TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AZ

N° RG 25/00060 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TVOD

JUGEMENT

N° B

DU : 14 Mars 2025

[D] [Y] veuve [B]

C/

[M] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à SELARL STÉPHANIE MACÉ

M^e Valérie BOUTEILLER

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 14 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [D] [Y] veuve [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [M] [R], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [B] a donné à bail par l’intermédiaire de son mandataire, la SAS OICI GESTION, à Madame [M] [R] représentée par son tuteur, l’Association Résilience Occitanie (RESO), par contrat en date du 16 novembre 2018, un appartement à usage d’habitation (n°21) et une place de parking sis [Adresse 3] à [Localité 9] pour une durée de trois années renouvelable, moyennant un loyer initial de 460 euros et une provision sur charges de 40 euros.

Le 15 mai 2024, Madame [D] [Y] veuve [B], venant aux droits de Monsieur [V] [B], a fait délivrer par acte de commissaire de justice à Madame [M] [R] représentée par Madame [I] [Z] en sa qualité de tuteur domiciliée à l’Association Résilience Occitanie (RESO), un congé aux fins de vente avec effet au 15 novembre 2024, comprenant offre de vente à son profit pour le prix de 150.000 euros.

Selon procès-verbal de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, il apparaît que Madame [M] [R] s’est maintenue dans les lieux et lui a indiqué être en attente de l’attribution d’un nouveau logement par l’intermédiaire de son assistante sociale.

C’est dans ces conditions que Madame [D] [Y] veuve [B], dûment autorisée par ordonnance en date du 20 décembre 2024, a fait assigner, à jour fixe devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse, Madame [M] [R] et sa tutrice, l’Association Résilience Occitanie (RESO) en la personne de Madame [I] [Z], par acte du 27 décembre 2024, aux fins de :

— valider au fond et en la forme le congé ;

— constater que Madame [M] [R] est occupante sans droit ni titre des locaux depuis l’échéance du congé, soit depuis le 15 novembre 2024, et qu’elle se maintient dans les lieux ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à la somme 550,56 euros jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— la condamner au paiement de la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du constat de commissaire de justice dressé le 15 novembre 2024.

A l’audience du 16 janvier 2025, Madame [D] [Y] veuve [B] a comparu représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, a sollicité de débouter Madame [M] [R] de ses demandes reconventionnelles concernant le remboursement d’une facture au titre de l’entretien de la chaudière et de réparations consécutives, de même que de sa demande de délais pour quitter les lieux, précisant que le dernier délai pour la réitération de la promesse de vente des locaux litigieux était le 25 juillet 2025 ; à titre subsidiaire, elle a sollicité de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [M] [R].

Madame [M] [R] a comparu représentée par son tuteur, l’Association Résilience Occitanie (RESO), et représentées par leur conseil, et a renoncé à contester la validité du congé litigieux.

Elle a cependant sollicité un délai de 6 mois pour quitter les lieux compte tenu de son extrême vulnérabilité.

Elle a par ailleurs demandé de condamner la bailleresse à lui rembourser la facture de réparation de la chaudière d’un montant de 464,21 euros que le mandataire de Madame [B] s’était engagé à prendre en charge selon courrier du 14 novembre 2024.

Elle a par ailleurs sollicité la condamnation de Madame [B] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE CONGE POUR VENTE

Un congé pour vente avec offre de vente a été délivré à Madame [M] [R] et à sa tutrice par Madame [D] [Y] veuve [B] conformément aux dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 suivant acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024 avec effet au 15 novembre 2024.

Il est constant que Madame [M] [R] n’a pas exercé son droit de préemption par le biais de sa tutrice

Elle n’a par ailleurs contesté le congé ni sur le fond ni sur la forme.

Le bail litigieux est donc résilié par l’effet du congé depuis le 15 novembre 2024.

Madame [M] [R] s’étant maintenue dans les lieux après cette date est en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2024.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Madame [M] [R] a sollicité un délai pour quitter les lieux compte tenu de sa situation de vulnérabilité.

Elle justifie avoir obtenu auprès du Conseil Départemental selon courrier en date du 17 octobre 2024 un accès favorable et prioritaire afin d’obtenir un logement au titre du [Adresse 7] (PDALHPD).

La présente décision ordonnant l’expulsion de Madame [M] [R] va en conséquence accélérer sa prise en charge aux fins de relogement.

Cependant afin de tenir compte sa situation de fragilité en qualité de personne handicapée un délai d’un mois à compter de la présente décision lui sera laissé pour quitter les lieux étant rappelé par ailleurs que la promesse de vente concernant les locaux litigieux viendra à expiration le 25 juillet 2025.

II- SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT:

1- Sur l’indemnité d’occupation

Madame [M] [R], occupante sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2024, sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges calculé tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

2- Sur la facture de réparation de la chaudière

Il est constant que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En l’espèce, la facture litigieuse du 23 octobre 2024 d’un montant de 464,21 euros de la société BERTRAND ET FILS fait apparaître que le vase d’expansion et la soupape de sécurité de la chaudière ont fait l’objet de réparations.

Ces réparations ne sont pas des travaux d’entretien courant.

D’ailleurs, la société mandataire de Madame [B], la SAS OICI, n’a pas contesté dans son courrier du 14 novembre 2024 la prise en charge de cette facture et n’a pas imputé ces réparations à l’absence d’entretien de la chaudière, comme le soutient Madame [B], la dernière révision ayant en outre été effectuée le 15 mars 2024, révision ne faisant état d’aucune anomalie selon la facture produite.

En conséquence, Madame [D] [Y] veuve [B] sera condamnée à rembourser la somme de 464,21 euros à Madame [M] [R] au titre de la facture de la société BERTRAND ET FILS concernant la réparation de la chaudière.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [R] supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du constat de commissaire de justice du 15 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [D] [Y] veuve [B] pour obtenir la validation du congé et l’expulsion de Madame [M] [R] et compte tenu de la situation respective des parties, Madame [M] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE en la forme et au fond le congé aux fins de reprise pour vente délivré par Madame [D] [Y] veuve [B] à Madame [M] [R] et à son tuteur suivant acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024 avec effet au 15 novembre 2024 concernant un appartement à usage d’habitation (n°21) et une place de parking sis [Adresse 3] à [Localité 9] ;

DIT en conséquence que le bail litigieux est résilié depuis le 15 novembre 2024 et que Madame [M] [R] est occupante sans droit ni titre depuis le 16 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [Y] veuve [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [M] [R] à payer à Madame [D] [Y] veuve [B] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [D] [Y] veuve [B] à rembourser à Madame [M] [R] la somme de 464,21 euros correspondant à la facture de réparation de la chaudière en date du 23 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du constat de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [R] à payer à Madame [D] [Y] veuve [B] la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE