REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 24/02067 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MUY5

En date du 28 avril 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt huit avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE L’AUDIENCE :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 février 2026 devant :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Prune HELFTER-NOAH

: Benoit BERTERO

Greffier : Amélie FAVIER

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Prune HELFTER-NOAH

: Benoit BERTERO

Greffier : Amélie FAVIER

Magistrat rédacteur : Anne LEZER

Signé par Anne LEZER, président et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S. LE PACTE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Virginie PIN, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de M^e Camille GARNIER, avocat plaidant au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE :

DIRECTEUR GÉNÉRAL DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Grosses délivrées le :

à :

M^e Virginie PIN – 31

DGFIP

+ 1 CCC à [Localité 2] [P], expert (LS)

+ 1 CCC à [Localité 3], expert (LS)

+ 2 CCC aux Expertises et Régie

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte notarié en date du 31 mars 2022 établi par Maître [X] [Y], notaire à [Localité 4], la SAS « Le Pacte de [Localité 1] » a acquis les actions de la société SANPIMANUTEL sise [Adresse 3] pour un prix de 10 000 083,60 euros, laquelle exploite un complexe hôtelier, une résidence hôtelière, un restaurant et un débit de boissons, édifiés sur une parcelle de 5 ha 25ca 50a sur la presqu’île de [Localité 1] en bordure de la plage de la badine comprenant 8 bâtiments, un restaurant, une piscine et des espaces verts et offrant de l’hébergement, de la restauration, de l’évènementiel pour des séminaires, activités sportives ou évènement culturels.

L’acte a été enregistré le 15 avril 2022 auprès du service départemental de l’enregistrement d'[Localité 4] et pour le calcul des droits d’enregistrement, le rédacteur de l’acte a considéré que la société SANPIMANUTEL était une société à prépondérance immobilière dont l’actif était constitué à plus de 50 % par des immeubles affectés à sa seule exploitation d’hôtellerie et restauration et a donc fait application du droit de 5 % prévu à l’article 726 1-2 du CGI soit la somme de 500 004 euros acquittée auprès du service de l’enregistrement.

Par réclamation en date du 24 juillet 2023, la société « Le Pacte de [Localité 1] » conteste l’application de cet article et sollicite le bénéfice du droit de 0,1 % de l’article 726 1-1 du CGI soit un règlement qui aurait dû s’élever à la somme de 10 000,84 euros et demande en conséquence le remboursement de la somme de 490 004 euros.

Par courrier du 13 février 2024, la direction des services des finances publiques de Provence Alpes côte d’Azur a rejeté la dite réclamation.

*

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, la SAS « LE PACTE DE [Localité 1] » a assigné devant le tribunal judiciaire de céans au DIRECTEUR GENERAL DES FINANCES PUBLIQUES – LA DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES de PROVENCE ALPES COTE D’AZUR et des BOUCHES DU RHONE Division des affaires juridiques aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée la société « Le Pacte de [Localité 1] » en ses demandes, fins et conclusions

— Juger que la société requérante n’est pas à prépondérance immobilière

— Ordonner le dégrèvement des droits d’enregistrement à hauteur de la somme de 490 004 euros

— Condamner l’administration fiscale à lui restituer la somme de 490 004 euros

— Condamner l’administration fiscale à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Selon conclusions n°2 en réplique en date du 19 janvier 2026 la SAS « LE PACTE DE [Localité 1] » a demandé au Tribunal de :

— Ordonner le report sinon le rabat de la clôture au 19 janvier 2026,

— Déclarer recevable et bien fondée la société « Le Pacte de [Localité 1] » en ses demandes, fins et conclusions

— Juger que la société requérante n’est pas à prépondérance immobilière

— Juger que la cession des titres de ladite société relevait d’un droit de 0,1 %

— Avant dire droit, ordonner une expertise spécialisée en évaluation immobilière et en évaluation d’entreprises hôtelières avec une mission spécifique en la matière

— inviter l’administration fiscale à présenter des comparaisons pertinentes et objectivées selon la méthode DCF

— réserver les dépens et l’application de l’article 700 du CPC dans l’attente du rapport d’expertise

En tout état de cause,

— Ordonner le dégrèvement des droits d’enregistrement à hauteur de la somme de 490 004 euros

— Condamner l’administration fiscale à lui restituer la somme de 490 004 euros

— Condamner l’administration fiscale à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens

— Débouter l’administration fiscale de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

La société « Le Pacte de [Localité 1] » prétend que l’administration fiscale a minoré la valeur du fonds de commerce, inclus à tort les immeubles par destination dans l‘actif immobilier et n’a pas retenu le véritable chiffre d’affaires de l’année de cession qui était de 1 946 668 euros HT et non de 900 446 euros tel que l’administration le précise.

A l’appui de ses prétentions elle verse aux débats deux expertises : l’expertise [S] [L] , dont le rapport définitif date du 29 mars 2022 laquelle conclut à une valeur totale du fonds de commerce et des murs de 9 900 000 euros après avoir pris en compte au numérateur l’immeuble d’exploitation pour un total de 4 050 000 euros, un dénominateur (fonds de commerce, bilan 2021, stocks, immobilisations corporelles) de 10 845 017 euros, entraînant un rapport de 37,34 % donc inférieur à 50 % empêchant la société SANPIMANTEL d’être une société à prépondérance immobilière.

En conséquence elle estime qu’elle relève du taux de 0,1 % de l’article 726 1-1°du CGI.

Elle produit un autre rapport d’expertise réalisé en octobre 2025 dans lequel le cabinet [Q], expert près la cour d’appel de [Localité 5] et mandaté par la requérante, a conclu à une valeur du bien immobilier de la société SANPIMANUTEL à la somme de 4 533 775 euros. Cette expertise s’est fondée sur la méthode DCF et a confirmé, selon la requérante, que la valorisation du fonds de commerce dépassait celle de l’immobilier faisant que la société SANPIMANUTEL ne relève pas du régime fiscal des sociétés à prépondérance immobilière car son actif est essentiellement composé d’éléments affectés à l’exploitation du fonds de commerce et non de simples actifs immobiliers à vocation patrimoniale.

Elle soutient que l’ensemble immobilier que l’administration inclut dans l’actif immobilier est entièrement affecté à cette activité d’exploitation commerciale et que le fonds de commerce d’hôtel restaurant a une valeur dépassant la valeur immobilière retenue par l’administration.

Elle ajoute que la méthode dite de comparaison utilisée par l’administration fondée sur d’autres transactions n’est pertinente que si les actifs sont homogènes, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

C’est la raison pour laquelle elle sollicite une expertise avant dire droit qui permettrait d’obtenir une évaluation objective et fondée.

Selon conclusions signifiées 1er aout 2024 et déposées au greffe le 12 août 2024, la DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES de PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DU DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE a demandé au tribunal de :

— Rejeter la demande avant dire droit

— Confirmer la décision de rejet de l’administration en date du 13 février 2024

— Débouter la SAS « Le Pacte de Giens » de sa demande

— Dire et juger que les frais entraînés par la constitution d‘avocat resteront à sa charge

— Rejeter la demande de distraction des dépens en vertu de l’article 699 du CPC

— Rejeter la demande fondée sur l’article 700 du CPC

Selon conclusions signifiées par voie de commissaire de justice le 24 décembre 2025 la DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES de PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DU DÉPARTEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE maintient dans son intégralité ses précédentes demandes.

Elle soutient que la prépondérance immobilière s’apprécie au regard de la composition de l’actif de la personne morale au jour de la cession ou au cours de l’année précédant la cession, elle estime que le rapport de la société [L] n’est pas pertinent car il faut déterminer la valeur vénale des biens immobiliers détenus et du fonds de commerce exploité et procéder pour ces calculs par comparaisons des biens identiques vendus sur la période de 2021 sur des superficies et lieux similaires rendant son évaluation pertinente. Elle explique que pour la valeur du fonds de commerce elle a appliqué le chiffre d’affaires de 2019 et non de 2021 comme le dit à tort la requérante.

C’est ainsi que l’administration fiscale parvient aux calculs suivants :

— le numérateur correspondant à la valeur de l’immeuble est de 7 888 000 euros

— le dénominateur correspondant à la valeur de la totalité des actifs est de 9 777 054 euros : ATTENTION, il doit manquer un chiffre.

Le rapport est donc de 80 % faisant que la société SANPIMANUTEL est effectivement une société à prépondérance immobilière selon l’administration fiscale.

*

La clôture a été fixée au 5 mai 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2025 puis renvoyée à l’audience du 19 février 2026 avec une nouvelle clôture fixée au 19 janvier 2026 selon ordonnance en date du 20 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

SUR CE :

A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’appartient pas au tribunal d’y répondre.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

La société « Le Pacte de [Localité 1] » sollicite dans ses dernières écritures en date du 19 janvier 2026 le rabat de l’ordonnance de clôture à la date du 19 janvier 2026.

La DGFIP ne conclut pas sur ce point.

Au regard de l’ordonnance en date du 20 novembre émise par le Tribunal judiciaire de TOULON qui a fixé la clôture au 19 janvier 2026 et à l’absence de toutes conclusions postérieurement à la date de clôture, il n’y pas lieu de rabattre l’ordonnance de clôture.

Sur la demande d’expertise avant dire droit

L’article R*202-3 du Livre des procédures fiscales prévoit que : « Dans les instances qui, en matière de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière, font suite aux décisions prises sur les réclamations indiquées au deuxième alinéa de l’article R. 202-1, l’expertise est de droit si elle est demandée par le contribuable ou par l’administration.

L’expertise n’est pas accordée de droit en appel si elle est demandée par la partie l’ayant obtenue devant le tribunal judiciaire ou si aucune des parties ne l’a demandée en première instance. » et R*202-4 que « L’expertise est faite par un seul expert.

La décision qui ordonne l’expertise et désigne l’expert fixe sa mission ainsi que le délai dans lequel il est tenu de déposer son rapport au secrétariat-greffe.

Le secrétaire-greffier informe les parties, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et les avocats constitués, du dépôt du rapport au secrétariat-greffe. Les observations du contribuable et de l’administration sur ce rapport sont formulées par conclusions régulières dans les deux mois qui suivent cette notification.

La juridiction saisie statue à l’expiration de ce délai. »

En l’état du dossier, le Tribunal est saisi de deux thèses opposées, chacune étayée par des éléments techniques complexes qui font appel pour l‘administration fiscale à des calculs basés sur une méthode comparative des biens similaires vendus en 2021 et pour la société « le Pacte de [Localité 1] » à une méthode dite DCF.

Le litige porte donc exclusivement sur ces calculs qui permettront à l’issue de caractériser ou pas la prépondérance immobilière de la société SANPIMANUTEL au sens de l’article 726 1-2° du CGI.

La société « Le Pacte de [Localité 1] » fournit deux expertises non contradictoires et il apparaît qu’ordonner une expertise avant dire droit répond aux exigences d’une bonne administration de la justice.

Dans ces conditions, l’expertise sollicitée étant par ailleurs de droit en la matière, il convient de l’ordonner avant dire droit, comme détaillé au dispositif.

La société « Le Pacte de [Localité 1] » supportera la charge de la provision à valoir sur les frais de l’expert, dont elle est seule à avoir demandé l’intervention.

Sur les demandes accessoires :

Les autres demandes, tout comme les dépens et frais irrépétibles seront donc réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience collégiale publique, par jugement contradictoire mis à la disposition des parties au greffe, en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à rabattre l’ordonnance de clôture,

Ordonne avant dire-droit une expertise judiciaire ;

Désigne pour y procéder :

DEMUYTER [P] – [Adresse 4] et [D] [F], [Adresse 5]

En qualité d’experts, investis de la mission suivante :

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], en présence des parties et à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, visiter les lieux, les décrire, joindre des photographies, fournir tous éléments sur la composition du bien immobilier, l’emplacement du bien, la superficie pondérée du bien immobilier, le coefficient de situation, de son environnement, la nature des parcelles, les commodités, les servitudes, l’état du bâti, l’existence de baux, les diagnostics techniques, la nature du droit réel cédé et de manière générale sur les différents facteurs juridiques, géographiques, économiques et physiques propres à l’immeuble litigieux et à ses qualités intrinsèques, le tout à la date de la cession en 2021/2022,yuè

— Décrire l’actif immobilier détenu par la société SANPIMANUTEL (consistance bâtie et non bâtie, surfaces, affectations, situation urbanistique, classement PLU, contraintes et servitudes éventuelles) et d’en déterminer la valeur vénale au 31 mars 2022 selon les méthodes d’usage (comparaison, DCf, capitalisation des revenus) ;

— Décrire l’activité hôtellerie -restauration et les fonds de commerce exploités sur le site, d’en retracer les modalités d’exploitation, les chiffres d’affaires et tous documents comptables nécessaires à la solution du litige et d’en déterminer la valeur vénale à a même date au moyen de différentes méthodes de calculs,

— Calculer sur cette base, le rapport entre la valeur vénale des immeubles et droits immobiliers (numérateur) et la valeur brute réelle de l’ensemble des éléments d’actif (dénominateur) et dire si à la date de la cession la société SANPIMANUTEL est ou non une société à prépondérance immobilière selon les critères de l’article 726 1 -2° du code général des impôts

— Recueillir tous éléments concernant les termes de comparaison retenus (nature et zonage notamment) par l’Administration fiscale et proposés par la partie adverse, donner un avis motivé sur ces termes de comparaison,

— Fournir tous éléments utiles à la solution du litige et recueillir au besoin l’avis d’un expert dans une autre spécialité.

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige, fournir à l’intention du juge du fond les éléments d’appréciation utiles à sa décision et répondre à tous dires des parties ;

Dit que les experts pourront s’adjoindre tout sapiteur de leur choix, d’une spécialité différente de la leur :

Dit que les experts devront faire connaître sans délai leur acceptation et disons qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de leur mission, il sera pourvu à son ou leur remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

Dit que la société « Le Pacte de [Localité 1] » devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 6 000 euros à valoir sur la rémunération des experts, et ce dans le délai de 3 MOIS à compter de la présente ordonnance, à peine de caducité de la mesure d’expertise ;

Dit qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion,

Dit que s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première convocation des parties ou au plus tard de la deuxième, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant de ses honoraires et de ses débours,

Dit qu’à l’issue de cette convocation, l’expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

Dit qu’en cours d’expertise, l’expert pourra, conformément aux dispositions de l’article 280 du Code de procédure civile, solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise la consignation d’une provision complémentaire dès lors qu’il établira que la provision allouée s’avère insuffisante,

Dit que les experts devront déposer leur rapport au greffe dans le délai de 12 mois à compter de la notification qui leur sera faite par celui-ci de la consignation, à moins qu’ils ne refusent la mission,

Dit qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai s’il s’avère insuffisant,

Dit que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, les entendre en leurs observations et répondre à leurs dires,

Dit qu’en cas de nécessité de travaux urgents l’expert devra remettre un pré-rapport, même succinct, décrivant et chiffrant ces travaux et préconisant un délai d’exécution ;

Dit qu’en application des dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre une copie de son rapport à chacune des parties, ou à leurs représentants, en mentionnant cette remise sur l’original,

Désigne le juge de ce Tribunal chargé du contrôle des mesures d’instruction pour le contrôle et le suivi de la mesure d’instruction qui vient d’être ordonnée ;

Dit que l’expert adressera aux parties un pré-rapport en leur laissant le temps nécessaire pour y répondre éventuellement avant de rendre son rapport définitif ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes des parties en l’attente du dépôt du rapport d’expertise à charge pour la partie la plus diligente de réenrôler le dossier,

RÉSERVE les autres demandes des parties, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE