TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 10/04/2025

à : M^e Avner DOUKHAN

Copie exécutoire délivrée

le : 10/04/2025

à : Monsieur [E] [I], M^e Virginie AUDINOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02917 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4J5X

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie AUDINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0674

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02917 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4J5X

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mai 2008, Madame [U] [B] et Monsieur [E] [I] ont loué un appartement situé [Adresse 4].

Par acte d’huissier en date du 15 décembre 2022, Monsieur [X] [L], bailleur, a fait délivrer congé pour reprise du logement pour y loger, à effet du 30 juin 2023.

Par actes d’huissier en date du 2 février 2024, Monsieur [X] [L] a fait assigner Madame [U] [B] et Monsieur [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

validation du congé pour reprise,expulsion de Madame [U] [B] et Monsieur [E] [I] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et séquestration des biens meubles trouvés sur place,suppression du délai visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, voir le réduirecondamnation de Madame [U] [B] et Monsieur [E] [I] à lui verser une indemnité d’occupation correspondant au montant de 1700 euros mensuelle augmenté des charges, 5000 euros au titre des dommages et intérêts, 200 euros d’astreinte par jour de retard, condamnation de Madame [U] [B] et Monsieur [E] [I] aux dépens, comprenant le coût du congé et à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 février 2025, Monsieur [X] [L], représenté par son conseil, précise que la locataire a effectivement quitter les lieux le 20 mars 2024, soit 9 mois après la date d’effet du congé pour reprise, et que de ce fait, il se désiste de la demande de congé pour les deux défendeurs mais maintient les demandes au titre des dommages et intérêts. Il explique avoir effectivement dû relouer l’appartement, un ou deux mois après le départ des locataires, ses projets ayant changé, l’appréciation de la réalité de l’intention de reprise devant se vérifier au moment de l’envoi du congé. Il soutient qu’il avait effectivement l’intention de rejoindre sa famille alors mais que, en raison du comportement des locataires qui se sont maintenu dans le logement, ses projets ont été modifiés. Il indique qu’il restituera la somme de 2895 euros à la locataire, cette somme correspondant à la restitution du dépôt de garantie, à laquelle s’ajoute la somme de 1395 euros correspondant aux intérêts de 10 % pendant 9 mois.

Madame [U] [B], représentée à l’audience, dépose des écritures, demandant de déclarer nul le congé pour reprise, de condamner Monsieur [L] à la somme de 2832, 42 euros au titre de l’indexation abusive, à compter de septembre 2019, 1308 euros au titre des frais de déménagement, 1356, 50 euros de frais d’emménagement, 15 000 euros, de préjudice moral, restitution du dépôt de garantie à la suite du départ le 20 mars 2024, soit la somme de 1550 euros productive d’intérêts à hauteur de 10% chaque mois, soit 2170 euros le 20 septembre 2024, sous astreinte de 50 euros par jour de retard après un délai de 15 jours suivant signification, 2268 euros de trop perçu sur les indemnités d’occupation, 2640 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le constat d’huissier. Elle indique que Monsieur [I] ne vit plus dans l’appartement. Elle explique vivre dans le logement depuis 16 ans, et avoir rencontré de multiples désordres, liés à des problèmes d’aération et d’infiltrations depuis 2019. Elle s’étonne que, malgré l’indécence du logement, l’indexation soit toujours fixée et en demande le remboursement et demande la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 1700 euros, hors indexation, cette dernière ayant payé la somme de 1952 euros sur 9 mois. Elle ajoute que la réponse du bailleur aux problèmes rencontrés a été de lui transmettre un congé, la contraignant à multiplier les démarches pour se reloger, et ce qui l’a profondément perturbée. Elle n’est pas parvenue à trouver un logement à la date du congé mais a quitté le logement le 20 mars 2024. Elle soutient que le congé était frauduleux, le propriétaire, retraité et âgé de 73 ans, vivant à [Localité 5] depuis de nombreuses années.

Monsieur [E] [I] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux baux vacants, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [U] [B] et Monsieur [E] [I] a été tacitement reconduit pour expirer le 31 mai 2023.

Le congé du bailleur du 15 décembre 2022 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, à savoir lui-même.

Dès lors, le congé est délivré dans les formes et délais légaux requis.

Est en revanche allégué un motif de fond de non validité tenant à l’absence de justification du caractère sérieux de la reprise par le bailleur. Il sera rappelé que depuis la loi ALLUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, force est de constater qu’effectivement le bailleur n’apporte aucun élément de nature à justifier du sérieux de la reprise du bien, aucun document n’étant fourni, justifiant le fait qu’il souhaite, à la date du congé, rentrer à [Localité 6], après plusieurs années. Il soutient qu’il souhaite se rapprocher de sa famille, aucun document n’étant versé pour en justifier, aucune adresse, aucune mention de la constitution de la famille, aucune raison n’ayant, non plus, été apportée pour expliquer l’abandon du projet.

Or, il est constant que le bénéficiaire de la reprise doit occuper effectivement les lieux dans un délai raisonnable après le départ du locataire, à titre d’habitation principale et pour une durée suffisante, sauf si l’inoccupation est due à une cause légitime ou extérieure au bailleur. Il en résulte que le bailleur n’a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur ne conteste pas avoir reloué l’appartement.

Les locataires ayant quitté les lieux, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, demande qui a motivé le maintien de la procédure devant la juridiction.

Sur l’indexation abusive

Au visa des dispositions de la Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021, il est interdit de fixer toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE. La loi précise, en outre, que ces dispositions s’appliquent pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié le 22 août 2021).

En revanche, aucune disposition ne permet de supprimer l’indexation notifiée valablement avant la date d’application de la loi et de reconduction du contrat de bail, le fondement de ces demandes n’étant pas précisé. Par ailleurs, la demande de remboursement de la somme de 252 euros pendant 8 mois et demi est également rejetée, puisqu’il ne s’agit pas, comme la locataire le dit d’indemnités d’occupation réclamées, mais bien de loyers, fixés dès lors avec indexation, le congé étant jugé frauduleux.

Elle en sera déboutée.

Les frais liés au déménagement

Madame [B] justifie avoir entamé des démarches multiples de relogement, rendues difficile en raison de la tension sur le marché parisien. Elle justifie des dépenses de déménagement et d’emménagement, et en sera remboursée à hauteur des sommes réclamées.

Sur le préjudice engendré

Elle justifie également au préjudice subi, du fait de la durée de vie dans le logement, de la nullité du congé, des démarches effectuées, de la scolarisation de son enfant, et de la procédure engagée et maintenue. Le préjudice sera évalué à la somme de 5000 euros.

Sur le dépôt de garantie

Il résulte de l’état des lieux de sortie que cette dernière a quitté le logement le 20 mars 2024, le dépôt de garantie devant lui être restitué le 20 mai 2024. Au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur sera condamné à restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 1550 euros, productive d’intérêt à hauteur de 10% jusqu’à restitution du dépôt de garantie, la demande d’astreinte n’étant pas justifiée.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, sans que le constat d’huissier, qui ne fait pas partie des dépens, ne soit intégré. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera accueillie à hauteur de 2000 euros.

La décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [X] [L] n’a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise

DEBOUTE Monsieur [L] de sa demande au titre de dommages et intérêts et de toutes ses demandes

DEBOUTE Madame [U] [B] de sa demande de remboursement de la somme de 2832, 42 euros liée à l’indexation du loyer, de la somme de 2268 euros sollicité au titre du trop versé

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à payer la somme de 1308 euros de déménagement, 1356, 50 euros, au titre des frais d’emménagement, 5000 euros au titre du préjudice moral, 1550 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie auquel s’ajoute une pénalité de 10% par mois depuis le 20 mai 2024 et jusqu’à complet versement

DEBOUTE Madame [B] de sa demande d’astreinte

CONDAMNE Monsieur [X] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à payer à Madame [U] [B] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION