TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

N° RG 25/00542 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FRRF

Minute :

JUGEMENT

DU 20 AOUT 2025

AFFAIRE :

[T] [V]

C/

[H] [U] épouse [S], [W] [S]

Copies certifiées conformes

— M. [V]

— M. Et Mme [S]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M. [V]

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [V]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Madame [H] [U] épouse [S]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Monsieur [W] [S]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : David HAZAN

CADRE GREFFIER : Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 21 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 août 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Par acte notarié du 1er avril 2019, M. [T] [V] a consenti à M. [W] [S] et Mme [H] [U] épouse [S] un bail à usage d’habitation sur un bien situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 730 euros.

Le 6 octobre 2022, M. [T] [V] a fait délivrer à M. et Mme [S] un commandement de payer la somme de 11.840 euros, au titre des loyers non acquittés à cette date.

Par actes du 7 février 2025, notifiés par voie électronique au préfet de la [Localité 10]-Atlantique le jour même de leur délivrance, M. [T] [V] a fait assigner M. et Mme [S], au visa de la loi du 6 juillet 1989, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du contrat de bail,

— l’expulsion de M. et Mme [S] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [S] au paiement :

— de la somme de 16.470 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 31 janvier 2025,

— d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat, correspondant au montant du loyer augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux,

— d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1154 alinéa 4 du Code civil,

— de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des dépens d’instance et d’exécution.

Par courrier réceptionné le 16 mai 2025, les services sociaux de la préfecture ont communiqué à la juridiction le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2025.

M. [T] [V], qui a comparu en personne, a maintenu oralement les termes de son assignation et précisé que la dette actualisée au jour de l’audience s’élevait à 19.430 euros.

Mme [H] [S], qui a comparu en personne, n’a contesté la dette ni dans son montant ni dans son principe. Elle a toutefois sollicité un délai de quatre mois à compter de l’audience pour quitter les lieux.

Cité à étude, M. [W] [S] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, l’assignation et la date d’audience ont été portées à la connaissance du préfet de la [Localité 10]-Atlantique le 7 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle la demande a été examinée.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du même code précise par ailleurs que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le bailleur produit une copie du contrat de bail ainsi qu’un décompte attestant une absence chronique de versement du loyer de la part des locataires depuis le mois de mai 2021, la dette locative s’élevant aujourd’hui à 19.430 euros.

Ces éléments démontrent que les locataires ont manqué à leur obligation de paiement du loyer de manière suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail, qui sera par conséquent prononcée.

Sur la demande d’expulsion

La résiliation du contrat de bail étant acquise à M. [T] [V] à compter du présent jugement, M. et Mme [S] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, l’expulsion de M. et Mme [S], et de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 9], M. et Mme [S] causent au bailleur un préjudice, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Le contrat de bail stipulant une clause de solidarité, la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation sera solidaire.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur apporte la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er avril 2019, ainsi qu’un dernier décompte faisant état d’une dette locative de 19.430 euros au titre de l’occupation du logement au 31 mai 2025, montant arrêté au 21 mai 2025, ce montant n’étant pas contesté par Mme [S].

M. et Mme [S] seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur.

La condamnation portera intérêt au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le bailleur

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, dans sa version applicable au présent litige, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La résistance à une demande en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, à moins que cette résistance ne soit accompagnée de circonstances particulières de nature à la faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire.

En l’espèce, le bailleur ne démontre ni même n’allègue que les locataires auraient fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de leurs obligations contractuelles. La demande de dommages et intérêts formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L. 412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, compte tenu du délai écoulé entre l’audience et le délibéré et du délai de deux mois laissé au locataire pour quitter les lieux à compter de la délivrance du commandement d’avoir à le faire, les locataires sont d’ores-et-déjà assurés de bénéficier d’un délai minimal de quatre mois pour quitter les lieux à compter de l’audience.

La demande formulée par Mme [S] étant sans objet, elle sera rejetée.

Sur les dépens

M. et Mme [S], succombant à l’instance, en supporteront solidairement les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner les défendeurs, parties perdantes, à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE, à compter de ce jour, la résiliation du contrat de bail consenti par M. [T] [V] à M. [W] [S] et Mme [H] [U] épouse [S] le 1er avril 2019 sur l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [S] et Mme [H] [U] épouse [S] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 9] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [H] [U] épouse [S] à payer à M. [T] [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [H] [U] épouse [S] à verser à M. [T] [V] la somme de 19.430 euros correspondant aux loyers et charges dus au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 mai 2025, décompte arrêté le 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par M. [T] [V] ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formulée par Mme [H] [U] épouse [S] ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [H] [U] épouse [S] à verser à M. [T] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [H] [U] épouse [S] aux dépens d’instance et d’exécution ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que la décision sera transmise au préfet de la [Localité 10]-Atlantique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 8] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER D. HAZAN