TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02504 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDQD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

[B] [F]

[V] [U] EPOUSE [F]

C/

[E] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à Me [Localité 6]

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [V] [U] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [I], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 19 mai 2021 à effet au 20 mai 2021, Monsieur [B] [F] et Madame [V] [U] épouse [F] ont donné à bail à Monsieur [E] [I] un appartement à usage d’habitation (n° A103) et deux parkings aériens (n° 6 et 7) situés [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 630 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Le 18 mars 2024, Monsieur [B] [F] et Madame [V] [U] épouse [F] ont fait signifier à Monsieur [E] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 28 juin 2024, Monsieur [B] [F] et Madame [V] [U] épouse [F] ont ensuite fait assigner Monsieur [E] [I] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat et le prononcer de la résiliation du bail intervenue le 18 mai 2024, son expulsion ainsi que tout occupant introduit de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, à ses frais, risques et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2611,51 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 31.05.2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail, de la résiliation à la libération effective des lieux par son occupants et remise des clés,

— d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 octobre 2024, Monsieur [B] [F] et Madame [V] [U] épouse [F], représentés par leur conseil, indiquent que le locataire a soldé sa dette et payé le loyer courant, mais qu’ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes.

Monsieur [E] [I], comparant, confirme avoir soldé la dette locative et payé le loyer courant. Il précise que ses difficultés de paiement sont dues à des dépenses énergétiques imprévues, qu’il vit dans le logement depuis 2021 et a les moyens de payer son loyer avec son salaire mensuel de 1900 euros. Monsieur [E] [I] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et à propos de l’article 700 du Code de procédure civile, il demande que la somme soit à juste proportion.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

1. Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 01 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [B] [F] et Madame [V] [U] épouse [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 mai 2021 à effet au 20 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 2.11. – clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2 214,54 euros a été signifié le 18 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [E] [I] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1600 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mai 2024.

Toutefois, l’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 dispose depuis le 29 juillet 2023 que :

“V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué”.

Il résulte des débats et du décompte locatif fourni par les bailleurs que le locataire a apuré intégralement sa dette conformément aux déclarations faites à l’audience et ce en effectuant plusieurs versements conséquents qui ont soldé définitivement la dette. Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et réserver aux locataires un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisqu’ils pourraient ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée.

En conséquence, en raison de la reprise du paiement des loyers courants et du fait que la dette a été intégralement soldée, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue depuis le 18 mai 2024, date du constat de son acquisition, jusqu’au 03 octobre 2024, date à laquelle la dette a été soldée et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

En outre, Monsieur [B] [F] et Madame [V] [U] épouse [F] seront débouté de leurs demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation qui deviennent en conséquence sans objet.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

S’agissant de la demande initiale en paiement de la somme provisionnelle de 2611,51 euros au titre de l’arriéré locatif, et en l’absence de désistement exprès des bailleurs, il y a lieu de constater qu’elle est devenue sans objet du fait de l’apurement de la dette locative.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [B] [F] et Madame [V] [U] épouse [F], Monsieur [E] [I] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2021 à effet au 20 mai 2021 entre Monsieur [B] [F] et Madame [V] [U] épouse [F] et Monsieur [E] [I] concernant un appartement à usage d’habitation (n°A103) et deux parkings aériens (n° 6 et 7) situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 18 mai 2024 ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire du 18 mai 2024 au 03 octobre 2024, période au cours de laquelle la dette a été soldée ;

CONSTATONS que la dette de loyer est soldée ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette ;

DEBOUTONS en conséquence Monsieur [B] [F] et Madame [V] [U] épouse [F] de leurs demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation devenues sans objet ;

CONSTATONS que la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif est devenue sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] à verser à Monsieur [B] [F] et Madame [V] [U] épouse [F] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, La Juge,