TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

NAC: 72A

N° RG 24/04435

N° Portalis DBX4-W-B7I-TLM5

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 07 Mars 2025

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE LE TRIENNAL BATIMENT P, représenté par la société FONCIA [Localité 11], ayant sn siège [Adresse 4]

C/

[N] [M]

[C] [Y]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Mars 2025

à M^e François MOREAU

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 07 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé de la protection statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition à la date du 20 Février 2025, puis prorogé au 07 Mars 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE LE TRIENNAL BATIMENT P, représenté par la société FONCIA [Localité 11], ayant son siège [Adresse 4],

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [M],

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [Y]

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [Y], qui était mariée avec Monsieur [N] [M], est propriétaire des lots n°395 (appartement T5), 349 (cave), 350 (cave) dans l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 11], a fait délivrer à Monsieur [N] [M] et Madame [C] [Y] une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6], agissant par la S.A.S. FONCIA TOULOUSE, a fait assigner Monsieur [N] [M] et Madame [C] [Y] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 17/09/2024.

A l’audience du 07/01/2025, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 11] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Madame [C] [Y] à lui régler la somme de 5675,31 € avec les intérêts au taux légal à compter du 17/09/2024 ; de la condamner à lui verser également les sommes de 300,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle se désiste de ses demandes formées contre Monsieur [N] [M] qui n’est plus copropriétaire indivis des lots depuis la liquidation de la communauté ayant existé entre les époux [M] [Y] en date du 05/11/2010.

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 (5675,31 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (1177,54 €).

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 17/09/2024, Madame [C] [Y] n’est ni présente ni représentée.

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6] justifie que Madame [C] [Y] est bien propriétaire des lots n°395 (appartement T5), 349 (cave), 350 (cave) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 22/06/2023 et du 30/04/2024, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Madame [C] [Y] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 10/09/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [C] [Y] reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 4497,77 €.

Madame [C] [Y] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6] la somme totale de 4497,77 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17/09/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de virement étranger et les frais de sommation :

Les frais de virement étranger ne sont pas justifiés et seront écartés.

Par ailleurs, la sommation faite à Monsieur [M], qui n’était plus copropriétaire indivis des lots depuis plus de dix ans, ne peut être considérée comme nécessaire, de sorte que seule la sommation du 28/08/2024 doit être comptabilisée au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (2 x 420 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Madame [Y] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Madame [C] [Y] sera donc condamnée uniquement au paiement de la somme de 159,85 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 17/09/2024.

III.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Madame [C] [Y]. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui n’incluront pas le coût de l’assignation signifiée à Monsieur [M] qui restera à la charge du syndicat, et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6] une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [C] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 11], les sommes de :

—  4497,77 € au titre des charges et provisions impayés au 10/09/2024 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 17/09/2024,

—  159,85 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 17/09/2024 ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 11], une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’Immeuble LE TRIENNAL BATIMENT P, situé [Adresse 6] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [Y] aux dépens, qui n’incluront pas le coût de l’assignation signifiée à Monsieur [N] [M] qui restera à la charge du syndicat.

La greffière, Le juge