TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02643 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YDVW

N° de Minute : 25/00199

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2025

[C] [I]

[T] [X]

C/

[G] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [C] [I], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maîtree Aurélien CUVILLIER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Sly CROQUELOIS-AMRI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG n°2643/24 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 janvier 2021, à effet au 8 mars 2021, Monsieur [G] [F] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.A.R.L DLC Gestion Immobilière, exerçant sous la dénomination commerciale Sofim Gestion, consenti à Madame [C] [I] et Monsieur [T] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.193 euros, outre une provision sur charges récupérables de 50 euros ainsi qu’un dépôt de garantie de 1.193 euros.

Le 8 mars 2021, les parties ont amiablement dressé un état des lieux d’entrée.

Le 3 avril 2023, Me [M] [J], commissaire de justice, a, à la demande de Monsieur [G] [F], dressé un état des lieux de sortie.

Par procès-verbal du 13 juin 2023, Monsieur [W] [D], conciliateur de justice, a constaté l’accord des parties portant sur une indemnité transactionnelle de 900 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les locataires à raison du dysfonctionnement du chauffage de novembre 2022 à janvier 2023.

Par procès – verbal du 19 décembre 2023, Monsieur [N] [S], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation préalable.

Par acte d’huissier délivré le 20 février 2024, Madame [C] [I] et Monsieur [T] [X] ont fait citer Monsieur [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] à l’audience du 3 septembre 2024 afin de le voir condamner à restituer le dépôt de garantie et à payer diverses sommes.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties, et a été utilement retenue à l’audience du 3 juin 2025.

A cette audience, Madame [C] [I] et Monsieur [T] [X] ont comparu représentés par son conseil.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles ils se réfèrent, ils sollicitent, sur le fondement des articles 3-2 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-1 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Monsieur [G] [F] à leur payer les sommes de :

1.193 euros en restitution du solde du dépôt de garantie, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification de la décision à intervenir,2.781,6 euros au titre de la majoration légale pour le retard, à parfaire, 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils demandent également le rejet des demandes reconventionnelles.

Monsieur [G] [F] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il demande le rejet des prétentions adverses et, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire de Madame [C] [I] et de Monsieur [T] [X] à lui payer les sommes de :

522 euros en réparation des dégradations locatives dans le séjour, la chambre côté jardin et les deux chambres côté rue, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, 288 euros au titre des matériaux achetés pour les réparations locatives,125 euros au titre de la participation à hauteur de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice, 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DISCUSSION

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Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes reconventionnelles en réparation des dégradations locatives :

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application de l’article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il résulte de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987, III, a) que le locataire a la charge des menues réparations tels que les menus raccords de peinture des plafonds et murs et le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux – ci. Néanmoins, la mauvaise exécution des raccords de peinture peut constituer une dégradation locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au bailleur de démontre l’existence de dégradation locative ou de manquement du locataire à son obligation d’entretien pour justifier son refus de restituer le dépôt de garantie.

A l’appui de ses allégations de dégradations locatives, le bailleur verse une facture de l’entreprise VL Multi – Services d’un montant de 1.715 euros pour des travaux d’enduits, de ponçage, de nettoyage et de peinture des murs dans le salon et les chambres n°1, 3 et 4.

Il verse également une facture de pots de peinture et de matériels de peinture pour un montant de 288 euros.

Le bailleur, représenté par son mandataire, et les locataires ont réalisé amiablement l’état des lieux d’entrée. Les murs du salon et des chambres n°1, 3 et 4 sont décrits par la mention générale « en bon état », sans autre précision. Les parties ont mentionné la présence de deux trous de cheville sur les murs du salon, de six trous sur les murs de la chambre n°1 et de légères traces sur les murs de la chambre n°4 et dans le placard.

Dans son procès – verbal du 3 avril 2023, Me [M] [J], en présence des bailleur et locataires, constate, de manière précise, que les murs sont grossièrement peints, soit qu’il existe des traces d’enduit ou de reprise de peinture visible à l’œil nu, soit que la « nuance de teinte » utilisée pour peindre est différente de celle d’origine.

Il constate également quelques traces ou salissures ici ou là.

Fort de ce constat, le bailleur allègue de dégradations locatives.

En réponse, les locataires soutiennent que les traces de reprise de peinture étaient déjà présentes à l’entrée dans les lieux, que le bailleur ne démontre pas que ces traces n’ont pas été occasionnées par la vétusté et que les photographies produites n’établissent pas la nécessité de procéder à la reprise de l’ensemble des murs.

Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les traces d’enduit et de reprise de peinture n’étaient pas mentionnées à la prise à bail. Ces traces sont du fait de l’homme et ne peuvent pas être imputées à l’écoulement du temps, la vétusté. Elles correspondent à de menues réparations, en l’occurrence des travaux de rebouchage de trous et de reprise de peinture. Cependant, les constats de l’huissier de justice et les photographies montrent que les travaux ont été mal exécutés. Ils constituent donc des dégradations. Les nombreuses traces d’enduit et de reprises de peinture, visibles à l’œil nu sur les photographies versées aux débats, justifient de repeindre les murs dans leur ensemble. L’indemnisation à hauteur des travaux facturés est donc justifiée.

En conséquence, les locataires sont redevables des sommes de 1.715 euros et de 288 euros en réparation du préjudice matériel subi par le bailleur à raison des dégradations locatives.

Le bail comporte une clause VII de solidarité aux termes de laquelle les copreneurs sont tenus solidairement de l’exécution des obligations locatives.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [T] [X] à payer à Monsieur [G] [F] la somme de 810 euros, déduction faite du dépôt de garantie, en réparation des dégradations locatives.

Les locataires seront donc déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie majorée par le retard.

Sur le constat d’état des lieux de sortie :

En application de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, Me [M] [J] indique, dans son procès – verbal, avoir été mandaté par le bailleur.

Ce dernier ne justifie pas que l’état des lieux de sortie n’a pas pu être contradictoirement amiablement réalisé par les parties elles-mêmes. En effet, il ne justifie d’aucune demande qui aurait été refusée par les locataires ou qui serait restée lettre morte. Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter sa demande de partage des frais engendrés par le mandement de l’huissier pour y procéder.

Sur les demandes accessoires

Les locataires, qui succombent partiellement, seront solidairement condamnés aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [T] [X] à payer à Monsieur [G] [F] la somme de 810 euros, déduction faite du dépôt de garantie, en réparation des dégradations locatives ;

DEBOUTE les locataires de leur demande de restitution du dépôt de garantie majorée par le retard ;

DEBOUTE le bailleur de sa demande de partage par moitié du coût de l’état des lieux de sortie ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [I] et Monsieur [T] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président