MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00407 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2N2E

AFFAIRE : [T] [Z], [F] [U] épouse [Z] C/ S.A. [Adresse 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [Z]

né le 01 Mai 1955 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

Madame [F] [U] épouse [Z]

née le 20 Avril 1959 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A. D’HLM ALLIADE HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 01 Avril 2025

Délibéré prorogé au 25 Novembre 2025

Notification le

à :

Maître [E] [L] de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA – 709, Expédition

Maître [M] [V] de la SAS TW & ASSOCIÉS – 1813, Expédition et grosse

+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [Z] et Madame [F] [U], son épouse (les époux [Z]), sont propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 17], parcelle cadastrée section OU, n° [Cadastre 7].

En 2023, la SA [Adresse 8] a fait édifier un immeuble collectif d’habitation, élevé en R+1 et comprenant neuf logements, sur la parcelle contiguë cadastrée section OU, n° [Cadastre 6].

les époux [Z] se sont plaints d’une perte d’intimité de leur piscine, malgré la présence d’une haie, ainsi que d’une perte de vue et d’ensoleillement.

Le 08 janvier 2024, la SARL LF OUEST IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial LA FORET, a estimé le bien des époux [Z] à un prix compris entre 360 000,00 et 380 000,00 euros nets vendeur, alors qu’elle l’avait estimé dans une fourchette comprise entre 420 000,00 et 450 000,00 euros le 18 octobre 2021.

Le 13 juin 2024, la SAS SARETEC FRANCE, mandatée par l’assureur des époux [Z], a établi un rapport d’expertise amiable faisant état d’une perte de vue depuis le 1er étage de la maison des assurés, du fait de la construction voisine, coté Ouest, et de vues depuis l’immeuble sur leur jardin.

Par courrier en date du 29 octobre 2024, les époux [Z] ont mis la SA [Adresse 8] en demeure de les indemniser à hauteur de 90 000,00 euros, ce qu’elle a refusé le 11 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 04 mars 2025, les époux [Z] ont fait assigner en référé

la SA D’HLM ALLIADE HABITAT ;

aux fins d’expertise in futurum.

A l’audience du 1er avril 2025, les époux [Z], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

ordonner une mesure d’expertise au contradictoire de la partie défenderesse, conformément au dispositif de leurs conclusions ;

condamner la SA [Adresse 8] à leur payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA D’HLM ALLIADE HABITAT, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

débouter les époux [Z] de leurs prétentions ;

condamner les époux [Z] à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 03 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En outre, il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et que la preuve de l’existence d’un trouble anormal du voisinage suffit, indépendamment de toute faute, pour engager la responsabilité du propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble (Civ. 3, 16 mars 2022, 18-23.954).

De ce fait, un comportement conforme aux prescriptions légales (Civ. 3, 12 octobre 2005, 03-19.759) ou réglementaires (Civ. 3, 24 octobre 1990, 88-19.383) notamment d’urbanisme (Civ. 3, 18 juillet 1972, 71-12.880 ; Civ. 3, 9 mai 2001, 99-16.260), et donc licite, peut être à l’origine d’un trouble anormal pour le voisinage.

Ainsi, si nul n’a un droit acquis à son environnement (Civ. 3, 20 décembre 2000, 98-15.024 ; Civ. 3, 21 octobre 2009, 08-16.692 ; Civ. 3, 17 septembre 2020, 19-16.937), la limite de la normalité d’un trouble du voisinage implique d’apprécier les droits respectifs des parties (Civ. 3, 20 décembre 2000, 98-15.024 ; Civ. 3, 17 septembre 2020, 19-16.937) selon les circonstances de temps et de lieu de sa survenance (Civ. 3, 3 novembre 1977, 76-11.047) et au regard de la nature, de la récurrence et de l’intensité des nuisances (Civ. 3, 7 décembre 2023, 22-22.137).

Par ailleurs, l’anormalité du trouble dénoncé relève de l’appréciation souveraine du juge du fond (Civ. 2, 16 juin 1976, 75-10.577 ; Civ. 2, 29 novembre 1995, 93-18.036 ; Civ. 2, 19 mars 1997, 95-15.922 ; Civ. 3, 9 novembre 2023, 22-15.403).

En l’espèce, il ressort des photographies produites par les époux [Z] et du rapport de la SAS SARETEC FRANCE que le bâtiment édifié par la SA [Adresse 8] obstrue la vue dont ces derniers disposaient depuis les fenêtre de l’étage de leur maison et peut engendrer des vues sur leur jardin et leur piscine, au dessus de la haie implantée en limite de propriété.

En outre, ces inconvénients seraient, selon les Demandeurs, à l’origine d’une perte de valeur de leur bien d’au moins 40 000,00 euros.

Pour s’opposer à la demande, la SA D’HLM ALLIADE HABITAT avance qu’en l’absence de droit acquis des époux [Z] à leur environnement, leur demande indemnitaire serait manifestement vouée à l’échec, si bien qu’il serait inutile d’ordonner une mesure d’expertise.

Cependant, l’un des arrêts cités par la Défenderesse ( Civ. 3, 21 octobre 2009, 08-16.692) porte sur la construction d’un immeuble en « zone très urbanisée d'[Localité 11] dont l’environnement immédiat était constitué, entre autres, d’immeubles plus élevés », ceci au sein d’un lotissement et concernant un bien situé en 1er étage formant rez-de-chaussée, ce dont il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en référé, qu’il s’agisse de la situation du bien des Demandeurs.

De même, un autre arrêt cité par la [10]. 2, 3 mai 1995, 93-15.920) concerne une maison située « au centre d’une agglomération très peuplée », ce qui, de nouveau et à l’évidence, ne correspond pas à la situation du bien des époux [Z], situé à [Localité 16].

Il en va encore de même pour une autre décision dont se prévaut la SA [Adresse 8] (Civ. 3, 17 mai 2018, 17-18.238), afférente à un bien situé « dans une zone fortement urbanisée de la petite couronne de la ville de [Localité 13] ».

L’appréciation souveraine de l’anormalité du trouble conduit à ce que des pertes d’ensoleillement et de vue soient, selon la situation, admise (Civ. 2, 28 mars 2013, 12-13.917 ; Civ. 3, 20 octobre 2021, 19-23.233 ; Civ. 3, 4 avril 2024, 22-21.132) ou écartée par la juridiction du fond (Civ. 3, 20 janvier 2015 – 13-24.558 ; Civ. 3, 29 septembre 2015, 14-16.729 ; Civ. 3, 9 novembre 2023, 22-15.403), à l’instar des vues créées par la construction nouvelle (retenant l’anormalité du trouble : Civ. 3, 12 octobre 2005, 03-19.759 ; Civ. 3, 7 février 2007, 05-21.405 – écartant l’anormalité du désagrément : Civ. 3, 9 novembre 2023, 22-15.403).

En outre, la conformité du bâtiment de la SA D’HLM ALLIADE HABITAT aux exigences du PLU et de l’orientation d’aménagement applicable à son fonds n’est pas de nature à exclure le caractère anormal du trouble dénoncé par les Demandeurs (Civ. 3, 18 juillet 1972, 71-12.880 ; Civ. 3, 9 mai 2001, 99-16.260).

Il en résulte que l’existence des troubles dénoncés par les Demandeurs est vraisemblable et que la Défenderesse ne justifie pas du fait que toute action indemnitaire au fond serait manifestement vouée à l’échec à son encontre, ce dont il s’ensuit que les époux [Z] établissent l’existence d’un motif légitime de voir ordonner une expertise destinée à établir la preuve des nuisances et de leurs éventuelles conséquences dommageables.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande et d’ordonner une expertise judiciaire.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774).

Par conséquent, les époux [Z] seront provisoirement condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, il est équitable, en l’état, de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Port. : 06.11.63.25.28

Mél : [Courriel 14]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 12], avec pour mission de :

1 se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

2 se rendre sur les lieux, [Adresse 2] à [Localité 17], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

3 recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

4 décrire l’environnement de la maison des époux [Z], les règles d’urbanisme applicables aux constructions nouvelles dans la zone et le secteur du PLU dont elle relève, son éventuelle implantation dans un lotissement, ainsi que tout élément utile à l’appréciation de l’évolution de l’urbanisation dans ses environs ;

5 vérifier l’existence des pertes de vue et d’ensoleillement et la création de vues sur la partie Ouest de leur terrain, résultant selon les époux [Z] de la construction par la SA [Adresse 8] du bâtiment d’habitation collectif sur la parcelle cadastrée section OU, n° [Cadastre 6] ;

6 préciser la cause, la fréquence, l’intensité et l’étendue des troubles allégués par les époux [Z] et éventuellement constatés ;

7 donner son avis sur les travaux nécessaires pour remédier aux troubles éventuellement constatés ;

8 indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par les époux [Z], directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des troubles allégués par eux, et en donner une évaluation chiffrée ;

9 s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

10 faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que les époux [Z] devront consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 28 février 2026 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 28 février 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement les époux [Z] aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

REJETONS les demandes des époux [Z] et de la SA [Adresse 8] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 12], le 25 novembre 2025.

Le Greffier Le Président