TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02412

N° Portalis DBX4-W-B7I-TC55

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[Y] [L]

[S] [P] épouse [L]

C/

[W] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [L]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [S] [P] épouse [L]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [U]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 10 août 2023, Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] ont donné à bail à Monsieur [W] [U] un appartement à usage d’habitation au rez-de-chaussée porte n°0-1 ainsi qu’une place de parking n°1, situés résidence “[Adresse 9] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 487€ et 75€ de provisions sur charge.

Monsieur [W] [U] n’ayant pas réglé les loyers, Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] ont fait signifier le 11 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1564,72 €, dont 1441,93 € au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 21 juin 2024, Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] ont fait assigner Monsieur [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et la condamnation au paiement à titre provisionnel des loyers, charges et indemnités dues, ainsi qu’aux frais et dépens.

A l’audience du 20 septembre 2024, Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur créance pour demander de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au 11 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] ainsi que tout occupant de son chef, et ce avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [W] [U] au paiement :

— de la somme provisionnelle actualisée au 16 septembre 2024 de 1497,79 € au titre de l’arriéré locatif,

— d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, soit la somme de 562 €, indexable et augmentée de la régularisation des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

— de la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX, et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [W] [U] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation pour le propriétaire, et à la diligence de l’huissier, de notifier, auprès du représentant de l’État dans le département, l’assignation aux fins de résiliation d’un contrat de bail dans les six semaines précédant l’audience, pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le bailleur produit la notification à la préfecture de Haute-Garonne de l’assignation en justice délivrée au locataire par la voie électronique le 24 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le contrat de bail conclu entre Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] d’une part et Monsieur [W] [U] d’autre part date du 10 août 2023. La loi applicable audit contrat est donc celle du 27 juillet 2023.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”.

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat de bail mentionne que la résiliation de plein droit ne produira effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.Le commandement de payer délivré à Monsieur [W] [U] en date du 11 mars 2024 reprend ladite clause résolutoire et le délai de deux mois pour apurer la dette.

La clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. Ce délai de deux mois accordé au locataire pour apurer sa dette est nécessairement plus favorable au locataire. Il y a lieu en conséquence d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail conclu entre Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] d’une part et Monsieur [W] [U] d’autre part et de la considérer comme valable.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2024 pour la somme en principal de 1441,93€ par Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L].

Il ressort du décompte versé en procédure que le locataire a procédé au règlement de la seule somme de 650 € au titre des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de 2 mois susvisé. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2024.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [W] [U] sera ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] produisent outre le contrat de bail un décompte démontrant que le locataire reste devoir la somme de 1497,79€ à la date du 16 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse.

Monsieur [W] [U], non comparant, ne conteste ni le principe, ni le montant de l’arriéré locatif.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1497,79 €.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 562 €, et révisable selon les modalités contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er octobre 2024, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L], Monsieur [W] [U] sera condamné à leur verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2023 entre Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] d’une part et Monsieur [W] [U] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation au rez-de-chausée porte n°0-1 une place de parking n°1 au sous-sol, de la résidence “[Adresse 9] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 487€ et 75€ de provisions sur charge sont réunies à la date du 12 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] à verser à Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] à titre provisionnel la somme de 1497,19€ (décompte arrêté le 16 septembre 2024 mensualité de septembre 2024 incluse) ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] à payer à Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 562 €, révisable selon les modalités contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] à verser à Madame [S] [P] épouse [L] et Monsieur [Y] [L] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente