REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 11 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/09424 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K7I6

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 04 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement VAR HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur, [Z], [G], demeurant, [Adresse 2]

Madame, [J], [R], demeurant, [Adresse 2]

tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2023, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a consenti à Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 3] A, étage 2, n,°[Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 420,55 euros augmenté d’une provision sur charges.

Par courriel du 27 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a signalé à la Caisse d’Allocations Familiales du Var la situation d’impayés de loyers de Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R].

Par actes de commissaire de justice en date des 1er et 3 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait signifier à Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.341,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 3 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait assigner Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire à la date du 3 septembre 2025,

En conséquence,

— constater que Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués,

— ordonner l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de leur personne, de leur bien et de tous occupants de leur chef,

— les condamner solidairement à lui payer :

— une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurant dans le bail (loyer nu par mois charges en sus, taxes et accessoires) à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 618,71 euros,

— à titre de provision, la somme de 3.344,09 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnité d’occupation arrêtés à la date du 18 novembre 2025, avec intérêts au taux légal, sous réserve de la réactualisation de ladite somme au jour de l’ordonnance à intervenir,

— la somme de 700 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

— les entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement en date des 1er et 3 juillet 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 11 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.331,34 euros arrêtée au 26 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse). Le demandeur précise que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants, seule l’allocation logement étant payée, outre les régularisations de charges.

L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT soutient que Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer des 1er et 3 juillet 2025, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R], régulièrement assignés tous deux à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter. Il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 11 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 3 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024).

Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date des 1er et 3 juillet 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 3 septembre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 juin 2023 à compter du 4 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 septembre 2025, Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et leur obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à leur maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 618,71 euros, conformément à la demande, cette somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner solidairement les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 juin 2023, du commandement de payer délivré les 1er et 3 juillet 2025 et du décompte de la créance arrêté à la somme de 4.331,34 euros au 26 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse), que l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 4.331,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 26 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse).

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] aux dépens de l’instance.

Il convient également de les condamner in solidum à payer à L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 juin 2023 entre l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT d’une part, et Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] d’autre part, concernant un logement situé, [Adresse 3], [Adresse 5], sont réunies à la date du 3 septembre 2025 à 24h00,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 4 septembre 2025,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] à compter du 4 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 618,71 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNONS solidairement Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] à payer à L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.331,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 non incluse),

CONDAMNONS solidairement Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à compter du 1er janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS in solidum Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] à payer à L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur, [Z], [G] et Madame, [J], [R] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié les 1er et 3 juillet 2025,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE