REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/06294 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K2QU

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 24 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Novembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par M. Eric BONALDI.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [J] [E]

née le 12 Octobre 2001 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Bouchra EDDADSI-BARQANE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [U] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Bouchra EDDADSI-BARQANE

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 août 2023, Madame [E] [J] a consenti un bail d’habitation meublé à Madame [X] [U] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] (83) en contrepartie d’un loyer de 970€.

La locataire ne réglant plus ses loyers, par exploit de commissaire de justice du 14 avril 2025, Madame [E] [J] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 8707.32 € ;Par acte de commissaire de Justice du 18 juillet 2025, Madame [E] [J] a fait assigner Madame [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de résiliation du bail et paiement de l’arriéré de loyer.A l’audience qui s’est tenue le 24 septembre 2025, Madame [E] [J] est représentée par son conseil, Madame [X] [U] quant à elle n’est ni présente ni représentée ;

A cette dernière audience, Madame [E] [J], représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et par la voie de son conseil s’en rapporte à son exploit introductif d’instance au visa duquel il est sollicité :- Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail du 27 mai 2025 ;

— Ordonner I ‘expulsion de Madame [X] [U] et de tous occupants de son chef du logement d’habitation sis à [Localité 5], sous astreint de de 200€ par jour de retard à compter de la signification, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— La condamner à payer à Madame [E] la somme de 11 617.32€ arrêtée au 31 juin 2025 au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le défendeur à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat de bail égale au montant du loyer ;et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;- La condamner à payer en outre la somme de 2 000€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement.

L’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2025.

Il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la bailleresse produit la notification au représentant de l’état de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 21 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 24 septembre 2025.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir saisi le 15 avril 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) plus de deux mois avant d’avoir fait assigner sa locataire et dénoncé le commandement de payer aux service de l’ETAT enregistré en date du du 17 avril 2025.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire à l’obligation :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 14 août 2023 prévoit une clause 8 résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 14 avril 2025, Madame [E] [J] fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8 707.32€ en principal, au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025. Madame [X] [U] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [U] et de tout occupant dans les termes du dispositif.

A défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [U] et de tous occupants de son chef en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution du logement sis [Adresse 2] à [Localité 4].

L’expulsion aura lieu à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux. Passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de l’occupant et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions rappelées dans le dispositif de la présente décision.

La demande d’astreinte en l’état du présent titre exécutoire et des délais légaux incompressibles n’est pas fondée ; en conséquence cette demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le prononcé de la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Madame [X] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 Mai 2025, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par conséquent, à compter du 27 mai 2025 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, Madame [X] [U] se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, soit 970€, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Sur l’arriéré de loyer

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Madame [E] [J] réclame paiement de la somme de 11 617.32€ ; la créance est actualisée au jour de l’audience pour un montant de 15 219€ ; toutefois il n’est pas démontré que ce nouveau décompte ait été transmis conformément aux dispositions des articles 15 et 16 du Code de procédure civile à la défenderesse ; par suite il convient de limiter la demande au montant figurant dans l’exploit introductif d’instance.

Madame [X] [U] absente à l’audience, n’apporte, de fait, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette locative ;

La créance n’étant pas contestée, il convient de condamner Madame [X] [U] à régler à Madame [E] [J] la somme de 11 617.32€.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [U] qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer délivré par exploit de commissaire de Justice en date du 14 avril 2025.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [X] [U] qui succombe, doit être condamnée à verser à Madame [E] [J] qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Madame [E] [J] ;

CONSTATE la résiliation du bail en date du 14 août 2023 liant Madame [E] [J], d’une part, et Madame [X] [U], d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] (83) à compter du 27 Mai 2025 ;

ORDONNE à Madame [X] [U] de quitter les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 4] (83) et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DIT que Madame [E] [J] sera autorisée, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de Madame [X] [U] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et à l’enlèvement des meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du même code;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à Madame [E] [J], à compter du 27 mai 2025, une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 970€ se substituant aux loyers et charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer Madame [E] [J] la somme de 11 617.32€ au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

DEBOUTE Madame [E] [J] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à Madame [E] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire ;

CONDAMNE Madame [X] [U] aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer délivré par exploit de commissaire de Justice du 14 avril 2025.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT