TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/01962

N° Portalis DBX4-W-B7I-S5XD

JUGEMENT

MINUTE N°B24/

DU : 13 Novembre 2024

S.C.I. HOPE FONCIER

C/

[T] [I]

[P] [K]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2024

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée le 13/11/24 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. HOPE FONCIER,

domiciliée : chez Monsieur [V] [N],

dont le siège social est sis ROUTE DE LAVAUR CASTELFIET

31380 MONTPITOL

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substitué par M^e Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [I],

20 RUE MADELEINE KAHN KLEIN

31200 TOULOUSE

non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [K],

LES JARDINS DE BONNEFOY LOT 22

1 RUE BENOIST DE ST ANGE

31200 TOULOUSE

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 juin 2006, la S.C.I. HOPE FONCIER a donné à bail à Monsieur [P] [K] et Monsieur [T] [I] une villa n°22 située Les jardins de Bonnefoy, 1 rue Benoist de St Ange, 31200 TOULOUSE pour un loyer mensuel de 851 euros et une provision sur charges mensuelle de 58 euros.

Le 21 décembre 2022, le 03 et 10 août 2023 et le 18 octobre 2023, la S.C.I. HOPE FONCIER a fait signifier à Monsieur [P] [K] et Monsieur [T] [I] des commandements de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.C.I. HOPE FONCIER a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 décembre 2022, 11 août 2023 et 30 octobre 2023.

Par acte d’huissier en date du 29 mars 2024, la S.C.I. HOPE FONCIER a ensuite fait assigner Monsieur [P] [K] et Monsieur [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.689,69 euros, représentant les loyers et charges impayés jusqu’à mars 2024, somme à parfaire au jour de l’audience en fonction des loyers à échoir et des paiements,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer indexé et à la provision sur charge, jusqu’à la reprise effective des lieux par le bailleur,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer précédant la procédure.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 avril 2024.

A l’audience du 12 septembre 2024, la S.C.I. HOPE FONCIER, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation, hormis celle en paiement de la dette locative.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. HOPE FONCIER déclare que les locataires ne règlent plus les loyers de façon régulière depuis plusieurs années et qu’elle a fait délivrer trois commandements de payer depuis 2022. Elle ajoute que la dette n’a finalement été réglée qu’après délivrance de l’assignation.

Monsieur [P] [K], comparant en personne, demande le rejet des demandes de la S.C.I. HOPE FONCIER.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [P] [K] explique qu’il est locataire depuis 2006 et a récemment rencontré des difficultés financières, notamment pendant la crise de COVID-19 en 2020. Il ajoute qu’il a réglé ses loyers et ses dettes dès qu’il a eu suffisamment d’argent pour le faire et qu’il a toujours entretenu la maison depuis 2006, au contraire du propriétaire. Il indique qu’il perçoit 1.000 à 1.500 euros de revenus en tant que maçon et que sa femme perçoit 1.800 euros de salaire comme femme de ménage. Il précise qu’ils ont deux enfants, dont l’un travaille et l’autre vient de finir ses études.

Convoqué par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 29 mars 2024, Monsieur [T] [I] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I. HOPE FONCIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 décembre 2022, le 11 août 2023 et le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mars 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur le prononcé de la résiliation

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

— De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;

— De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Il se déduit de l’ensemble de ces articles qu’en cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, au besoin en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

En l’espèce, le commandement de payer du 21 décembre 2022 et le décompte du 11 septembre 2024 démontrent que Monsieur [P] [K] et Monsieur [T] [I] ont été en dette de loyer depuis le 1er mars 2019 et jusqu’au 08 avril 2024, soit pendant 5 ans. Si la dette était d’abord limitée à un loyer de retard jusqu’en fin 2022, reporté de mois en mois à défaut de régularisation, elle a ensuite pu se monter à trois mois de retard de loyer en début 2023 et en début 2024.

La SCI HOPE FONCIER a fait délivrer trois commandements de payer successifs en 2022 et 2023, dont deux n’ont pas été régularisés dans le délai de deux mois.

La SCI HOPE FONCIER établit ainsi les manquements de ses locataires.

Toutefois, la gravité de ceux-ci n’est pas suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail, dans la mesure où les relations contractuelles sont très anciennes entre les parties, où les impayés n’ont jamais dépassé plus de trois mois de loyer de retard et surtout où les locataires ont réglé totalement leur dette et réglé régulièrement chaque mois de loyer courant depuis l’introduction de l’assignation, il y a 5 mois.

Aussi, il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et de fixation d’une indemnité de résiliation.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Si Monsieur [P] [K] et Monsieur [T] [I] ne sont pas les parties perdantes, leurs impayés de loyers ont justifié l’introduction de la présente procédure et n’ont été régularisés qu’après l’assignation. Ils supporteront donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du premier commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. HOPE FONCIER, Monsieur [P] [K] et Monsieur [T] [I] seront condamnés à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation du bail conclu le 13 juin 2006 entre la S.C.I. HOPE FONCIER et Monsieur [P] [K] et Monsieur [T] [I] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé une villa n°22 située Les jardins de Bonnefoy, 1 rue Benoist de St Ange, 31200 TOULOUSE ;

REJETTE en conséquence la demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [K] et Monsieur [T] [I] à verser à la S.C.I. HOPE FONCIER une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [K] et Monsieur [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du permier commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Coralie POTHIN, greffière.

La greffière, Le juge,