REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 18/02380 – N° Portalis DB3E-W-B7C-JQMC

En date du : 19 mars 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix neuf mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. COTE SUD, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Mathieu PERRYMOND, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.C.I. [H] [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Audrey PALERM, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de M^e Dominique COHEN TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS,

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SELARL ML ASSOCIES, prise en la personne de Maître [Y] [J], dont le siège social est sis [Adresse 3], es qualité de lidquidateur judiciaire de la SARL COTE SUD,

représentée par M^e Mathieu PERRYMOND, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Audrey PALERM – 0207

M^e Mathieu PERRYMOND – 1024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 septembre 2012, la SCI [H] [Localité 1] a donné à bail à la SARL COTE SUD un local à usage commercial portant les n° L89 – L89A – LT89A d’une surface totale de 704 m2 outre une terrasse de 120 m2 dépendant du centre commercial GRAND VAR à La Valette du Var.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 avril 2018, la SCI [H] LA VALETTE a fait délivrer à la SARL un commandement de payer visant la clause résolutoire mentionnant un solde impayé de loyers et charges de 170 330,65€, une somme de 2 205,91€ au titre des intérêts, une pénalité contractuelle de 20% soit 40 879,36€.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 mai 2018, la SARL COTE SUD a fait assigner la SCI [H] LA VALETTE devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 avril 2018, et, à défaut, ramener les sommes réclamées au titre de la clause pénale à 1€, autoriser la SARL COTE SUD à s’acquitter de la créance en 24 mensualités, outre le paiement d’une somme de 1 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par arrêt en date du 21 janvier 2021, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulon en date du 7 janvier 2020 mais a ramené le montant de la provision que la SARL COTE SUD a été condamnée à payer à la somme de 250 000€ à valoir sur les loyers impayés dus au 1er octobre 2019.

Par jugement du 21 février 2023, le tribunal de commerce de Toulon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SARL COTE SUD, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 28 février 2023, et désigné la SCP BR ASSOCIES, aux droits de laquelle vient la SELARL ML ASSOCIES, prise en la personne de Me [Y] [J] en qualité de mandataire puis liquidateur judiciaire.

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 3 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SELARL ML ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [J], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL COTE SUD, demande au tribunal de:

— DIRE RECEVABLE et bien fondée en son intervention volontaire la SELARL ML ASSOCIES prise en la personne de Maître [Y] [J], es qualité de liquidateur de la société COTE SUD ;

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 24 Avril 2018 ;

A DEFAUT :

— RAMENER les sommes réclamées au titre de la clause pénale à 1 € ;

— DEBOUTER la SCI [H] [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [H] [Localité 1] à verser à Maitre [J] es-qualité de liquidateur de la SARL société COTE SUD une somme de 5.000,00 € au titre des disposition de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— La CONDAMNER aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 3 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI [H] [Localité 1] demande au Tribunal de :

— DEBOUTER Maître [J] es-qualités de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— ADMETTRE la créance chirographaire de la SCI [H] [Localité 1] au passif de la SARL COTE SUD à hauteur de la somme de 1 379 029,64 € et subsidiairement à hauteur de celle de 778 861,58 € ;

— ADMETTRE la créance privilégiée de la SCI [H] [Localité 1] au passif de la SARL COTE SUD à hauteur de la somme de 826 008,30 € et subsidiairement à hauteur de celle de 554 481,59 € ;

— CONDAMNER Maître [J] es-qualités à payer à la SCI [H] VALETTE au titre de sa créance postérieure la somme de 146 691,17 € et subsidiairement à celle de 101 361,36 € ;

— CONDAMNER Maître [J] es-qualités à payer à la SCI [H] [Localité 1] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

— Le condamner es-qualités aux entiers dépens

Par une ordonnance en date du 4 novembre 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée au 15 décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 15 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire du liquidateur judiciaire

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile :

«  L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention."

Il résulte de l’article L. 641-9 du code de commerce que le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

Dès lors que la SARL COTE SUD a été placée en liquidation judiciaire par jugement en date du 28 février 2023, le liquidateur judiciaire est seul habilité à intervenir au soutien de ses intérêts.

Il y a donc lieu d’accueillir comme recevable l’intervention volontaire de la SELARL ML ASSOCIES, prise en la personne de Me [Y] [J], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL COTE SUD à titre principal.

Sur le commandement de payer

Me [J], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL COTE SUD, demande de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 24 Avril 2018.

Toutefois, il résulte des articles L.641-11-1 (sur la poursuite des contrats en cours), L.641-12 (sur les conditions de la résiliation du bail) et L.641-3 (sur l’arrêt des poursuites individuelles) du code de commerce que l’ouverture d’une liquidation judiciaire n’emporte pas de facto la résiliation du bail en cours, laquelle ne peut intervenir en raison de loyers demeurés impayés pour la période d’occupation antérieure au jugement d’ouverture.

Ces dispositions font notamment obstacle au jeu de la clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers antérieurs, la résiliation du bail et l’expulsion du preneur en procédure collective ne pouvant avoir lieu que si la résiliation a été constatée par une décision définitive, passée en force de chose jugée, avant le jugement d’ouverture.

Dès lors que la SARL COTE SUD a été placée en redressement judiciaire par jugement du 21 février 2023, puis en liquidation judiciaire par jugement en date du 28 février 2023, la SCI [H] LA VALETTE ne peut plus se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 avril 2018 qui porte sur des loyers et charges antérieurs à l’ouverture de la procédure collective.

Il n’y a donc plus lieu de statuer sur la demande tendant à solliciter la nullité du commandement de payer.

Sur la fixation de la créance au passif de la procédure

Il résulte de l’article L. 622-22 du code de commerce que les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L’article L. 622-16 du code de commerce dispose que le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux.

Si le bail n’est pas résilié, le bailleur ne peut exiger le paiement des loyers à échoir lorsque les sûretés qui lui ont été données lors du contrat sont maintenues ou lorsque celles qui ont été fournies depuis le jugement d’ouverture sont jugées suffisantes.

Le juge-commissaire peut autoriser le débiteur ou l’administrateur, selon le cas, à vendre des meubles garnissant les lieux loués soumis à dépérissement prochain, à dépréciation imminente ou dispendieux à conserver, ou dont la réalisation ne met pas en cause, soit l’existence du fonds, soit le maintien de garanties suffisantes pour le bailleur.

La SCI [H] [Localité 1] demande de :

— ADMETTRE la créance chirographaire de la SCI [H] [Localité 1] au passif de la SARL COTE SUD à hauteur de la somme de 1 379 029,64 € et subsidiairement à hauteur de celle de 778 861,58 € ;

— ADMETTRE la créance privilégiée de la SCI [H] [Localité 1] au passif de la SARL COTE SUD à hauteur de la somme de 826 008,30 € et subsidiairement à hauteur de celle de 554 481,59 €.

Me [J], ès qualité de liquidateur judiciaire, demande de ramener les sommes réclamées au titre de la clause pénale à 1 € et de débouter la SCI [H] [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

En l’espèce, par deux courriers recommandés en date du 20 avril 2023, la SCI [H] [Localité 1] a déclaré auprès du mandataire judiciaire de la SARL COTE SUD une créance chirographaire d’un montant de 1 379 029,64€ relative à des loyers et charges impayés arrêtés au 20 février 2021, et une créance privilégiée d’un montant de 826 008,30€ relative à des loyers et charges impayés sur la période du 21 février 2021 au 20 février 2023.

Par ordonnance en date du 2 juin 2023, le juge commissaire du tribunal de commerce de Toulon a autorisé la restitution du local commercial pris à bail par la SARL COTE SUD.

En premier lieu, il est erroné de prétendre, comme le fait Me [J], ès qualité de liquidateur judiciaire, que les loyers seraient payés, alors même qu’il reconnaît que le preneur a introduit une procédure devant le juge des loyers commerciaux afin de réduire le montant du loyer, et que l’extrait du grand livre des comptes de la SARL COTE SUD indique que le compte fournisseur SCI [H] LA VALETTE est débiteur de 664 505,90€ au 4 décembre 2018.

En second lieu, le bailleur reconnaît qu’il a fait une erreur en exigeant une pénalité contractuelle, qui n’est pas prévue par le bail, de 20% des sommes dues.

En troisième lieu, le bailleur ne produit pas les justificatifs des charges diverses facturées (honoraires, assurance, travaux, taxe foncière, eau) de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier leur exigibilité et leur quantum.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu de fixer une créance de loyers impayés au passif de la SARL COTE SUD à hauteur de 778 861,58€ à titre chirographaire et à hauteur de 554 481,59€ à titre privilégié.

Sur la créance postérieure

Il résulte de l’article L. 641-13 du code de commerce que sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

La SCI [H] [Localité 1] demande de condamner Maître [J] es-qualités à payer à la SCI [H] VALETTE au titre de sa créance postérieure la somme de 146 691,17 € et subsidiairement à celle de 101 361,36 €.

En l’espèce, si une situation de compte est produite s’agissant des dettes postérieures qui mentionne un solde débiteur de 145 961,17€ au titre de loyers et charges impayés, faute de produire les justificatifs de charges revendiquées, il y a seulement lieu de condamner Me [J] ès qualité de liquidateur judiciaire à payer la créance de loyer qui s’élève à la somme de 101 361,36€.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article L. 622-21 du code de commerce que :

« I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent…"

Toutefois, aux termes de l’article L. 641-13 du code de commerce :

« I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10…".

En l’espèce, la créance postérieure résultant des frais de procédure relatifs au présent litige est utile dès lors qu’elle est née pour les besoins du déroulement de la procédure collective.

Me [J], ès qualité de liquidateur judiciaire, qui perd le procès, sera donc condamné aux dépens et à payer une somme de 3 000€ à la SCI [H] [Localité 1] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SELARL ML ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [J], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL COTE SUD ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande de nullité du commandement de payer ;

FIXE la créance chirographaire de la SCI [H] [Localité 1] pour un montant total de 778 861,58€ au passif de la SARL COTE SUD ;

FIXE la créance privilégiée de la SCI [H] [Localité 1] pour un montant total de 554 481,59€ au passif de la SARL COTE SUD ;

CONDAMNE la SELARL ML ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [J], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL COTE SUD à payer à la SCI [H] [Localité 1] une somme de 101 361,36€ à titre de créance postérieure de loyers ;

CONDAMNE la SELARL ML ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [J], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL COTE SUD aux dépens ;

CONDAMNE la SELARL ML ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [J], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL COTE SUD à payer à la SCI [H] [Localité 1] une somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SELARL ML ASSOCIES prise en la personne de Me [Y] [J], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL COTE SUD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE