Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00737 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ISAG

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Lauren PAYET Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Janvier 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE L’ONYX II SIS [Adresse 3] REPRESENTE PAR SAS DETROIS IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [R] [K]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [X] [K]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

JUGEMENT :

contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mars 2025

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « L’ONYX II » sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3 091,34 euros à M. et Mme [K].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et Mme [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne statuant selon la procédure accélérée au fond, sollicitant leur condamnation solidaire à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 332,32 euros en application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de droit à compter du commandement,

— les sommes correspondant aux éventuelles charges postérieures à la présente demande et impayées au jour de l’audience,

— la somme de 277,62 euros au titre de la loi SRU,

— le coût du commandement de payer,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre la condamnation de M. et Mme [K] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande au titre des charges de copropriété à la somme de 4 211,75 euros et a maintenu ses demandes au titre de la loi SRU (277,62 euros), au titre des frais de gestion (210 euros) et au titre de l’article 700 du code de procédure civile (800 euros). Il a renoncé à sa demande au titre des dommages et intérêts.

M. et Mme [K] ont comparu en personne. Ils ont reconnu être redevables d’une somme au titre des charges impayées mais ont contesté les charges en lien avec les dépenses d’eau froide, de chauffage et de parking. Ils ont contesté les sommes demandées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils ont sollicité des délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un extrait de matrice cadastrale attestant de la propriété des lots n° 5, 24 et 49 ;

— le règlement de copropriété, avec état descriptif de division y attachant 19/10000e, 534/10000e et 76/10000e ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 18 janvier 2022, 25 janvier 2023 et 31 janvier 2024, approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel et les travaux ;

— les appels de fonds ;

— un relevé de compte du 10 janvier 2025.

Si M. et Mme [K] contestent être redevables de sommes au titre du parking, des dépenses d’eau froide et de chauffage, il convient de relever que :

— les charges regroupées sous l’intitulé « parkings garages » correspondent aux charges afférentes au lot n°49 )garage( dont ils sont propriétaires ;

— le règlement de copropriété précise que les services communs comprendront l’installation de chauffage central ;

— il résulte des appels de fonds que les charges liées à l’eau froide sont réparties en fonction de la consommation )index début / fin(.

En revanche, y a lieu de déduire des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, outre les frais de commissaire de justice (151,82 + 189,61 euros) ainsi que les frais de remise du dossier à l’huissier (180 euros), qui ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi. Pour la même raison, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de gestion remise de dossier Huissier + mise en demeure de 210 euros dans la mesure où les frais de remise de dossier Huissier ne sont pas justifié par des diligences exceptionnelles et où les frais de mise en demeure, justifiés, sont déjà inclus dans le décompte du 10 janvier 2025.

S’agissant de la somme de 277,62 euros sollicitée au titre de la loi SRU, le syndicat des copropriétaires affirme que l’émolument d’encaissement des copropriétaires sur les sommes à recouvrer doit être laissé à la charge des parties défaillantes. Il indique que cet émolument doit être calculé de façon proportionnelle en ayant pour base le montant total des sommes dues à savoir 3 332,32 euros.

Toutefois, l’article A444-32 du code de commerce visé dans l’assignation dispose que : « La prestation de recouvrement ou d’encaissement figurant au numéro 129 du tableau 3-1 donne lieu à la perception d’un émolument ainsi fixé :

1° Si le montant de la créance est inférieur ou égal à 188 €, un émolument fixe de 21,50 € ;

2° Au-delà du seuil de 188 € mentionné au 1°, dans la limite de 5 540 €, un émolument proportionnel aux sommes encaissées ou recouvrées au titre de la créance en principal ou du montant de la condamnation, à l’exclusion des dépens, selon le barème suivant :

Tranches d’assiette

Taux applicable

De 0 à 125 €

11,73 %

De 125 € à 610 €

10,75 %

De 610 € à 1525 €

10,26 %

De 1525 € à 52 400 €

3,91 %

Plus de 52 400 €

3,01 %

En cas de paiement par acomptes successifs, cet émolument proportionnel est calculé sur la totalité des sommes encaissées ou recouvrées et non sur chaque acompte ».

Il s’ensuit que si l’émolument proportionnel sera, in fine, à la charge du débiteur, il ne sera pas calculé sur la base du montant total des sommes dues mais sur la base du montant des sommes encaissées ou recouvrées par le commissaire de justice. Or, il n’est pas justifié que des sommes ont été encaissées ou recouvrées par le commissaire de justice.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de la loi SRU (émolument proportionnel), les frais dus par application de l’article A444-32 du code de commerce n’ayant pas encore exposés à ce jour et ne pouvant donc être déterminés à l’avance.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance de 3 690,32 euros au titre des charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires justifie du coût du commandement de payer de 153,85 euros, qui s’analyse en frais nécessaires.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  3 690,32 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 10 janvier 2025, appels de charges du 1er janvier 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 911,4 euros due à cette date (après déduction des frais de dossier huissier – 180 euros) et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;

—  153,85 euros au titre du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si M. et Mme [K] sollicitent des délais de paiement, ils ne produisent aucun justificatif relatif à leur situation. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande.

Il convient en conséquence de débouter M. et Mme [K] de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [K] qui succombent, supporteront les dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et seront condamnés à payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement en dernier ressort,

CONDAMNE M et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « L’ONYX II » sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  3 690,32 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 10 janvier 2025, appels de charges du 1er janvier 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 911,4 euros due à cette date et à compter de la signification de la décision sur le surplus ;

—  153,85 euros au titre du commandement de payer ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. et Mme [K] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « L’ONYX II » sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre des frais de gestion remise dossier huissier + de mise en demeure ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « L’ONYX II » sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice de sa demande au titre de la loi SRU ;

CONDAMNE M. et Mme [K] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, les jour, mois, et an susdits, et après lecture faite, le président a signé avec le Greffier.

Le GREFFIER LE PRESIDENT

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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