TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02448

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDIJ

JUGEMENT

MINUTE N°B24/

DU : 13 Novembre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[S] [N]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2024

à la SCP VAYSSE LACOSTE AXISA

Copie certifiée conforme délivrée le 13/11/24 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substitué par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [N],

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 avril 2023, Monsieur [X] [I] a donné à bail à Monsieur [S] [N] un appartement à usage d’habitation n°204, situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 480 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Suivant un contrat électronique du 28 avril 2023 conclu avec le propriétaire du logement, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire dans le cadre de la garantie VISALE.

Le 25 janvier 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [S] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 janvier 2024.

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.780 euros, représentant les loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 2.160 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération des lieux, réglée à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 mars 2024.

A l’audience du 12 septembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.480 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2024 comprise.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 28 mars 2024, Monsieur [S] [N] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

a) Sur la qualité à agir de la caution

L’article 2309 du Code civil dispose que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

La caution est notamment recevable à agir en résolution du bail contre les locataires de son créancier désintéressé, notamment afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et ainsi limiter le montant de la dette cautionnée (cf. Civ. 1ère, 16/07/1998, n°96-17.476).

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par la production du contrat de garantie et des quittances subrogatives qu’elle a désintéressé Monsieur [X] [I] de la dette locative. Elle est ainsi recevable à agir contre Monsieur [S] [N] en résolution du bail.

b) Sur les formalités en matière d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 avril 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire).

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [X] [I], a fait délivrer le 25 janvier 2024 au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, sommant le locataire de régler la somme de 2.160 euros dans le délai de deux mois.

Monsieur [S] [N] ne justifie pas d’un règlement dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 26 mars 2024 et Monsieur [S] [N] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [S] [N] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Lorsque la caution a réglé les loyers à la place des locataires, elle est subrogée dans les droits du bailleur et peut réclamer aux locataires le paiement des sommes qu’elle a versé en leur lieu et place, en application de l’article 2309 du code civil.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte du 05 septembre 2024 et une quittance subrogative du 15 août 2024 démontrant que Monsieur [S] [N] reste lui devoir la somme de 6.480 euros, représentant les loyers et charges du mois de septembre 2023 à août 2024 compris, qu’elle a réglé à sa place auprès du propriétaire.

Monsieur [S] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.480 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 2.160 euros, du 28 mars 2024 sur la somme de 3.780 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [S] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 26 mars 2024 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [S] [N] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2023 entre Monsieur [X] [I] et Monsieur [S] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation n°204, situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.480 euros (décompte arrêté au 05 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 2.160 euros, du 28 mars 2024 sur la somme de 3.780 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DIT cette indemnité mensuelle d’occupation sera due à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES uniquement sur présentation de quittances subrogatives ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Coralie POTHIN, greffière.

La greffière, Le juge,