REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 24/01796 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MRKG

En date du : 18 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du dix huit mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 février 2026 devant Olivier LAMBERT, Vice Président statuant en juge unique, assisté de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la président a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026.

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [L], né le 29 Mars 1948 à [Localité 1] (92), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry GARBAIL, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [T] [U] [B], né le 13 Février 1973 à [Localité 2] (83), de nationalité Française, Moniteur de ski, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Arnaud LUCIEN, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Thierry GARBAIL – 1023

M^e Arnaud LUCIEN – 0267

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 21 avril 2016, Monsieur [N] [L] a acquis de Monsieur [G] [B] une maison d’habitation.

Après l’apparition de fissures sur le mur de soutènement de la plage de la piscine, Monsieur [N] [L] a déclaré le sinistre auprès de son assureur, la société MACIF, au titre de la catastrophe naturelle ayant été reconnu selon arrêté du 18 septembre 2018 pour la commune de [Localité 3] au titre de la sécheresse pour la période du 1er juillet 2017 au 20 octobre 2018..

La société MACIF a mandaté le cabinet IXI, lequel a notamment constaté dans son rapport établi le 1er juillet 2019 des désordres concernant le mur litigieux.

Monsieur [N] [L] a par la suite mandaté le bureau d’études BEGP qui a également établi les désordres et notamment des fissures sur le garde-corps et le mur de soutènement dans son rapport du 7 février 2020.

Arguant l’aggravation des désordres, l’assureur du demandeur a à nouveau mandaté le cabinet IXI, qui a constaté dans son rapport du 18 juin 2020 l’aggravation du phénomène de tassement de la plage et de basculement du mur, et a chiffré les travaux de reprise à hauteur de 95 500 euros.

Monsieur [N] [L] a assigné Monsieur [G] [B] devant le juge des référés le 15 octobre 2020 aux fins de voir l’instauration d’une mesure expertale.

Selon ordonnance de référé du 2 juillet 2021, la mesure d’expertise a été ordonnée et confiée à Monsieur [Z] [M].

Par déclaration du 12 juillet 2021, Monsieur [G] [B] a interjeté appel de ladite ordonnance, laquelle a été confirmée par arrêt de la cour d’appel en date du 29 septembre 2022.

Après une extension de mission ordonnée selon ordonnance du 6 janvier 2023, l’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 septembre 2023.

A la suite de ces conclusions, Monsieur [N] [L] a assigné Monsieur [G] [B] le 15 février 2024 devant la présente juridiction.

Aux termes des dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [N] [L] sur le fondement des articles 1116 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, sollicite de voir :

— condamner Monsieur [B] à lui payer les sommes suivantes :

* 155 139, 46 euros au titre du coût des travaux de reprise,

* 6 837, 60 euros au titre des factures du bureau d’études BEGP du 23 décembre 2019, du 7 février 2020, de Me [H], huissier du 1er juillet 2020, du 7 janvier 2022, de Monsieur [A], expert du 30 août 2023,

* 96 200 euros au titre du préjudice de jouissance,

* 15 650, 52 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance y compris ceux du référé et de l’expertise judiciaire, distraits au profit de M^e GARBAIL, avocat sur son affirmation de droit,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, à compter du jugement à intervenir,

— débouter Monsieur [B] de ses demandes,

— maintenir l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Monsieur [N] [L] énonce une réticence dolosive de la part du défendeur au regard du défaut d’information et de la dissimulation de l’ampleur des désordres apparus avant la vente..

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2026, et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [G] [B] sollicite sur le fondement des articles 1116 ancien du code civil, et des articles 1641 et suivants du code civil de :

— voir ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

A titre principal,

— débouter Monsieur [L] de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [L] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner Monsieur [L] aux entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— constater l’absence de chiffrage contradictoire des demandes,

— débouter Monsieur [L] de ses demandes, fins et conclusions,

A titre très subsidiaire,

— dire et juger que les désordres de la piscine sont attribués à un état de catastrophe naturelle,

A titre infiniment subsidiaire,

— écarter l’exécution provisoire de droit la décision à intervenir.

Monsieur [G] [B], pour s’opposer aux demandes formulées par Monsieur [N] [L], énonce l’absence de réticence dolosive puisqu’il n’avait pas connaissance des vices allégués.

Par ordonnance du 6 janvier 2026, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction de la procédure à la date du 16 janvier 2026.

L’audience s’est tenue le 16 février 2026 et le délibéré fixé au 19 mai 2026.

La clôture a été révoquée et fixée à l’audience avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande fondée sur la réticence dolosive

Aux termes de l’ancien article 1116 du code civil, applicable à la vente intervenue le 21 avril 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé par celui qui l’invoque.

Il est patent que la réticence dolosive suppose la réunion cumulative de trois conditions :

L’existence d’une connaissance effective d’un vice par le vendeur ;

Une abstention ou une manœuvre intentionnelle destinée à tromper l’acquéreur ;

Le caractère déterminant de cette réticence sur le consentement de l’acquéreur.

Monsieur [B], en sa qualité de maître d’ouvrage de la construction réalisée en 2005, avait nécessairement connaissance de l’existence d’une anomalie affectant le mur de soutènement. Il a lui-même procédé, avant la vente, à l’application de mousse polyuréthane destinée à combler un vide résultant d’une bascule du mur.

L’expert judiciaire, Monsieur [Z] [M] a d’ailleurs expressément relevé que cette intervention était antérieure à la vente et qu’une bascule de 7 cm existait déjà à cette époque.

Cependant, cette connaissance doit être appréciée au regard de la qualité de Monsieur [B], profane en matière de construction et gérant d’un débit de tabac, sans aucune compétence technique particulière dans le domaine du génie civil ou de la maçonnerie.

En outre, si des travaux d’embellissement et d’entretien (pose de parement sur une face et application de mousse) ont été réalisés, ces interventions n’ont pas eu pour effet de dissimuler les désordres.

En effet, le mur étant imposant (23 mètres de long sur 3,50 mètres de haut), les fissures étaient apparentes sur la face non parée, parfaitement visible par le vendeur ainsi que par l’acheteur depuis la piscine et l’escalier d’accès situé à l’arrière comme en atteste le rapport de l’expert judiciaire.

Ce dernier a lui-même souligné que « la connaissance de l’anomalie ne signifie pas une perception appropriée du niveau de gravité du phénomène qui n’a été révélé qu’avec les investigations BEGP».

Dès lors, au regard des dimensions importantes de l’ouvrage et de la visibilité des fissures et du désaffleurement sur une face non traitée, les vices n’ont pas été dissimulés de manière intentionnelle.

Monsieur [B], profane, ne pouvait légitimement avoir conscience de l’ampleur des malfaçons structurelles (insuffisance des armatures, défaut de drainage, compactage insuffisant) ni de leur caractère évolutif telles que détaillées par l’expert judiciaire ainsi que par les experts amiables.

L’application de mousse polyuréthane, ancienne et visible, relève davantage d’un entretien temporaire et esthétique que d’une manœuvre dolosive intentionnelle destinée à tromper l’acquéreur.

Il est exigé la preuve d’une intention délibérée de dissimuler, néanmoins, au regard de ce qui vient d’être énoncé, cette intention ne résulte pas des éléments versés aux débats.

Surabondamment, il est exact que la révélation d’un vice structurel d’une telle ampleur, entraînant un coût de reprise très élevé, chiffré à hauteur de 184 000 euros HT par Monsieur [Z] [M], est de nature à déterminer le consentement de Monsieur [D], en l’absence de réticence intentionnelle caractérisée, cette condition, même remplie, ne suffit pas à caractériser le dol.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la présente juridiction considère que la preuve d’une réticence dolosive n’est pas rapportée puisque les trois conditions cumulatives ne sont pas réunies, faute de démontrer l’abstention intentionnelle d’un vice dont Monsieur [B] aurait eu une pleine et entière connaissance dans sa gravité.

Monsieur [L] sera en conséquence débouté de ses demandes fondées sur la réticence dolosive et des demandes indemnitaires y afférentes.

Enfin, la présente juridiction constate que Monsieur [L], s’il évoque subsidiairement dans ses écritures la garantie des vices cachés, sans la justifier, ne formule aucune prétention expresse sur ce fondement dans le dispositif de ses conclusions.

Or, le juge n’est tenu de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des conclusions.

En conséquence, faute pour lui d’avoir expressément formulé, maintenu et développé une telle prétention dans ses conclusions finales n°2, le tribunal de céans n’analysera pas la demande fondée sur la garantie des vices cachés puisque n’étant pas régulièrement saisie sur ce fondement.

Sur les frais et dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [L], partie perdante, aux dépens sans distraction puisque non reprise dans le dispositif des conclusions.

Compte tenu de la solution du litige, il serait inéquitable de laisser supporter les frais de l’instance non compris dans les dépens à M. [B].

M. [L] devra lui payer 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande formulée par Monsieur [N] [L], au titre de la réticence dolosive, au versement de la somme de 155 139, 46 euros par Monsieur [G] [B] au titre du coût des travaux de reprise,

REJETTE la demande formulée par Monsieur [N] [L], au titre de la réticence dolosive, au versement de la somme de 6 837, 60 euros par Monsieur [G] [B] au titre des factures du bureau d’études BEGP du 23 décembre 2019, du 7 février 2020, de Me [H], huissier du 1er juillet 2020, du 7 janvier 2022, de Monsieur [A], expert du 30 août 2023,

REJETTE la demande formulée par Monsieur [N] [L], au titre de la réticence dolosive, au versement de la somme de 96 200 euros au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] aux dépens.

REJETTE les autres demandes.

ORDONNE l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT