COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00451 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KGNN

Minute N° : 26/00058

JUGEMENT DU 27 Janvier 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [T] [J]

[Adresse 2] [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [J]

[Adresse 2] [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 25/11/25

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal conclu le 15 décembre 2009, VALLIS HABITAT, aux droits de laquelle vient désormais la SCIC GRAND DELTA HABITAT, a consenti à [T] [J] et [R] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 670,89 euros charges non comprises.

Par exploit de lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juillet 2025, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a mis en demeure [T] [J] et [R] [J] de lui régler la somme de 1486,01 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [T] [J] et [R] [J] par acte de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2025 aux fins de :

Résiliation du bail, d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2446,43 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 31 aout 2025 (échéance d’aout 2025 incluse) par condamnation solidaire des locataires,4 lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 670,89 euros à compter du septembre 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

5 ui régler les entiers dépens.

*

A l’audience du 25 novembre 2025, la SCIC GRAND DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, en l’absence de reprise du paiement complet du loyer et des charges courants.

Au cours de cette audience, [T] [J] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Au cours de cette audience, [R] [J] a comparu et a fait valoir qu’il a réglé la somme de 500,00 euros le 21 novembre 2025, qui n’est pas inclus sur le dernier décompte produit par le bailleur. Il a sollicité des délais de paiement sur 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a indiqué avoir rencontré des difficultés compte tenu de sa situation de santé ayant impacté son travail. Il a mentionné percevoir l’AAH et avoir 3 enfants.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 4] a été communiqué et mentionne les mêmes éléments que ceux mentionnés par [R] [J] lors de l’audience.

A l’audience du 25 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 24 septembre 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 25 novembre 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocation familiales du [Localité 4] a été avisé le 24 septembre 2024 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du [T] [J] et [R] [J] de remplir leurs engagements.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l’obligation au paiement des loyers du locataire prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En vertu de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

*

Les décomptes produits montrent que les locataires ont irrégulièrement payé les loyers ou de façon incomplète jusqu’au mois de septembre 2024.

Il résulte des documents produits par les bailleurs que l’arriéré de loyers et charges s’élève à 2709,49 euros au 31 octobre 2025. Cette somme a augmenté depuis la délivrance de la mise en demeure du 25 juillet 2025.

Le non-paiement ou l’irrégularité du paiement des loyers étant établi de manière relativement ancienne et récurrente de la part de la locataire, il constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations justifiant que soit prononcée la résiliation du bail. En effet, le paiement des loyers est la nécessaire contrepartie de l’occupation des lieux.

[R] [J] a reconnu le principe de la dette.

La créance des bailleurs est établie, elle est certaine et exigible.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter de l’audience soit le 25 novembre 2025.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCIC GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 31 octobre 2025 à hauteur de 2709,49 euros.

[T] [J] et [R] [J] ne justifient pas d’avoir réglé les sommes susvisées mais justifient d’avoir réglé la somme de 500,00 euros le 21 novembre 2025.

En l’absence de stipulations expresses concernant la solidarité des cocontractants, les débiteurs seront condamnés provisionnellement in solidum conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil.

Aussi, [T] [J] et [R] [J] seront condamnés in solidum à régler à la SCIC GRAND DELTA HABITAT la somme de 2709,49 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 31 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévus par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

[R] [J] a sollicité des délais de paiement sur 36 mois et a justifié du paiement de la somme de 500,00 euros le 21 novembre 2025 au titre du paiement de l’échéance courante de novembre 2025, mois de l’audience. Cependant, le couple perçoit la somme de 159,00 euros au titre des aides au logement de sorte qu’ils ont réglé la somme de 659,00 euros. Or, le loyer et les charges courants s’élèvent à la somme de 670,89 euros de sorte qu’il ne peut pas être considéré qu’ils ont repris le paiement du loyer et des charges courantes au seins de l’article 24V de la loi du 06 juillet 1989.

Aussi, tel qu’indiqué et expliqué au cours de l’audience, en l’absence d’accord des parties, dès lors que le paiement du loyer et des charges courants n’a pas repris, les conditions de l’article 24V de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas remplies et il n’est pas possible au juge d’accorder des délais de paiement et ce, sans remettre en cause la situation délicate dans laquelle les époux [J] ont pu se trouver au moment des impayés locatifs.

Dès lors, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours des paiements ainsi refusés, seront rejetées.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu la résiliation du bail à compter du 25 novembre 2025, [T] [J] et [R] [J] deviennent occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [T] [J] et [R] [J] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [T] [J] et [R] [J] constitue une faute et cause un préjudice à la SCIC GRAND DELTA HABITAT qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SCIC GRAND DELTA HABITAT.

En l’espèce, il convient de condamner [T] [J] et [R] [J] à verser à la SCIC GRAND DELTA HABITAT, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 26 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 à inclure), lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[T] [J] et [R] [J] seront donc condamnés in solidum à verser à la SCIC GRAND DELTA HABITAT la somme de 670,89 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[T] [J] et [R] [J] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens,

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SCIC GRAND DELTA HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], loué par [T] [J] et [R] [J] suivant contrat de bail verbal,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la SCIC GRAND DELTA HABITAT et [T] [J] et [R] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à compter du 25 novembre 2025, jour de l’audience,

CONDAMNE in solidum [T] [J] et [R] [J] à payer à la SCIC GRAND DELTA HABITAT, la somme de 2709,49 euros au titre des loyers et charges impayés, au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 31 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse),

REJETTE les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONSTATE que [T] [J] et [R] [J] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 26 novembre 2025,

AUTORISE l’expulsion de [T] [J] et [R] [J] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [T] [J] et [R] [J] pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 670,89 euros,

CONDAMNE in solidum [T] [J] et [R] [J] à régler à la SCIC GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation de 670,89 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 26 novembre 2025 ( échéance de novembre 2025 à inclure) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 4],

CONDAMNE [T] [J] et [R] [J] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 27 janvier 2026

Le Greffier Le Juge