REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 23/01176 – N° Portalis DB3E-W-B7H-L6TP

En date du : 14 janvier 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du quatorze janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 octobre 2025 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ “[Adresse 6]” sise [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice S.A.R.L. CABINET GAMBIN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Christophe DELMONTE, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSE :

S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Carine ROGER, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Christophe DELMONTE – 0114

M^e Carine ROGER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 6 octobre 2009, la société ARCADIA, en sa qualité de syndic de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 4], a conclu avec la société ENGIE ENERGIE SERVICES un contrat d’exploitation de “ type P1 MT, P2 et P3" des installations de chauffage de la copropriété pour une durée de 8 ans.

Au cours de l’été 2010, la société ENGIE ENERGIE SERVICES a fait procéder au remplacement de la chaudière de la copropriété par une chaudière de marque VIESSMANN.

Par avenant n°1 du 1er octobre 2010, il a été convenu d’un report de la prise d’effet du contrat au 1er octobre 2010.

Le contrat d’exploitation avec la SA ENGIE ENERGIE SERVICES a pris fin le 30 septembre 2018 et le cabinet GAMBIN, successeur du cabinet ARCADIA a conclu un contrat d’assistance technique de “type P2" avec un autre prestataire à compter du 1er octobre 2018.

Des désordres affectant les installations de chauffage sont apparus.

Par ordonnance du 25 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [V] pour y procéder.

Le rapport d’expertise a été déposé le 1er juin 2022.

Suivant exploit d’huissier du 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis à Toulon, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet GAMBIN IMMOBILIER, a fait assigner LA SA ENGIE ENERGIE SERVICES devant le tribunal judiciaire de Toulon et sollicite sur le fondement des articles 1217 et 1343-2 du code civil, de :

— condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 65.083,92 € au titre des frais relatifs au remplacement de la chaudière,

— condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 856 € au titre des frais de mise en conformité de l’appoint d’eau,

— condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 17.050 € au titre des frais de désembouage et du conditionnement des réseaux de chauffage,

— condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 6.000 € relative à l’installation d’un adoucisseur d’eau,

— condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 4.593,40 € au titre des frais déjà supportés dans le but de restaurer la chaudière,

— condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 27.461,16 € à titre de remboursement des sommes engagées en vertu du contrat de garantie non exécuté par la défenderesse,

— condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2023, la SA ENGIE ENERGIE SERVICES demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, de :

— réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] qui ne sauraient excéder la réparation du préjudice financier lié au remplacement de la chaudière à condensation, vétusté déduite, et la somme totale de 32.541,96 €,

— statuer ce que de droit sur les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au titre des frais engagés à hauteur de 4.593,40 €, des dépens et des frais irrépétibles,

— débouter le syndicat des copropriétaires Les Moniques de toutes ses autres demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance du 3 septembre 2024, la clôture a été fixée au 27 septembre 2025.

L’affaire appelée à l’audience du 27 octobre 2025 a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en paiement

Sur la responsabilité de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES

L’article 1217 du code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

En l’espèce, suivant contrat en date du 6 octobre 2009, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 2] à [Localité 7] a confié à la SA ENGIE ENERGIE SERVICES l’exploitation des installations de chauffage, l’article 2 du contrat prévoyant à la charge du prestataire la fourniture et la gestion de l’énergie, le contrôle et l’entretien courant des matériels et le dépannage des matériels.

Il est établi que le matériel a été livré par la SAS VIESSMANN FRANCE le 1er juillet 2010 et que la prise d’effet du contrat d’exploitation a été retardée au 1er octobre 2010 en raison des travaux de remplacement de la chaudière.

Une première fuite a été constatée en 2015 sur la chaudière VIESSMANN VITROCROSSAL 300 remplacée en 2010 par la société ENGIE ENERGIE SERVICES.

La SAS VIESSMANN FRANCE est intervenue sur la chaudière et a dressé un rapport d’intervention.

En début d’année 2010, il a été constaté une nouvelle fuite sur la chaudière VIESSMANN.

L’expert judiciaire constate les désordres suivants :

— le foyer porte les traces d’inondations conséquentes ayant entraîné des débordements d’eau au-delà à moitié de la porte foyère générant une destruction partielle du ciment réfractaire au pourtour du brûleur,

— le foyer porte des traces de surchauffe sur ses parois latérales et des épaisseurs de calcaire sur l’intégralité de son pourtour,

— la partie hydraulique du foyer est recouverte d’une épaisseur de boue très conséquente en sa partie basse et sur les tubes de fumée,

— le condensateur de la chaudière a fait l’objet de multiples soudures dans des proportions importantes sur son pourtour latéral droit.

Il indique que l’accumulation de tartre et de boue aura été continue dès l’installation de la chaudière en 2010 et que les désordres constatés ont rendus la chaudière inutilisable.

L’expert judiciaire explique que les désordres sont dus :

— à l’absence de traitement d’eau nécessaire pour limiter la corrosion, l’entartrage et la formation de boue,

— à l’absence d’adoucisseur nécessaire afin de limiter la corrosion par accumulation de tarte, et ce malgré les avertissements du fabricant,

— à l’absence de maîtrise des appoints d’eau , le compteur fonctionnant par moment à l’envers,

— à la non-conformité de l’appoint d’eau du circuit de chauffage, celui qui a été effectué n’étant pas conforme alors que la notice de maintenance de la chaudière installée par la SA ENGIE ENERGIE SERVICES alerte sur les exigences de la qualité de l’eau.

L’expert indique que l’analyse des échantillons d’eau prélevés indique une dureté d’eau élevée avec un dépôt de tartre conséquent dans les circuits de chauffage et de production de chaleur en chaufferie. Il en conclut que la SA ENGIE ENERGIE SERVICES n’a pas respecté les conditions de mise en oeuvre et d’utilisation de la chaudière VIESSMANN VITROCROSSAL 300 lors de son installation en 2010 ainsi que pendant les huit années qui ont suivis au cours desquelles elle a assuré l’exploitation, la conduite et l’entretien des installations. Il ajoute que ce non-respect des exigences relatives à la qualité de l’eau a été à l’origine des désordres en 2015, avec une première fuite sur le condensateur de la chaudière.

Sur la critique du rapport d’expertise émise par la SA ENGIE ENERGIE SERVICES, il convient de relever que l’expert a accompli sa mission conformément à la décision qui l’a désigné, en procédant aux constatations techniques utiles, en analysant les causes des désordres et en répondant aux dires des parties.

Aucune irrégularité de nature à altérer la fiabilité de l’expertise n’est démontrée. Les griefs exprimés ne révèlent pas de manquement dans l’exécution de sa mission ni d’insuffisance ne nature à priver le rapport de sa force probante. Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter, même partiellement, le rapport d’expertise

Il résulte du rapport d’expertise que la SA ENGIE ENERGIE SERVICES a manqué à ses obligations et contribué aux désordres du système de chauffage.

Par conséquent, la responsabilité contractuelle de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES sera retenue à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET GAMBIN IMMOBILIER.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur le préjudice matériel

L’expert judiciaire préconise le remplacement de la chaudière VIESSMANN VITROCROSSAL 300.

Il chiffre la reprise des désordres à la somme totale de 88.989,92 € comprenant :

— le remplacement de la chaudière pour un montant de 65.083,92 €,

— la mise en conformité de l’appoint d’eau du circuit de chauffage pour un montant de 856 €,

— le désembouage des réseaux de chauffage pour un montant de 17.050 €,

— l’installation d’un adoucisseur d’eau pour un montant de 6.000 €.

En ce qui concerne l’indemnisation du préjudice matériel constitué par le remplacement de la chaudière, la société ENGIE ENERGIE SERVICES sollicite l’application d’un coefficient de vétusté.

Or, il est constant que le principe de la réparation intégrale du préjudice impose que la victime soit replacée dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable ne s’était pas produit. Ce principe exclut, sans qu’il en résulte pour la victime un enrichissement sans cause, de réduire le coût de remise en état de l’ouvrage pour tenir compte d’un prétendu coefficient de vétusté.

En l’espèce, l’expertise judiciaire établit que les désordres trouvent leur origine dans les défaillances de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES, tant lors de la pose initiale de la chaudière que dans les opérations d’exploitation et d’entretien. Aucune preuve n’est rapportée par la SA ENGIE ENERGIE SERVICES que la chaudière présentait avant la réalisation fautive une défectuosité propre ou qu’indépendamment des fautes commises, le syndic de copropriété allait en tout état de cause procéder prochainement au remplacement de la chaudière.

Contrairement à ce que soutient la SA ENGIE ENERGIE SERVICES, le remplacement de la chaudière ne procure pas au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] un enrichissement injustifié mais vise seulement à rétablir l’installation dans un état de fonctionnement normal.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté, la SA ENGIE ENERGIE SERVICES devant supporter l’intégralité du coût du remplacement de la chaudière, évalué par l’expert à la somme de 65.083,92 €.

S’agissant de la mise en conformité de l’appoint d’eau du circuit de chauffage et du désembouage des réseaux de chauffage, contrairement à ce que soutient la défenderesse, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que ces travaux ont été rendus nécessaires par les fautes de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES et qu’ils ne résultent pas d’une usure normale. Dès lors, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] et ces sommes seront mises à la charge de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES.

S’agissant de l’installation d’un adoucisseur d’eau, il convient de relever qu’un tel dispositif n’a jamais été prévu ni installé lors de l’installation de la chaudière.

L’adoucisseur ne correspond donc pas à un élément existant et ne fait pas partie des prestations contractuellement garanties aux termes du contrat d’exploitation conclu entre les parties.

L’expert relève sur ce point, un manquement de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à son obligation de conseil, en ce qu’elle aurait dû informer le syndic de la nécessite de procéder à un traitement de l’eau conformément aux prescription du fabricant, et ce afin de limiter certains risques. Toutefois, ce manquement ne suffit à justifier la mise à la charge de la SA ENGIE ENERGIE SERVICES du coût d’un dispositif qui ne constitue ni la réparation directe d’un dommage causé par ses manquements, ni la remise en état d’un élément existant.

Dès lors, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner la SA ENGIE ENERGIE SERVICES au financement de l’installation d’un adoucisseur d’eau doit être rejetée.

En conséquence, la SA ENGIE ENERGIE SERVICES sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet GAMBIN IMMOBILIER, la somme de 65.083,92 € au titre des frais relatifs au remplacement de la chaudière, la somme de 856 € au titre des frais de mise en conformité de l’appoint d’eau et la somme de 17.050 € au titre des frais de désembouage et du conditionnement des réseaux de chauffage.

Sur les frais déjà supportés

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet GAMBIN IMMOBILIER justifie avoir engagé des frais dans le but de réparer la chaudière pour un montant total de 4.593,40 €.

En conséquence, la SA ENGIE ENERGIE SERVICES sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet GAMBIN IMMOBILIER, la somme de 4.593,40 € au titre des frais déjà supportés dans le but de restaurer la chaudière.

Sur le remboursement des sommes engagées en vertu du contrat de garantie non exécuté par la défenderesse

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet GAMBIN IMMOBILIER, sollicite le remboursement des sommes versées entre 2015 et 2018 au titre de la garantie totale P3, soit la somme de 27.461,16 €.

Les prestations prévues par cette garantie avaient pour objet d’assurer le maintien en fonctionnement des installations durant la période contractuelle, notamment par les opérations d’entretien, de réparation ou de remplacement rendues nécessaires par l’usure normale des équipements.

Il ressort des éléments du dossier que, pendant toute la durée du contrat, les installations ont été maintenues en état de fonctionnement, notamment lors de l’apparition des premières fuites en 2015. En outre, les désordres constatés par l’expert sont apparus postérieurement à l’expiration du contrat.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet GAMBIN IMMOBILIER, sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

La SA ENGIE ENERGIE SERVICES sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet GAMBIN IMMOBILIER la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.”

En application de l’article 699 du code de procédure civile, “les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.”

En l’espèce, succombant, la SA ENGIE ENERGIE SERVICES sera condamnée aux dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet GAMBIN IMMOBILIER, la somme de 65.083,92 € au titre des frais relatifs au remplacement de la chaudière, la somme de 856 € au titre des frais de mise en conformité de l’appoint d’eau et la somme de 17.050 € au titre des frais de désembouage et du conditionnement des réseaux de chauffage,

CONDAMNE la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet GAMBIN IMMOBILIER, la somme de 4.593,40 € au titre des frais déjà supportés dans le but de restaurer la chaudière,

DIT que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SA ENGIE ENERGIE SERVICES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet GAMBIN IMMOBILIER, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SA ENGIE ENERGIE SERVICES aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE