TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

N° RG 25/54922 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJTC

N°: 1

Assignation du :

17 Juillet 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 novembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société CAMBRONNE, société civile

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI, avocate au barreau de PARIS – #P0043

DEFENDERESSE

La société LE [Localité 15] CAMBRONNE

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, prise en la personne de Maître Alix CHABRERIE, avocate au barreau de PARIS – #A0550

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Carine DIDIER, Greffière,

Par actes de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la société SCI CAMBRONNE a assigné, en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, la société SARL LE [Localité 15] CAMBRONNE afin de voir ordonner une expertise judiciaire pour notamment voir déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due portant sur l’issue du bail commercial les liant, lequel est relatif aux locaux situés aux [Adresse 7] et [Adresse 4] à PARIS.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement, la société SCI CAMBRONNE sollicite du juge des référés de :

“Vu les articles 145 et 263 et suivants du Code de procédure civile ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;

Vu les articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce ;

DESIGNER, tous droits et moyens des parties réservés, tel Expert qu’il vous plaira inscrit sur la liste près la Cour d’appel de [Localité 15] dans la section « C-18.02 Estimation immobilière immatérielle: valeurs locatives, indemnité d’éviction ou expropriation, de fonds de commerce et d’entreprise », avec pour mission de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire :

— de se rendre sur place,

— de décrire les locaux,

— de prendre connaissance des charges et conditions du bail et de tous documents estimés par lui utiles à l’accomplissement de sa mission,

— de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la société LE [Localité 15] CAMBRONNE à compter du 1 er janvier 2025 et jusqu’à la libération des Locaux Loués qui, conformément à l’article L 145-28 du Code de commerce, devra correspondre à la valeur locative,

— de fournir à la juridiction compétente tous les éléments utiles permettant de chiffrer l’indemnité d’éviction à laquelle la société LE [Localité 15] CAMBRONNE pourrait éventuellement

prétendre en tenant compte de l’activité exercée.

DEBOUTER la société LE [Localité 15] CAMBRONNE de sa demande de voir compléter la mission de l’expert afin qu’il se prononce sur le montant de la plus-value latente ;

JUGER que la provision consignée à valoir sur la rémunération de l’Expert sera partagée par moitié entre la société SCI CAMBRONNE et la société LE [Localité 15] CAMBRONNE ;

CONDAMNER par provision la société LE [Localité 15] CAMBRONNE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel en cours majoré des charges, taxes et accessoires et ce, à compter du 1 er janvier 2025 ;

RESERVER les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile.”

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société SARL LE [Localité 15] CAMBRONNE sollicite du juge des référés de :

“A TITRE PRINCIPAL :

Donner acte à la Société LE [Localité 15]-CAMBRONNE qu’elle s’associe à la demande de mesure d’expertise sollicitée par la SCI CAMBRONNE,

Juger que la société LE [Localité 15]-CAMBRONNE sollicite de son côté également la désignation d’un Expert aux fins d’estimer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation respectivement dues par les parties, tous droits et moyens des parties étant réservés sur le fond ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

Déclarant la Société LE [Localité 15]-CAMBRONNE recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle tendant à la précision de la mission de l’expert dans les termes ci-après :

• Désigner tel expert, tous droits et moyens des parties étant réservées, avec mission de :

— Se rendre sur place dans les lieux loués dépendant de l’immeuble [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 10],

— Visiter les locaux donnés à bail et faisant l’objet du refus de renouvellement de la bailleresse,

— Fournir en tenant compte des activités professionnelles autorisées et exploitées dans les lieux loués, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des indemnités accessoires dues en conformité avec les textes applicables et la jurisprudence qui en découle, et notamment des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudices et de préciser également le montant de la plus-value déclenchée par le refus de renouvellement du bail à la charge de la société locataire ;

— Fournir, en outre, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le preneur aurait la possibilité de transférer son fonds sans perte de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et de tous autres préjudices éventuels.

— Réunir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la Société LE [Localité 15]-CAMBRONNE à compter du 1 er janvier 2025et jusqu’à la date de libération effective des locaux, et ce dans les termes de l’article L.145-28 du Code de commerce,

• Dire que l’expert commis sera saisi selon les modalités prévues à cet effet par le Code de procédure civile et procédera à sa mission après avoir convoqué les parties et les avoir entendues contradictoirement en leurs dires et explications, en y répondant et en procédant à toutes vérifications utiles,

• Dire que l’expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe dans un délai dont l’appréciation est laissée au Tribunal,

• Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et dire qu’elle sera à la charge de la

SCI CAMBRONNE ,

• Réserver les dépens.”

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

Les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile qui interdisent au juge d’ordonner une mesure d’instruction pour suppléer la carence d’une partie ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

A ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser l’intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager – puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime que le demandeur a de conserver ou établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, il n’est ni contesté ni contestable qu’à la suite du bail liant les parties en date du 24 mai 2013 et qui s’est poursuivi jusqu’alors par tacite reconduction, la société SARL LE CAMBRONNE a, dès lors, par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, sollicité le renouvellement dudit bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2025.

La société SCI CAMBRONNE, par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, a refusé ledit renouvellement en offrant le paiement d’une indemnité d’occupation à sa locataire.

Dès lors que les parties ne se sont pas accordées, à ce jour, sur le montant de l’indemnité d’éviction et l’éventuelle indemnité d’occupation dues à l’issue du congé précité tel que délivré, il est démontré l’existence d’un motif légitime à solliciter une mesure d’expertise judiciaire à cet effet.

Toutefois, à la mission usuellement définie, la société SARL LE CAMBRONNE sollicite que l’expert soit tenu de procéder au calcul de la plus-value latente “déclenchée par le refus de renouvellement du bail à la charge de la société locataire (sic).”

Cependant, cette éventuelle imposition ne relève pas de la détermination de l’indemnité d’occupation telle qu’elle est définie par l’article L. 145-14 du code de commerce précité, objet de la présente expertise .

De plus, la nécessité de recourir à une expertise pour évaluer le montant de l’impôt sur les sociétés qui sera éventuellement dû par la défenderesse n’est pas démontrée.

La mission d’expertise sera donc limitée à l’évaluation de l’indemnité d’éviction due par le bailleur et de l’indemnité d’occupation due par la locataire, dans les termes du dispositif.

Toute demande plus ample sera, par suite, rejetée.

Sur les frais d’expertise

Les frais de consignation à valoir sur les honoraires de l’expert seront mis à la charge de la société demanderesse au bénéfice de qui elle est prononcée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Une partie défenderesse à une mesure d’instruction in futurum n’étant pas une partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société SCI CAMBRONNE conservera la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort,

Désignons en qualité d’expert :

[T] [K]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.45.61.10.10

Port. : 06.15.10.04.75

Email : [Courriel 13]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;

— visiter les lieux situés aux [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 16], les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer ;

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

a) dans le cas d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus – value en résultant ;

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente : coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels ;

— rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

— déterminer le montant de l’indemnité due par le preneur pour l’occupation des lieux objet du bail, à compter du 1er janvier 2025 ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’ expertise ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’ expertise , ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

— en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ;

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’ expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Paris pour le 4 janvier 2026 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 2 mars 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’ expertise , le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’ expertise , de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons la demande d’extension de mission formée par la société SARL LE CAMBROPNNE ;

Laissons à la SCI CAMBRONNE la charge des dépens de l’instance;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 15] le 04 novembre 2025.

La Greffière, Le Président,

Carine DIDIER David CHRIQUI

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 18]

[Localité 12]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 17]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX014]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [T] [K]

Consignation : 5000 € par La société CAMBRONNE, société civile

le 04 Janvier 2026

Rapport à déposer le : 02 Mars 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 18]

[Localité 12].