MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Novembre 2024

DOSSIER : N° RG 22/05383 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RP4S

NAC : 72G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 06 Septembre 2024, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Monsieur SINGER, Juge (chargé du rapport)

Qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

Monsieur SINGER, Juge

Madame GABINAUD, Vice-Président

Madame KINOO, Vice-Présidente

GREFFIER lors du prononcé

M^me RIQUOIR

JUGEMENT

Contradictoire, rendu après délibéré prorogé à ce jour et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par Madame GABINAUD

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [T] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ashwin HARONIA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 488

DEFENDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE PICARDIE B, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE DE GESTION MERIONIALE, situé au [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 16

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [C] est copropriétaire dans la Résidence PICARDIE sise [Adresse 1] à [Localité 6], d’un local médical en rez-de-chaussée du bâtiment B, qu’il louait à des kinésithérapeutes.

Suite à la clôture de l’ensemble de la copropriété votée en 2019, l’accès au cabinet médical par la [Adresse 4] a été supprimé, les usagers devant emprunter un accès [Adresse 5], libre pour les piétons et équipé d’une barrière automatique pour les véhicules.

Monsieur [T] [C] s’est vu refuser par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 20 octobre 2020 l’autorisation de poser à ses frais un portillon fermé à clé [Adresse 4], afin de restaurer un accès plus direct pour les patients du local médical.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le19 septembre 2022, Monsieur [T] [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence PICARDIE B sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, la SAS GESTION MERIDIONALE devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir l’autoriser à procéder à l’installation d’un portillon situé [Adresse 4], outre des demandes accessoires.

Suivant jugement du 1er décembre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a renvoyé l’affaire au pôle civil de cette juridiction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 7 juin 2024, renvoyée à l’audience du 6 septembre 2024.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 puis prorogé au 12 novembre 2024.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, Monsieur [T] [C] demande au tribunal, au visa de l’article 30 de la loi de 1965, de bien vouloir :

— Autoriser Monsieur [T] [C] à procéder à l’installation à ses frais d’un portillon situé

[Adresse 4] ;

— Dire et juger que :

*le demandeur devra en assurer l’entretien, la maintenance et toutes les réparations pouvant s’avérer nécessaires, de manière à ce que le portillon soit toujours maintenu fermé et ne compromette pas la sécurité de l’accès à la résidence,

*le demandeur se charge d’obtenir toutes éventuelles autorisations administratives nécessaires aux dites installations ainsi que toutes démarches nécessaires auprès de son assurance ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires PICARDIE B à payer à Monsieur [T] [C]

la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux

entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [C] fait valoir que la condamnation de l’accès au cabinet médical par la [Adresse 4] crée des contraintes qui ont entraîné une diminution de la patientèle et provoqué le départ de ses locataires, le mettant dans l’impossibilité d’en trouver de nouveaux, ce qui occasionne une perte de loyers de 10 320 € par an, alors qu’il reste redevable des charges de copropriété et de la taxe foncière.

Il ajoute qu’il ne parvient pas davantage à vendre le local.

Il souligne qu’un portillon semblable a été installé dans la clôture au niveau du cabinet dentaire.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence PICARDIE demande au tribunal de bien vouloir débouter Monsieur [C] de ses demandes, et le condamner à lui payer la somme de 2 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires affirme qu’il n’est pas établi que les travaux demandés auraient un caractère améliorant. Il souligne que l’accessibilité est assurée par l’entrée principale de la copropriété, qui reste ouverte, et que la circonstance que les locaux ne puissent plus être utilisés à raison de l’absence d’accès plus direct n’est pas démontrée.

Il ajoute que le portillon demandé porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, qui ont décidé de fermer l’accès piétonnier par la [Adresse 4] en raison des nuisances qu’il engendrait, dès lors que le demandeur propose que l’accès soit ouvert pendant toutes les heures d’ouverture du cabinet médical.

Il observe que Monsieur [C] n’a pas contesté cette décision de clôture au moment où elle a été prise.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

L’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

“L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

[…]

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.”

L’article 25 b de cette loi prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En application des termes mêmes de ces textes, les travaux en cause ne peuvent être autorisés par le juge que s’ils sont conformes à la destination de l’immeuble, et en constituent une amélioration.

Ils peuvent néanmoins être refusés s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [C] s’est heurté à un refus désormais définitif de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires concernant la réalisation du portillon litigieux.

Il n’est pas contesté que cette réalisation n’aurait aucune incidence sur la destination de l’immeuble.

De fait, il a pour objet de restaurer l’accès à un local médical qui existait déjà avant la clôture de la copropriété, à l’endroit par lequel les patients de ce local passaient à cette époque.

Par conséquent, seuls les critères relatifs au caractère améliorant des travaux, et à l’absence d’atteinte portée aux droits des autres copropriétaires restent à apprécier.

Concernant le fait de savoir si les travaux constituent une amélioration, il ressort des photographies versées aux débats que la clôture des parties extérieures de la copropriété a éloigné l’accès aux immeubles à l’opposé du cabinet médical appartenant à Monsieur [C].

S’agissant d’immeubles implantés en longueur, la possibilité d’envisager une ouverture aux deux extrémités de la longueur constitue une amélioration de l’accès aux différents locaux qu’ils contiennent.

Le fait qu’un portillon existe déjà en faveur du cabinet dentaire du côté où Monsieur [C] souhaite réaliser une ouverture est indifférent, dès lors que les conditions d’ouverture de ce portillon ne sont pas précisées dans le cadre du présent litige, et qu’il ressort à l’évidence des photographies versées aux débats qu’il existait initialement deux accès de ce côté de la résidence.

Ainsi, en terme d’accessibilité, alors que Monsieur [C] demande la restauration des entrées qui avaient été conçues en même temps que l’immeuble, il ne peut qu’être constaté que la création d’un portillon au niveau du passage qui était prévu pour l’accès à sa partie de la résidence constitue une amélioration.

Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, Monsieur [C] produit plusieurs pièces établissant que la fermeture de cet accès a dégradé l’usage de son bien, de sorte que sa réouverture peut être qualifiée d’amélioration, à savoir un courrier du locataire qui est parti et un courrier de l’infirmière qui a envisagé de louer après lui, tous deux soulignant que les difficultés d’accès les conduisent à ne pas maintenir ou conclure de bail, et un courrier d’un agent immobilier confirmant que les difficultés d’accès constituent un obstacle pour les éventuels acquéreurs de son lot.

Le contenu du courrier électronique établi par le syndic le 4 mars 2020 confirme la réalité des plaintes de l’ancien locataire kinésithérapeute du local de Monsieur [C].

Quant à l’atteinte portée aux droits des autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires invoque que l’ouverture d’un accès engendrera des nuisances constituées par la possibilité, pour les tiers d’accéder aux parties communes extérieures de la résidence.

Or, il ne conteste pas l’affirmation de Monsieur [C] selon laquelle l’accès piétons est totalement libre de l’autre côté de l’ensemble immobilier.

Cette circonstance est au contraire confirmée par le courrier électronique établi par le syndic le 4 mars 2020 qui rappelle que les travaux de 2019 n’ont pas impliqué de fermeture totale de l’immeuble, les patients pouvant continuer d’y accéder librement, et par la photographie produite par Monsieur [C] en pièce 8.

Par conséquent, il est établi que les tiers à la résidence peuvent entrer dans les parties communes extérieures librement, de sorte qu’une ouverture supplémentaire n’est pas de nature à dégrader l’usage de celles-ci par les copropriétaires, y compris à l’autre extrémité de l’espace commun.

A cet endroit, il peut être constaté qu’au regard de l’implantation des immeubles, des routes, et des passages à l’intérieur de l’espace clôturé, on voit mal en quoi l’ouverture du portillon réclamé engendrerait des passages de tiers cherchant à bénéficier d’un raccourci.

En tout état de cause, il ne peut qu’être constaté que les motifs pour lesquels le syndicat des copropriétaires a décidé de la fermeture de l’accès par la [Adresse 4] ne sont pas établis, faute de preuve.

Il résulte de ce qui précède que les travaux réclamés par Monsieur [C] constituent bien une amélioration et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il sera donc fait droit à ses demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à Monsieur [C] une indemnité pour frais de procès à la charge du syndicat des copropriétaires qu’il paraît équitable de fixer à une somme de1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Autorise Monsieur [T] [C] à procéder à l’installation, à ses frais, d’un portillon d’accès [Adresse 4], dans la continuité du chemin existant dans la résidence qui rejoint cette rue (photographie n°4 de la pièce 7 du demandeur) ;

Dit que Monsieur [T] [C], en sa qualité de copropriétaire du lot n°1053 de la Résidence PICARDIE sise [Adresse 1] à [Localité 6], devra en assurer l’entretien, la maintenance et toutes les réparations pouvant s’avérer nécessaires, de manière à ce que le portillon ne compromette pas la sécurité de l’accès à la résidence ;

Dit que Monsieur [T] [C], en sa qualité de copropriétaire du lot n°1053 de la Résidence PICARDIE sise [Adresse 1] à [Localité 6] se charge d’obtenir toutes éventuelles autorisations administratives nécessaires aux dites installations ainsi que toutes démarches nécessaires auprès de son assurance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence PICARDIE sise [Adresse 1] à [Localité 6] à payer à Monsieur [T] [C] une somme de 1 500 € (mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Met les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence PICARDIE sise [Adresse 1] à [Localité 6] ;

Rappelle que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 12 novembre 2024, et signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT