HABITAT OPH, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision,

A titre subsidiaire :

— accorder à M. [O] [F] des délais pour quitter les lieux d’une durée d’un an,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel,

— accorder à M. [O] [F] des délais de paiement de la dette locative d’une durée de deux ans,

— condamner [Localité 7] HABITAT OPH aux dépens à recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile et la loi du 10/07/1991.

M. [O] [F] expose avoir sollicité le transfert de bail et soutient qu’il remplit les conditions de celui-ci, ajoute que la sommation signifiée le 02/01/2025 n’est pas démontrée lui correspondre, pour n’être pas délivrée à personne.

Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement de la dette et des délais pour quitter les lieux, et paiement d’une indemnité d’occupation non majorée.

Oralement, il a précisé avoir sollicité du vivant de son père le transfert du bail dans une démarche avec lui, puis l’avoir réitérée après son décès. Il explique avoir proposé de payer la dette ce qui a été refusé par le bailleur. Il indique avoir déposé une demande de logement social en 2020, et avoir une enfant de 3 ans à charge.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de transfert de bail

En application de l’article 14 de la loi du 06/07/89, le transfert du bail est de droit au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants, qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire de PACS, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

L’article 40 dispose que pour les organismes HLM, l’article 14 est applicable, sous réserve que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions d’attribution desdits logements et que le logement soit adapté à la taille du ménage, sauf pour les conjoints, partenaire de PACS, concubin notoire lorsqu’ils vivaient avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans.

En effet la dispense de justifier de ces deux dernières conditions n’est pas prévue pour les descendants, l’absence de respect des conditions liées à la taille du ménage, ayant pour effet que le bailleur peut alors proposer un relogement dans un logement plus petit, pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En soi-même le transfert de droit au bail est de droit du moment que les conditions en sont remplies par le demandeur au transfert.

Pour justifier de la première condition, M. [O] [F] expose qu’il demeurait avec son père un an avant le décès de celui-ci survenu le 28/07/2024.

Or d’une part depuis une date non précisée, il apparait que le locataire en titre M. [O] [E] était en Tunisie avant son décès, puisqu’il avait quitté son logement pour demeurer chez sa fille puis se rendre en Tunisie, selon les explications non contestées de celle-ci.

La condition de communauté de vie suppose pourtant qu’elle soit stable et continue pendant l’année qui précède le décès.

Les pièces produites aux débats par M. [O] [F] sont des avis d’imposition de 2021 sur revenus 2019, de 2021 sur revenus 2020, de 2024 sur revenus 2023, outre des factures EDF de 2020 ou 2021, mais pas ultérieurement. Les bulletins de salaire de M. [O] [F] de juillet, août et septembre 2025 n’ont pas trait non plus à la période du 28/07/2023 au 28/07/2024 à considérer.

Or le seul avis d’imposition de 2024 sur revenus 2023 avec adresse d’imposition au 01/01/2024 est contredit par le constat de commissaire de justice réalisé le 31/05/2024, où les lieux sont vides de toute occupation, alors qu’il est réalisé pendant l’année précédant le décès du locataire en titre. Les photos du constat montrent un réfrigérateur vide, une pièce vide sans literie apparente, ce qui ne correspond pas à une occupation des lieux. Sur sommation antérieure du 22/03, 17/04 ou 24/04/2024, le commissaire de justice n’avait pas plus rencontré M. [O] [F] dans les lieux.

Il sera en outre noté que les consommations EDF de la période considérée ne sont pas produites, contrairement aux années antérieures, ni de certificat de scolarité pour son enfant mineur pour l’année scolaire 2023-2024, qui correspondait en grande partie avec cette période.

Si M. [O] [E] avait établi une attestation d’hébergement pour son fils depuis le 01/01/2019, celle-ci n’est pas datée et témoigne à cette époque de cet hébergement, comme les factures EDF, mais pas pour la période un an avant le décès.

Enfin alors que M. [O] [F] conteste être la personne touchée par la sommation de restitution des lieux du 02/01/2025 au [Adresse 5] à [Localité 6], cette adresse est mentionnée sur l’avis d’imposition 2025 sur revenus 2024 qu’il a lui-même produite, comme adresse d’imposition au 01/01/2025, ce qui confirme son adresse dans ces lieux. Cet avis d’imposition mentionne 4 parts, ce qui confirme comme sur l’avis 2024, que le logement objet du litige ne correspond pas à la situation personnelle décrite.

Il en résulte que la preuve d’occupation effective des lieux par M. [O] [F] entre le 28/07/2023 et le 28/07/2024 avec son père M. [O] [E] n’est pas rapportée.

M. [O] [F] ne peut donc pas bénéficier du transfert de bail.

Il convient donc de constater que le bail a pris fin au 28/07/2024, par l’effet du décès de M. [O] [E] et que M. [O] [F] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 29/07/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [O] [F], et tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

La demande du bailleur de suppression du délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré dû

L’indemnité d’occupation a valeur indemnitaire et compensatoire du préjudice subi, du fait de l’occupation sans titre.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 29/07/2024 jusqu’au jugement, et au montant du loyer indexé majoré de 15% et des charges révisées à compter du jugement jusqu’à libération des lieux.

En effet l’absence de libération des lieux, quand bien même ils ne seraient pas occupés en continu depuis le décès du locataire en titre, justifie la condamnation de M. [O] [F] à ce titre.

Il convient de condamner M. [O] [F] à payer à [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 5184.61 euros due au 08/10/2025, septembre 2025 inclus, pour tenir compte du règlement par M. [O] [F] de la somme de 422.72 euros par virement du 08/10/2025.

Sur la demande de délais de paiement et pour quitter les lieux de M. [O] [F]

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [O] [F] est salarié et dispose de revenus de salaire de 1057 euros en juillet 2025. Les revenus de 2024 sont de 16339 euros sur l’avis d’imposition.

Il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement sur deux ans selon modalités au dispositif, avec clause de déchéance du terme en cas de non-respect.

La demande de délais pour quitter les lieux en application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée, alors que d’une part, il existe une dette importante, et d’autre part, que la situation personnelle de M. [O] [F] ne justifie pas de faire droit à cette demande.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit. Aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner à payer à [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [O] [F] aux dépens, incluant le coût de l’assignation et la signification de la décision, des constats de commissaire de justice et sommations interpellatives.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DEBOUTE M. [O] [F] sa demande de transfert de bail ;

DIT que le bail portant sur les lieux situés au [Adresse 3], a pris fin au 28/07/2024, au décès de M. [O] [E] ;

DIT que M. [O] [F] est occupant sans droit ni titre depuis le 29/07/2024 en l’absence de libération des lieux ;

FIXE l’indemnité d’occupation due au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 29/07/2024 jusqu’ au jugement et au montant du loyer indexé majoré de 15 % et des charges révisées depuis le jugement jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [O] [F] à payer à [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 5184.61 euros d’indemnités d’occupation dues au 08/10/2025, septembre 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation dues postérieurement jusqu’à libération des lieux ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 7] HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de M. [O] [F] et tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DEBOUTE [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande de suppression du délai pour quitter les lieux ;

DEBOUTE M. [O] [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

AUTORISE M. [O] [F] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 216 euros payables le 5 du mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, la dernière soldant la dette en principal et intérêts ;

DIT que le non-paiement d’une mensualité à sa date rendrait immédiatement exigible le solde restant dû sans mise en demeure ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [O] [F] aux dépens incluant le coût de l’assignation et la signification de la décision, des constats de commissaire de justice et des sommations interpellatives ;

CONDAMNE M. [O] [F] à payer à [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,