TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [C] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Olivia ZAHEDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ICG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1][Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION sise [Adresse 3]

représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [W]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Nicolas REVERDY, greffier lors des débats, et de

Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ICG

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [W] est propriétaire du lot n°544 (parking) dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1][Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION, a assigné Mme [C] [W] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts:

—  2743,89 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024,

—  1536 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1824 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1][Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que Mme [C] [W] ne paye pas les appels de charges depuis plusieurs années et que cela entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [C] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Au terme de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Au terme des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— un relevé de matrice cadastrale attestant la propriété du lot n°544 de l’immeuble,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024,

— les régularisations de charges 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mars 2021, 9 mars 2022, 9 février 2023, 10 avril 2024 comportant :

approbation des comptes des exercices octobre 2020-septembre 2021, octobre 2021-septembre 2022, janvier 2023- octobre 2023,vote des budgets prévisionnels octobre 2021 – septembre 2022, octobre 2022 – septembre 2023, octobre 2023 – septembre 2024,vote des travaux suivants : réfection dalle sous porche (AG 9 février 2023 résolution 16), remplacement réglettes parking (AG 9 février 2023 résolution 15), – un certificat de non recours des dites assemblées générales,

— un état récapitulatif de la créance au 1er juillet 2024,

— les contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la reprise du solde à hauteur de 1818,55 euros en date du 13 décembre 2020 n’est pas justifiée. La seule pièce portant mention de cette somme est la pièce n°12 qui ne mentionne ni le numéro du lot ni le nom de la défenderesse et n’est ainsi pas de nature à établir la dette. L’appel de charges du dernier trimestre 2020 ne fait pas non plus état de cette somme qui serait due par la défenderesse. Il n’est pas non plus justifié de la somme de 140,89 euros en date du 1er juillet 2024 « installation infrastructure de recharge de véhicules électriques », faute de justification de vote en assemblée générale.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 784,45 euros, correspondant à la période du 9 février 2023 (2ème trimestre 2023 inclus) au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), et portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 1536 euros correspondant à :

—  192 (48x4) euros de mises en demeure

—  384 (192x2) euros de mises en demeure par avocat

—  384 (192x2) euros pour le suivi du contentieux

—  192 euros pour la transmission du dossier à l’avocat

—  576 (192x3) euros de suivi de dossier.

Il sera relevé tout d’abord qu’il n’est justifié d’aucun envoi par courrier recommandé s’agissant des mises en demeure faites par le syndic. Ensuite, que le choix d’envoyer autant de mises en demeure est un choix de ce dernier. Par ailleurs, que les mises en demeure effectuées par avocat sont indemnisées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, s’agissant des suivis de contentieux et de transmission du dossier à l’avocat, qu’il n’est justifié d’aucune diligence particulière, cela relevant donc du travail classique d’un syndic.

Au regard de ces éléments, le demandeur sera débouté de ses demandes au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, n’est justifié d’aucune mauvaise foi de la défenderesse, ni d’un préjudice distinct du demandeur. Par ailleurs, les tantièmes détenues par la défenderesse ainsi que la somme qu’elle est condamnée à payer ce jour ne justifient pas en l’espèce une condamnation à payer des dommages intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1][Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION, la somme de 784,45 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 9 février 2023 (2ème trimestre 2023 inclus) au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1][Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION, de ses demandes au titre des frais nécessaires et de la résistance abusive,

CONDAMNE Mme [C] [W] aux dépens,

CONDAMNE Mme [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1][Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société CANOPEE GESTION, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente,