TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AB

N° RG 24/02094

N° Portalis DBX4-W-B7I-S7FO

JUGEMENT

MINUTE N°B24/

DU : 13 Novembre 2024

[B] [O]

C/

[V] [E]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2024

à M^e Frédérique KNOPF SILVESTRE

Copie certifiée conforme délivrée le 13/11/24 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée deCoralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [O],

19 CHEMIN D AUSSONNE

31700 BLAGNAC

représenté par M^e Frédérique KNOPF-SILVESTRE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [V] [E],

BAT A APPT 13

18 RUE CARRIERE

31700 BLAGNAC

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 février 2006, Monsieur [B] [O] a donné à bail à Madame [V] [E] un appartement à usage d’habitation n°13 et un garage n°12, situés bâtiment A, 18 rue Carrière, 31700 BLAGNAC pour un loyer mensuel de 580 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Le 21 août 2023, le syndic de l’immeuble a informé Monsieur [B] [O] d’une fuite provenant possiblement de l’appartement loué à Madame [V] [E]. Par courriel du 15 septembre 2023, le syndic de l’immeuble a confirmé la présence de plusieurs fuites dans l’appartement de Madame [V] [E].

Monsieur [B] [O] a mandaté Monsieur [L] [S] pour réparer ces fuites le 05 octobre 2023 et a adressé deux courriers recommandés les 19 décembre 2023 et 31 janvier 2024 à Madame [V] [E], afin que celle-ci laisse l’accès à son appartement pour les travaux de réparation, en vain.

Par acte d’huissier en date du 13 mai 2024, Monsieur [B] [O] a fait assigner Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail,

— à défaut de libération volontaire, son expulsion sans délai, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération du logement,

— sa condamnation au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 12 septembre 2024, Monsieur [B] [O], représenté par Maître Frédérique KNOPF-SILVESTRE, maintient les demandes de son assignation. Il expose que Madame [V] [E] n’a pas répondu aux sollicitations pour permettre la réalisation des travaux de plomberie nécessaires, n’a pas justifié de l’entretien de la chaudière, n’a pas entretenu son appartement de façon convenable et n’a pas justifié d’une assurance pour le logement.

Convoquée par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 13 mai 2024, Madame [V] [E] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

— De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;

— De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 ;

— De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

L’article 1724 du code civil dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l’espèce du rapport d’intervention de Monsieur [X] [S], plombier, qu’il existe deux fuites d’eau dans l’appartement de Madame [V] [E], l’une au niveau de l’alimentation en eau froide en encastré dans la dalle et l’autre au niveau du siphon de la baignoire. Or, en dépit d’appels du plombier et de deux lettres recommandées adressées par son bailleur le 19 décembre 2023 et le 31 janvier 2024, Madame [V] [E] n’a pas laissé l’accès à son logement pour la réalisation des réparations nécessaires, et ce alors que les fuites dans son appartement entraînent un dégât des eaux dans l’appartement sous le sien et sont susceptibles de détériorer son logement.

Par ailleurs, le rapport d’intervention de Monsieur [X] [S] note que les canalisations d’évacuation de la baignoire et de l’évier sont bouchées et l’appartement apparaît sale sur les photos du rapport, ce qui caractérise un défaut d’entretien de Madame [V] [E].

Enfin, Madame [V] [E] n’a justifié ni de l’entretien de la chaudière, qu’elle doit faire annuellement dans le cadre de son obligation d’entretien du logement, ni de son assurance locative, demandée par lettre recommandée le 31 janvier 2024.

Ces éléments caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail, qui justifient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs de la locataire, d’autant que celle-ci ne s’est pas présentée à l’audience pour s’expliquer sur ses manquements contractuels ou proposer une date d’intervention du plombier à son domicile.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [V] [E] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la mauvaise foi de la locataire n’étant pas démontrée.

Par ailleurs, il convient de condamner Madame [V] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [O], Madame [V] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 17 février 2006 entre Monsieur [B] [O] et Madame [V] [E] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé appartement à usage d’habitation n°13 et un garage n°12, bâtiment A, 18 rue Carrière, 31700 BLAGNAC, aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [B] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [V] [E] à payer à Monsieur [B] [O] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [V] [E] à verser à Monsieur [B] [O] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Coralie POTHIN, greffière.

La greffière, Le juge,