N° RG 24/04747 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TLEH

MINUTE N° : 24/

DOSSIER N° : N° RG 24/04747 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TLEH

NAC : 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 5] SITUÉ[Adresse 1]D À [Localité 3], représenté par son syndic en exercice ADL IMMOBILIER, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI CELIA ET RAMI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CELIA ET RAMI est propriétaire au sein de l’immeuble de la [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 3], des lots n°0088 et 0268.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, a assigné la SCI CELIA ET RAMI, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 12 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, demande au président du tribunal judiciaire, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

— condamner la SCI CELIA ET RAMI au paiement de la somme de : 2.389,62 euros arrêtée au 26 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal pour chaque échéance arriérée et subsidiairement au plus tard à compter de la mise en demeure du 24 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ;

— condamner la SCI CELIA ET RAMI au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI CELIA ET RAMI au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée s’il y a lieu des frais et honoraires du syndic ;

— condamner la SCI CELIA ET RAMI aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer (85,67 euros).

De son côté, la SCI CELIA ET RAMI, bien que régulièrement assignée à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d’échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que la SCI CELIA ET RAMI est propriétaire des lots n°0088 et 0268 au sein de l’immeuble de la [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 3]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 26 septembre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus) que la SCI CELIA ET RAMI reste redevable de la somme de 2.389,62 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient d’expurger de ce montant les sommes non encore échues, soit 259,87 euros.

Il convient également d’expurger de ce montant les frais de commissaire de justice (pour 85,67 euros) qui relèvent strictement des dépens de l’instance et des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de la SCI CELIA ET RAMI. Il pèse désormais sur elle la preuve d’avoir à démontrer qu’elle s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que la SCI CELIA ET RAMI est donc redevable de la somme de 2.044,08 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 26 septembre 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des charges non échues et des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

En vertu de ces textes, les charges et les provisions non encore échues, mais approuvés pour l’exercice 2024 ont été soumises, par lettres de mise en demeure et commandement de payer, au copropriétaire défaillant. En l’absence de versement par la SCI CELIA ET RAMI dans un délai de trente jours, ces sommes à échoir sont désormais devenues exigibles.

La SCI CELIA ET RAMI sera donc également condamnée au paiement de la somme 259,87 euros détaillée ainsi :

– provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel (4ème trimestre 2024, soit 220,67 euros),

– appel reprise étanchéité 2/5 (pour 30,75 euros),

– cotisations fonds travaux hors encore exigibles (4ème trimestre 2024= 8,45 euros).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] allègue avoir subi un préjudice du fait des frais de recouvrement et de la situation débitrice constante du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient de constater que certains frais de recouvrement sont d’ores et déjà inclus dans la somme provisionnelle octroyées au titre des charges échues. Les autres frais de recouvrement auront vocation à être intégrés dans les dépens de l’instance, mis à la charge du copropriétaire défaillant.

Pour le surplus, le syndicat des copropriétaires ne produit pas de pièce permettant de justificier de l’existence d’un préjudice distinct de celui que les condamnations au titre des intérêts de retard et des frais irrépétibles ont vocation à compenser.

Il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, la SCI CELIA ET RAMI sera tenue aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (pour 85,67 euros).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner la SCI CELIA ET RAMI à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI CELIA ET RAMI à verser au syndicat des copropriétaires la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, la somme de 2.044,08 euros (DEUX MILLE QUARANTE QUATRE EUROS et HUIT CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 26 septembre 2024 (appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SCI CELIA ET RAMI à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, la somme de 259,87 euros (DEUX CENTCINQUANTE NEUF EUROS et QUATRE VINGT SEPT CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI CELIA ET RAMI à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE la SCI CELIA ET RAMI aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais du commandement de payer (85,67 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 10 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,