TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01244

N° Portalis DBX4-W-B7J-UAOZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

[J] [N]

[F] [B]

C/

[F] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MONFERRAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [J] [N],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Chloé SCHNEIDER, avocate au barreau de TOULOUSE

Monsieur [F] [B],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Chloé SCHNEIDER, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [W],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 juin 2018, Monsieur [F] [B] et Madame [J] [N] ont donné à bail à Madame [Y] [M] et Monsieur [F] [W] un appartement à usage d’habitation n°3 et une place de stationnement n°157 situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 630 euros et une provision sur charges mensuelle de 100 euros.

Madame [Y] [M] a délivré congé le 24 novembre 2021 et Monsieur [F] [W] est devenu seul titulaire du bail.

Le 25 octobre 2024, Monsieur [F] [B] et Madame [J] [N] ont fait signifier à Monsieur [F] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 14 mars 2025, Monsieur [F] [B] et Madame [J] [N] ont ensuite fait assigner Monsieur [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.745,67 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 10 mars 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [F] [B] et Madame [J] [N], représentés par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.746,45 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise.

Monsieur [F] [W] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [F] [W] indique qu’il va quitter les lieux, qu’il a déjà vidés, et demande des délais de paiement à hauteur de 100 à 200 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il précise qu’il a 1.700 euros de revenus et qu’il reçoit sa fille de 15 ans en garde alternée. Il indique qu’il a demandé un logement social et que son loyer devrait être plus bas ensuite.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 juin 2018 contient une clause résolutoire (article 2.12. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.576,11 euros a été signifié le 25 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [F] [W] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.672 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 26 décembre 2024 et Monsieur [F] [W] est depuis occupant sans droit ni titre. Il sera ordonné à Monsieur [F] [W] de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [W] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [F] [B] et Madame [J] [N] produisent un décompte du 07 mai 2025 démontrant que Monsieur [F] [W] reste devoir la somme de 1.826,06 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de mai 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 mai 2025 et non d’un loyer payable d’avance, et ce d’autant que Monsieur [F] [W] a fait part de sa volonté de rendre le logement.

Monsieur [F] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.826,06 euros.

Monsieur [F] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 26 décembre 2024 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [F] [W], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 18 mensualités de 100 euros chacune et d’une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [F] [B] et Madame [J] [N], Monsieur [F] [W] sera condamné à leur verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2018 entre Monsieur [F] [B] et Madame [J] [N] et Monsieur [F] [W] concernant un appartement à usage d’habitation n°3 et une place de stationnement n°157 situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [F] [B] et Madame [J] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [W] à verser à Monsieur [F] [B] et Madame [J] [N] à titre provisionnel la somme de 1.826,06 euros (décompte arrêté au 07 mai 2025, incluant une dernière facture d’avril 2025) :

AUTORISONS Monsieur [F] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 100 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les délais octroyés suspendent les procédures d’exécution forcée tant qu’ils sont respectés ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [W] à payer à Monsieur [F] [B] et Madame [J] [N] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [W] à verser à Monsieur [F] [B] et Madame [J] [N] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,