TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AH

N° RG 24/00582

N° Portalis DBX4-W-B7H-SWUV

JUGEMENT

N° B

DU 18 décembre 2024

[J] [B]

C/

[R] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée à

M.[B]

M^e JEAY

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le Mercredi 18 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [B],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Comparant en personne

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [V],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Maître Dominique, substitué par Maître Jean-Charles MARRIGUES, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2021, [R] [V] a loué à [F] [Z] et [J] [B] un appartement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 12] assorti d’une cave, d’une surface habitable de 70 m² et moyennant une dépôt de garantie de 1 940 euros, un loyer initial de 970 euros ainsi qu’une provision sur charges de 30 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le jour même de façon contradictoire.

Ce même 25 novembre 2021, [J] [B] a également procédé au virement de la somme de 1 940 euros à titre de dépôt de garantie.

Par courriel du 29 mars 2022, les locataires ont donné leur préavis pour le 29 avril 2022.

L’état des lieux de sortie a été réalisé de façon contradictoire le 23 avril 2022.

Par courriel du 25 juillet 2022, [J] [B] a demandé à [R] [V] de lui restituer les 1 940 euros de dépôt de garantie dans les meilleurs délais, soulignant que le délai légal de deux mois pour ce faire avait expiré le 23 juin précédent.

Par courrier du 07 août 2022, [R] [V] a indiqué à [J] [B] avoir “envoyé un chèque par courrier il y a de ça bien longtemps”, demandant confirmation de l’adresse postale de l’intéressé.

Par courrier du 10 août 2022, [R] [V] a détaillé à [J] [B] le calcul ayant justifié la restitution de la seule somme de 434.93 euros au titre du solde de tout compte.

Par courriel du 16 août 2022, [J] [B] a assuré à [R] [V] n’avoir reçu aucun chèque, l’invitant à faire opposition au chèque précédemment envoyé et à lui adresser un règlement de 2 134 euros, majoration de retard incluse mais susceptible d’évolution.

Par courriel du 25 août 2022, [J] [B] a confirmé la réception d’un chèque daté du 05 août 2022 d’un montant de 434.93 euros, tout en soulignant l’expiration du délai légal de deux mois pour procéder à ladite restitution et justifier de son calcul. Surtout, estimant que [R] [V] était redevable de la somme de 2 134 euros à la date du 24 juillet précédent, il l’a mise en demeure de lui rembourser la somme totale de 1 868.98 euros (déduction faite du chèque susvisé mais majoration légale incluse).

Par courriel du 27 septembre 2022, [J] [B] a une nouvelle fois demandé à [R] [V] de régulariser la situation, chiffrant désormais la dette à 2 038.98 euros.

Par courriel du 09 février 2023, le conciliateur de justice saisi par [J] [B] lui a fait part du refus de [R] [V] de concilier, cette dernière lui ayant précisé “avoir fait preuve de bonne foi et [être] lassée de se retrouver un an après à devoir une énième fois [se] justifier face à un locataire qui n’a même pas payer (sic) son dernier mois de loyer”.

Par requête reçue le 19 septembre 2023, Monsieur [J] [B] a attrait Madame [R] [V] devant le Juge des contentieux de la protection afin d’obtenir sa condamnation aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer les sommes suivantes :

—  973.33 euros au titre du dépôt de garantie non restitué,

—  1 500 euros au titre des intérêts de retard dans la restitution de la garantie,

—  550 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 27 juin 2024 lors de laquelle [J] [B] a comparu et [R] [V] était représentée par son conseil, le demandeur a sollicité le renvoi de l’affaire, indiquant ne pas avoir reçu les conclusions adressées quelques jours plus tôt par le conseil de la défenderesse.

Par courriel du même jour, [J] [B] a sollicité dudit conseil l’envoi des conclusions déposées à l’audience le matin même, dont il a dit avoir “partiellement pris connaissance en séance”.

A l’audience de renvoi du 24 octobre 2024, Monsieur [J] [B] a maintenu ses demandes dans les termes de la requête et sollicité la condamnation de [R] [V] à lui verser la somme additionnelle de 390.93 euros au titre des intérêts de retard dans la prolongation abusive de la procédure.

A nouveau représenté par son conseil, Madame [R] [V] a pour sa part sollicité :

— le rejet de l’intégralité des prétentions adverses,

— la condamnation de [J] [B] aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par chacune d’elles en vertu des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date avancée au 18 décembre 2024.

Par note en délibéré du 04 décembre 2024, Madame [R] [V] a confirmé le caractère contradictoire du dossier de plaidoirie déposé par Monsieur [J] [B] à l’accueil du tribunal la veille de l’audience mais effectivement reçu par le greffe de la juridiction après l’audience.

Par note en délibéré contradictoire du 11 décembre 2024, Madame [R] [V] a justifié du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères réclamée pour la période correspondant au bail et produit la dernière facture d’entretien de la chaudière en sa possession.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de restitution partielle du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose en ses alinéas 3 et 4 que le dépôt de garantie est restitué “déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées”.

Selon l’article 1353 du Code civil, quant à la charge de la preuve, c’est au bailleur de justifier de la nécessité d’opérer une retenue sur le dépôt de garantie et non au locataire de démontrer qu’il est fondé à en obtenir l’entière restitution (cf. Civ. 3ème, 15/02/2012, n°11-13014).

— Sur les déductions opérées au titre de l’arriéré locatif :

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Le bail du 25 novembre 2021 rappelle cette obligation de paiement du loyer et des charges (par provisions mensuelles suivies d’une régularisation annuelle), stipulant également expressément l’obligation de s’acquitter annuellement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En l’espèce, dès le 10 août 2022, Madame [R] [V] a expliqué avoir opéré une première série de déductions sur le dépôt de garantie de 1 940 euros au titre de l’arriéré locatif, à savoir :

—  966.67 euros au titre du loyer d’avril échu mais impayé,

—  47.50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères proratisée,

—  30.90 euros au titre de la régularisation des charges locatives récupérables.

A cet égard, Monsieur [J] [B] a toujours admis que Madame [R] [V] était fondée à déduire ces trois postes du dépôt de garantie, dont il ne conteste d’ailleurs pas le montant (y compris s’agissant de la régularisation des charges). D’ailleurs, dans sa requête reçue le 19 septembre 2023, il mentionne bien “Elle devra restituer à Monsieur [B] :

Garantie – (loyer avril – taxe d’ordures ménagères – charges récupérables)”.

Il est donc surprenant qu’il opère finalement le calcul suivant “1 940 – 966.67 = 973.33 euros”, commettant ainsi une erreur puisqu’il omet alors de déduire des sommes qu’il reconnaît devoir et sollicite donc la restitution d’un montant inexact selon son propre raisonnement.

En tout état de cause, il résulte des éléments recueillis que :

— s’agissant du loyer d’avril, le demandeur n’en justifie pas le règlement et la proratisation appliquée par [R] [V] est correcte, le terme courant étant dû jusqu’à l’expiration du délai de préavis, y compris si l’état des lieux a été avancé (sauf pour le locataire à démontrer que le logement a été reloué avant l’expiration dudit congé, ce qui n’est pas le cas),

— s’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il ressort de l’avis fiscal produit en délibéré qu’elle s’élevait en réalité à 118 euros sur un an, soit un peu plus que la somme de 114 euros mentionnée par la défenderesse dans son décompte, et la proratisation effectuée par la bailleresse est correcte,

— s’agissant des charges récupérables, il résulte du compte individuel de charge versé qu’elles s’élevaient en réalité à 434.51 euros sur un an, soit là encore un peu plus que la somme de 434.15 euros mentionnée par la défenderesse dans son décompte, et le calcul opéré par la bailleresse (proratisation puis déduction des provisions versées) est exact.

Partant, [R] [V] était bien fondée à déduire la somme totale de 1 047.07 euros au titre de l’arriéré locatif.

— Sur les déductions opérées au titre des réparations et dégradations locatives :

L’article 7 susvisé dispose également que “le locataire est obligé : […]

c) de répondre des dégradations et pertes locatives qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Si c’est au bailleur de prouver l’existence de dégradations (cf. CA [Localité 10], 29/10/2015, n°14/07254), le locataire est cependant présumé responsable des dégradations constatées lors de la restitutions des lieux (cf. Civ. 3ème, 09/04/2013).

Surtout, quant au mode de preuve, dès lors qu’il établit l’existence d’un préjudice causé par l’inexécution par le locataire des réparations locatives, le bailleur est fondé à demander la réparation intégrale dudit préjudice, l’indemnisation n’étant pas subordonnée à l’exécution par le bailleur desdites réparations (cf. Civ. 3ème, 25/01/2006, n°04-20726 ou encore Civ. 3ème, 02/10/2007, n°06-18142) ni à la production de factures (cf. réponses ministérielles n°77691 du 29/06/2010 et n°86462 du 22/02/2011 ; Civ. 3ème, 16/09/2008, n°07-15789) et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (cf. Civ. 3ème, 25/01/2006, n°04-20726).

En l’espèce, Madame [R] [V] a procédé à une seconde série de déductions sur le dépôt de garantie au titre des réparations et dégradations locatives, à savoir :

—  20 euros au titre de 10% de la valeur du meuble de la salle de bain,

—  200 euros au titre de la réfection de la peinture de la chambre,

—  40 euros au titre des tâches sur un matelas,

—  120 euros au titre du sommier cassé,

—  80 euros au titre de l’entretien annuel de la chaudière non effectué.

S’agissant tout d’abord du meuble de la salle de bain, il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que le meuble était en très bon état, sous réserve d’un tiroir abîmé, à l’arrivée des locataires mais qu’il a été restitué à la bailleresse abîmé par imbibation d’eau. L’existence de cette différence n’est pas contestée par [J] [B], lequel en est donc présumé être responsable. Si aucune facture n’est produite par [R] [V], celle-ci n’y est pas tenue et il sera relevé qu’elle a elle-même appliquée une décôte de 90% sur la valeur totale estimée dudit meuble, réclamant finalement la somme de 20 euros. Dans le cadre du pouvoir d’appréciation souverain du juge quant au montant du dommage, ladite somme de 20 euros sera retenue en ce qu’elle est particulièrement modique donc raisonnable.

S’agissant ensuite de la réfection de la peinture de la chambre, l’état des lieux d’entrée précise que la peinture de toutes les chambres avait été refaite “à neuf” avant l’arrivée des locataires, sans que [J] [B] n’émette alors la moindre réserve. Lors de la sortie, [R] [V] a mentionné une “trace sur la peinture de salissure sur 1M20 et 40 cm” dans la chambre n°3 et [J] [B] a émis une “réserve” consistant à renvoyer à des “photos, à suivre par email”. Or, à défaut de contestation explicite du désordre relevé ni de précision sur l’objet des photographies, d’ailleurs non versées aux débats, la mention écrite du locataire constitue difficilement une réserve au sens commun du terme.

D’ailleurs, aux termes de ses dernières conclusions, le demandeur ne fait même pas allusion à ce poste de préjudice. Dès lors, à défaut de contestation argumentée de l’existence dudit désordre ou même de sa cause, le locataire sortant en est réputé responsable. Là encore, quoique la bailleresse ne produise aucune facture, elle établit la réalité d’un préjudice dont l’ampleur relève de l’appréciation souveraine du juge. Or, compte-tenu de la réfection des peintures “à neuf” avant l’entrée dans les lieux et de l’importance manifeste de la trace relevée à la sortie (au regard des mesures évoquées), la somme de 200 euros retenue par [R] [V] n’apparaît pas excessive.

S’agissant par ailleurs des tâches sur un des matelas, l’état des lieux d’entrée fait état de ce qu’un des matelas était neuf et que les deux autres étaient en très bon état, étant toutefois relevé la présence d’une “petite tache sur le côté 1 seule” pour l’un d’entre eux. Au départ du demandeur, il est finalement fait mention de “tâches sur 1 des matelas”, l’usage du pluriel étant évocateur d’une dégradation de la situation au cours de la location. A cet égard, l’argumentaire développé par [J] [B] est inopérant puisqu’il est constant que ledit matelas était initialement tâché mais qu’il ne l’était pas autant à l’entrée qu’à la sortie. Par conséquent, le demandeur est bien présumé responsable de l’accroissement du nombre de tâches sur ledit matelas. Quant au chiffrage du dommage, si [R] [V] ne produit aucune facture, elle n’y était pas tenue et, dans le cadre du pouvoir souverain d’appréciation de la présente juridiction, la somme de 40 euros retenue à ce titre apparaît tout à fait raisonnable.

S’agissant en outre du sommier cassé, [J] [B] ne conteste pas l’existence dudit désordre à la sortie mais affirme qu’il préexistait à son arrivée. Pour autant, aucune mention n’est faite à ce titre dans l’état des lieux d’entrée et le locataire n’a pas non plus usé de son droit de faire compléter ledit état des lieux dans les dix jours de son établissement pour faire préciser ce point, et ce alors qu’il a lui-même précisé à la sortie que le sommier “ne tenait pas dès le début”. Le demandeur ne justifie d’ailleurs pas avoir évoqué cette difficulté avant son SMS du 21 avril 2022, soit à peine deux jours avant l’état des lieux de sortie. Partant, en vertu de la présomption de bon état de réparation locative prévue à l’article 1731 du Code civil extensible aux postes sur lesquels l’état des lieux d’entrée est silencieux, les sommiers sont réputés avoir été loués en bon état. Par suite, le locataire sortant est présumé responsable de la dégradation du sommier. Là encore, en dépit de l’absence de facture, le montant réclamé par [R] [V] à cet égard apparaît proportionné, s’agissant du sommier d’un lit double.

S’agissant enfin de l’entretien de la chaudière, s’il est constant que le bail a duré nettement moins d’un an, le point de départ de l’obligation d’entretien annuel de la chaudière ne s’apprécie pas au regard de la date d’entrée dans les lieux mais de la date du dernier entretien. Or, en l’occurence, il résulte du justificatif produit en délibéré que la dernière visite d’entretien date du 08 novembre 2020. Partant, dans la mesure plus d’un an s’était écoulé entre le dernier entretien de la chaudière et la restitution du logement par [J] [B], il incombait bien à ce dernier d’assumer les frais d’un nouvel entretien. En outre, le locataire est tenu de procéder annuellement au ramonage de la cheminée après une période de chauffe (cf. TI [Localité 9], 06/03/1995), raisonnement susceptible d’être étendu au système de chauffage soumis à contrôle régulier que constitue une chaudière. Or, en l’occurrence, le demandeur a précisément quitté les lieux après la période habituelle de chauffe. S’agissant du montant réclamé par la bailleresse de ce chef, soumis à l’appréciation du tribunal, il semble raisonnable.

Partant, Madame [R] [V] était bien fondée à déduire la somme totale de 460 euros au titre des réparations et dégradations locatives.

Par voie de conséquence, la défenderesse justifie de la somme totale de 1507.07 euros finalement imputée sur le dépôt de garantie de 1 940 euros, de sorte qu’elle était fondée à ne restituer au demandeur que la somme de 434.93 euros au titre du solde de tout compte.

Monsieur [J] [B] sera donc débouté de sa demande de restitution partielle du dépôt de garantie.

Sur la demande de majoration pour cause de restitution tardive du dépôt de garantie :

L’article 22 susvisé dispose en ses alinéas 3 et 4 que le dépôt de garantie est restitué “dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire” voire “dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée”.

Selon l’alinéa 7 du même article, “à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”.

En l’espèce, [J] [B] sollicite la condamnation de [R] [V] à lui verser, au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie, les sommes suivantes :

—  1 500 euros pour la période courant du 29 mai 2022 jusqu’à la date de sa requête,

—  390.93 euros pour la période courant du 27 juin au 24 octobre 2022, considérant que la remise des conclusions adverses une semaine après la première audience constituait une attitude dilatoire.

A titre liminaire, il n’est pas inutile de relever que, contrairement à ce que [J] [B] affirme désormais dans ses conclusions, le délai dont disposait [R] [V] pour restituer le dépôt de garantie était de deux mois et non pas d’un seul, les états des lieux d’entrée et de sortie n’étant pas conformes. D’ailleurs, dans ses courriels des 25 juillet puis 25 août 2022, le locataire sortant évoquait lui-même ledit délai de deux mois et son expiration le 23 juin 2022.

En outre, le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’attitude dilatoire reprochée à [R] [V]. En effet, alors qu’elle a été avisée de la présente procédure le 05 mars 2024, elle a été en mesure de constituer avocat et de prendre un jeu de conclusions pour le premier appel de l’affaire à l’audience du 27 juin 2024, écritures dont [J] [B] a lui-même reconnu par écrit avoir pu partiellement prendre connaissance au cours de ladite audience. Aucun manque de diligence n’est ainsi imputable à la défenderesse, qui plus est dans la mesure où la bailleresse a repris les arguments de défense qu’elle opposait depuis août 2022, de sorte qu’elle n’a pas apporté d’éléments nouveaux de nature à modifier en profondeur l’argumentaire du demandeur. A l’inverse, ce dernier ne s’est lui-même pas privé d’adresser ses dernières conclusions à son contradicteur comme au tribunal la veille de l’audience de renvoi, face à quoi le conseil de [R] [V] n’a sollicité ni un nouveau renvoi ni même la mise à l’écart desdites écritures alors que le principe procédural fondamental du contradictoire le lui aurait tout à fait permis.

Surtout, il résulte de l’ensemble des développements précédents que le solde de tout compte opéré par [R] [V] était exact, de sorte qu’elle n’a pas indûment retenu une partie du dépôt de garantie.

Cependant, alors qu’elle disposait jusqu’au 23 juin inclus pour procéder à la restitution du dépôt de garantie, [J] [B] indique n’avoir reçu le chèque attendu que le 05 août 2022 et justifie d’une relance antérieure alors que [R] [V] ne demontre pas son affirmation selon laquelle elle aurait envoyé un premier chèque “bien longtemps” auparavant. Partant, il convient de constater qu’entre le 24 juin et le 05 août 2022, deux périodes mensuelles ont commencé en retard, de sorte que la propriétaire est tenue de verser au locataire sortant une somme égale à deux fois 10% du loyer mensuel en principal.

Madame [R] [V] sera donc condamnée à verser la somme de 194 euros au titre de la majoration de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [J] [B] supportera la charge des dépens de l’instance.

Partie succombante et tenue aux dépens, il sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sera, à l’inverse, condamné à indemniser [R] [V] des frais irrépétibles qu’elle a engagés à juste titre pour se défendre en justice. Celle-ci ayant justifié du calcul opéré au titre du solde de tout compte dès le mois d’août 2022, soit il y a presque deux ans et demi, et n’ayant jamais varié depuis, il convient de lui allouer à ce titre la somme de 800 euros.

La décision est exécutoire par provision en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Monsieur [J] [B] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [R] [V] à lui verser la somme de 973.33 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [R] [V] à verser à Monsieur [J] [B] la somme de 194 euros au titre de la majoration de retard de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE Monsieur [J] [B] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à verser à Madame [R] [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La Greffière La Juge