TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AZ

N° RG 24/01154

N° Portalis DBX4-W-B7I-SYXI

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 20 Août 2025

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

C/

[L] [C] [W]

[Y] [I] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Août 2025

à M^e Michel BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 20 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [C] [W]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [I] [T]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2010, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a consenti un bail à usage d’habitation à M. [L] [C] [W] et Mme [Y] [N] [T] pour un appartement situé [Adresse 3], avec emplacement de stationnement moyennant un loyer initial de 447,03€ pour le logement et 49,4€ pour le parking, outre 90€ de provision sur charges. Un dépôt de garantie d’un montant de 496,97€ a été versé par les locataires.

Les locataires ont délivré congé le 11 août 2023 et un état des lieux de sortie a été établi le 06 octobre 2023, avec remise des clés.

Invoquant des dégradations locatives et des loyers impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2009 a fait assigner M. [L] [C] [W] et Mme [Y] [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, par exploit de commissaire de justice en date du 07 février 2024 aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

—  7.458,16€ au titre des loyers impayés et des réparations locatives, avec intérêts à compter du 06 décembre 2023,

—  960 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris les frais de sommation du 28 décembre 2023.

Après deux renvois à la demande des parties l’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2024, en l’absence des défendeurs pourtant représentés par un conseil lors des précédentes audiences. La demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025 et à cette date il a été ordonné la réouverture des débats au 27 mai 2025, par mention au dossier, afin que la SCI FONCIERE DI 01/2009, justifie des conditions de facturation du SLS et de la pénalité afférente figurant au décompte.

A l’audience du 27 mai 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2009, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et indique produire les pièces justificatives relatives à l’application du SLS. Elle précise qu’elle n’a pas eu de nouvelles ni des défendeurs ni de leur conseil. Il convient de se reporter à l’assignation de la SCI FONCIERE DI 01/2009 pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que convoqués par acte remis respectivement à personne et à domicile, M. [L] [C] [W] et Madame [E] [R] ne sont ni présents ni représentés. Ils ont par ailleurs eu connaissance certaine de la date d’audience sur réouverture des débats comme ayant signé le 1er février 2025 les accusés réception des convocations envoyées par le greffe le 24 janvier 2025.

La date du délibéré a été fixée au 20 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DE CHARGES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire "

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01/2009 produit le contrat de bail et sollicite la somme 5.190,55 euros au titre des arriérés locatifs, 113,19 € au titre du solde des charges de l’année 2022 et 99,39€ au titre du solde de charges prévisionnelles 2023 et des ordures ménagères 2023 du 01/01 au 18/10/2023, soit un total de 5.403,13 euros.

La bailleresse produite un décompte duquel il ressort qu’au 06 octobre 2023 les locataires étaient redevables de la somme de 5.960,55 euros (arrêtée au 26 octobre 2023), le mois d’octobre 2023 ayant été pris en compte au prorata du 06 octobre 2023, date de départ des lieux.

Il ressort toutefois de ce décompte qu’un supplément de loyer solidarité (SLS) a été appliqué en septembre 2023 pour un montant de 1.459,60 euros et en octobre sur la somme portée en compte pour un montant de 411,51€ soit, après ventilation, 129,01 € au titre du loyer et 282,50€ au titre du SLS. Le total appliqué au titre du SLS s’élève donc à la somme de 1.742,10€.

Suite à réouverture des débats la bailleresse produit la demande d’enquête de supplément de loyer de solidarité en date du 20 janvier 2023, la relance du 20 juin 2023 et le courrier de mise en demeure du 21 mars 2023 indiqué “envoyé sous constat d’huissier” qui reproduit l’article L442-5 du code de la construction et de l’Habitat. Il n’est toutefois pas justifié de cet envoi par constat d’huissier.

Il convient donc de soustraire la somme de 1.742,10€ du montant des loyers impayés porté en compte pour la somme de 5.960,55€ ainsi que la somme de 25 euros au titre de l’enquête, soit un solde de 4.193,45 euros.

Par ailleurs, s’agissant des charges, il est justifié de la régularisation des charges 2022 pour un montant de 113,19 euros.

Néanmoins il n’est pas justifié de la régularisation pour 2023. Or si le bailleur est autorisé à retenir en provision 20 % du montant du montant du dépôt de garantie, cette retenue n’est valable que jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble et la régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Force est de constater que la bailleresse n’a produit aucun décompte définitif à ce titre. Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, M. [L] [C] [W] et Madame [E] [R] restent solidairement redevables de la somme de 4.193,45 euros au titre des loyers impayés et de la somme de 113,19 euros au titre des charges soit un total de 4.306,64€.

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES RÉPARATIONS LOCATIVES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 " Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ".

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si le locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, la bailleresse produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 16 décembre 2010 qui décrit le logement comme étant en état neuf et un état des lieux de sortie, beaucoup plus précis, établi en présence de M. [C] [W], du 06 octobre 2023 de sorte que la location a duré pratiquement 13 ans et que la vétusté est à retenir.

La SCI FONCIERE DI 01/2009 sollicite la somme de 550 euros au titre du nettoyage complet de l’appartement en ce compris les portes, vitres, volets, radiateurs, sèche-serviettes, meubles de cuisine et salle de bain, récurage de la cuvette des WC et abattant, nettoyage des auto-collants sur la porte des chambres et des étagères, toiles d’araignée, …

Il résulte de la lecture de l’état des lieux de sortie qu’il est mentionné dans l’ensemble des pièces l’état de saleté des éléments meublants, des portes, des radiateurs, convecteurs, volets roulants, vitres, ainsi que la nécessité de nettoyage des interrupteurs, placard, stickers, outre la présence de photographies pour en attester. Ainsi, il est démontré un défaut de nettoyage constituant un manquement à leurs obligations des locataires mais dont l’ampleur sera considérée comme modérée eu égard aux photographies produites. Le devis fourni par le bailleur à hauteur de 550€ ne mentionnant pas le nombre d’heures de ménage facturées et faisant état du nettoyage de la cuvette et du détartrage des WC alors que l’état des lieux de sortie mentionne que la cuvette est propre et en bon état de sorte qu’il n’est pas démontré la nécessite d’un nettoyage, il sera retenu une somme de 300€ pour les frais de nettoyage.

La SCI FONCIERE DI 01/2009 sollicite également la somme de 1.232€ dont il est justifié par facture du 12 janvier 2024 de la société EMPS, au titre de la remise en état de différents éléments notamment de la cuisine et de la salle de bain (joints de silicone de l’évier, de la baignoire, des vasques et du lave-main, remplacement du flexible de douche de la baignoire et remplacement de la porte du placard de la salle de bain) ainsi que le remplacement d’une prise de courant sur le balcon et d’une poignet de porte du dégagement, le rebouchage de deux trous sur le mur du balcon, la reprise des fixations de certains placards (entrée et chambre 1), et le remplacement d’une serrure de porte dans la cuisine.

Le remplacement de l’ensemble de ces éléments est démontré comme étant nécessaire par l’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée, et relève de dégradations ou réparations imputables aux locataires.

M. [L] [C] [W] et Mme [Y] [N] [T], absents à la procédure, n’apportent aucun élément de nature à contester ces points.

Ainsi, au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer les réparations locatives à la somme de 1.532 € que M. [L] [C] [W] et Mme [Y] [N] [T] seront solidairement condamnés à payer.

SUR LE DEPOT DE GARANTIE ET LA SOMME FINALEMENT DUE

Le dépôt de garantie, versé par les locataires à hauteur de 496,97€, peut être retenu par la bailleresse compte tenu de la dette locative et des réparations locatives.

Par conséquent, il reste un solde de 5.341,67€ (4.306,64+1.532-496,97) que M. [L] [C] [W] et Mme [Y] [N] [T] seront solidairement condamnés à payer avec intérêts à compter de la sommation de payer en date du 28 décembre 2023.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [C] [W] et Mme [Y] [N] [T], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 28 décembre 2023.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SCI FONCIERE DI 01/2009, M. [L] [C] [W] et Mme [Y] [N] [T] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [L] [C] [W] et Mme [Y] [N] [T] à verser la somme de 5.341,67 € à la SCI FONCIERE DI 01/2009 au titre des arriérés de loyers et charges et des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023 ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [C] [W] et Mme [Y] [N] [T] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2009 la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [C] [W] et Mme [Y] [N] [T] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de la sommation de payer du 28 décembre 2023 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente